Объединение комнат в бывшей коммунальной квартире

здравствуйте, поясните, в свидетельствах указаны конкретные комнаты?

Здравствуйте!

1) можно ли объединить эти комнаты в один объект права — квартиру? Все дело в том, что в будущем квартиру планируем продать.
Алексей

можно, конечно, но тут может возникнуть обязанность уплатить НДФЛ с дохода от продажи квартиры, т.к. срок владения будет исчисляться с момента возникновения права на последнюю комнату

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО
от 7 июля 2016 г. N СА-4-7/12211@

Федеральная налоговая служба направляет для использования в работе обзор правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в первом полугодии 2016 года по вопросам налогообложения.

Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С.А.АРАКЕЛОВ

Приложение

ОБЗОР
ПРАВОВЫХ ПОЗИЦИЙ, ОТРАЖЕННЫХ В СУДЕБНЫХ АКТАХ
КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
И ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ПРИНЯТЫХ
В ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ 2016 ГОДА ПО ВОПРОСАМ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

11. Трехлетний срок владения имуществом в целях получения имущественного налогового вычета в случае объединения нескольких объектов недвижимого имущества (комнат в коммунальной квартире) в один (трехкомнатную квартиру) исчисляется с момента приобретения третьей комнаты в квартире.
Налоговый орган отказал в предоставлении имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц на основании того, что после объединения физическим лицом комнат в коммунальной квартире возник новый объект.
Однако Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Таким образом, действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимое имущество объединение двух объектов недвижимости в один с последующей постановкой на кадастровый и технический учет. Изменение объекта недвижимого имущества в связи с объединением трех комнат в квартире в один объект (трехкомнатную квартиру) без изменения внешних границ объекта не влечет за собой прекращения или перехода прав на него.
Следовательно, срок нахождения объекта недвижимости в собственности следует исчислять именно с момента приобретения третьей комнаты, а не с момента регистрации изменений объекта недвижимости в связи с объединением комнат в квартиру.
Данные выводы содержатся в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2016 N 70-КГ15-16 (Ахмедова Б.И. против Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 5 по Ямало-Ненецкому автономному округу).

поэтому если срок владения последней комнатой менее 3 лет, то лучше продавать комнаты. в результате с дохода от выкупленной у соседки налог либо не надо будет платить, либо можно будет воспользоваться вычет и уменьшить доход на расходы. а по второй цену можно будет выставить в 1 000 000 и воспользовавшись вычетом свести к нулю.

Еще уточню, что как во всех свидетельствах, так и в договоре купли-продажи комнаты, которую выкупали у соседки, указана лишь площадь самой комнаты, без указания доли в общей площади. Это может стать проблемой? Или доля в общей площади автоматически присоединяется к комнате?
Алексей

Алексей, добрый день! Согласно ст. 41, 42 Жилищного кодекса

1. Собственникам комнат в коммунальной квартире
принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной
квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Т.е. то что в свидетельстве только жилая площадь как раз нормально , так и должно быть, сейчас у вас как двух собственников права на всю площадь квартиры в равных долях

Тут главный вопрос скорее в том, станет ли потенциальный покупатель наших двух комнат владельцем всей квартиры или ему придется впоследствии объединять комнаты?
Алексей

Здравствуйте, Алексей!

Нет, не станет. Сама по себе продажа комнат не приведет к их объединению в квартиру.
Нужно обращаться в БТИ для изменения объекта недвижимого имущества в связи с объединением двух комнат в квартире в один объект (двухкомнатную квартиру).

После получения нового тех.паспорта обращайтесь в Росреестр за новыми свидетельствами о праве собственности. И продавайте квартиру как один объект — выиграете в цене, чем если станете продавать комнаты.