Объединение комнат в бывшей коммунальной квартире

Question

Здравствуйте. Ситуация такая: была 2-х комнатная коммунальная квартира. Я с матерью (жили в одной комнате) несколько лет назад выкупили у соседки вторую комнату в равных долях. Спустя некоторое время приватизировали первую комнату также в равных долях. Сейчас имеется два объекта права (извините, если ошибаюсь в терминах), т.е. 2 комнаты, каждая из которых поделена на 2 доли, на меня и на мать. Итого 4 свидетельства. Квитанции за квартплату тоже приходят две. Вопросы такие: 1) можно ли объединить эти комнаты в один объект права - квартиру? Все дело в том, что в будущем квартиру планируем продать. 2) могут ли при продаже возникнуть трудности, если ничего не делать и продавать просто каждую комнату отдельно? То есть получится 4 договора купли-продажи? Будущий собственник автоматически станет владельцем всей квартиры? Еще уточню, что как во всех свидетельствах, так и в договоре купли-продажи комнаты, которую выкупали у соседки, указана лишь площадь самой комнаты, без указания доли в общей площади. Это может стать проблемой? Или доля в общей площади автоматически присоединяется к комнате?

Евгений Горюнов · Answer

здравствуйте, поясните, в свидетельствах указаны конкретные комнаты?

Дмитрий Чернобавский · Answer

Здравствуйте! 1) можно ли объединить эти комнаты в один объект права — квартиру? Все дело в том, что в будущем квартиру планируем продать. Алексей можно, конечно, но тут может возникнуть обязанность уплатить НДФЛ с дохода от продажи квартиры, т.к. срок владения будет исчисляться с момента возникновения права на последнюю комнату МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА ПИСЬМО от 7 июля 2016 г. N СА-4-7/12211@ Федеральная налоговая служба направляет для использования в работе обзор правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в первом полугодии 2016 года по вопросам налогообложения. Действительный государственный советник Российской Федерации 2 класса С.А.АРАКЕЛОВ Приложение ОБЗОР ПРАВОВЫХ ПОЗИЦИЙ, ОТРАЖЕННЫХ В СУДЕБНЫХ АКТАХ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ПРИНЯТЫХ В ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ 2016 ГОДА ПО ВОПРОСАМ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ 11. Трехлетний срок владения имуществом в целях получения имущественного налогового вычета в случае объединения нескольких объектов недвижимого имущества (комнат в коммунальной квартире) в один (трехкомнатную квартиру) исчисляется с момента приобретения третьей комнаты в квартире. Налоговый орган отказал в предоставлении имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц на основании того, что после объединения физическим лицом комнат в коммунальной квартире возник новый объект. Однако Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Таким образом, действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимое имущество объединение двух объектов недвижимости в один с последующей постановкой на кадастровый и технический учет. Изменение объекта недвижимого имущества в связи с объединением трех комнат в квартире в один объект (трехкомнатную квартиру) без изменения внешних границ объекта не влечет за собой прекращения или перехода прав на него. Следовательно, срок нахождения объекта недвижимости в собственности следует исчислять именно с момента приобретения третьей комнаты, а не с момента регистрации изменений объекта недвижимости в связи с объединением комнат в квартиру. Данные выводы содержатся в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2016 N 70-КГ15-16 (Ахмедова Б.И. против Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 5 по Ямало-Ненецкому автономному округу). поэтому если срок владения последней комнатой менее 3 лет, то лучше продавать комнаты. в результате с дохода от выкупленной у соседки налог либо не надо будет платить, либо можно будет воспользоваться вычет и уменьшить доход на расходы. а по второй цену можно будет выставить в 1 000 000 и воспользовавшись вычетом свести к нулю.

Андрей Власов · Answer

Еще уточню, что как во всех свидетельствах, так и в договоре купли-продажи комнаты, которую выкупали у соседки, указана лишь площадь самой комнаты, без указания доли в общей площади. Это может стать проблемой? Или доля в общей площади автоматически присоединяется к комнате? Алексей Алексей, добрый день! Согласно ст. 41, 42 Жилищного кодекса 1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Т.е. то что в свидетельстве только жилая площадь как раз нормально , так и должно быть, сейчас у вас как двух собственников права на всю площадь квартиры в равных долях

Александр Безгодов · Answer

Тут главный вопрос скорее в том, станет ли потенциальный покупатель наших двух комнат владельцем всей квартиры или ему придется впоследствии объединять комнаты? Алексей Здравствуйте, Алексей! Нет, не станет. Сама по себе продажа комнат не приведет к их объединению в квартиру. Нужно обращаться в БТИ для изменения объекта недвижимого имущества в связи с объединением двух комнат в квартире в один объект (двухкомнатную квартиру). После получения нового тех.паспорта обращайтесь в Росреестр за новыми свидетельствами о праве собственности. И продавайте квартиру как один объект — выиграете в цене, чем если станете продавать комнаты.