Расторжение договора купли продажи нежилого помещения

В соответствии со ст. 450 ГК РФ Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом,
другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон,
которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени
лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Также можно попытаться признать договор недействительным по
ст. 178 ГК РФ как сделку заключенную под влиянием заблуждения. В этом случае,
вам необходимо будет доказать, что при заключении договора в действительности
вы желали приобрести другое помещение, чем приобрели.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ Сделка, совершенная под
влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны,
действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько
существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не
совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей
статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и
т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в
частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как
существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она
вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое
она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью
для другой стороны исходит, совершая сделку.

доверенным мною лицом было приобретено подвальное помещение в пятиэтажном жилом доме
Татьяна

А на каком основании действовало доверенное лицо?

Хотелось бы поконкретнее для себя определиться на каком основании лучше подать иск или указать несколько:

1)То что сделка совершена под влиянием заблуждения: доверенным мною лицом был подписан в Куми акт осмотра и принятия помещения, что претензий не имеет. Но! Представители Куми лично не показывали помещение отправили смотреть самостоятельно, доверенным лицом был осмотрен другой подвал данного дома ( в доме два похожих подвала с каждой стороны дома по одному литер А и Литер Б, подвал показывал местный электрик, пояснив, что во втором подвале бойлерная и электроподстанция) т.е. показал электрик подвал без коммуникаций, позже выяснилось, что с торгов мы приобрели именно подвал с коммуникациями (Литер Б), но не в договоре, не в аукционной документации о коммуникациях не было ни слова.

2)Имело ли право Куми продать подвал с коммуникациями.

Прошу учесть факт, что право собственности на помещение было зарегистрировано за Куми, как я понимаю тсж должны были обратиться в суд, что бы признали право собственности за ними.

Можно ли ссылаться на Статья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено.

3)Либо вообще нужен иск от жильцов дома об оспаривании сделки купли продажи.

что с торгов мы приобрели именно подвал с коммуникациями (Литер Б), но не в договоре, не в аукционной документации о коммуникациях не было ни слова.
Татьяна

Татьяна, все же хотелось бы посмотреть договор. Потому как в договоре точно должно быть определено имущество, которое Вы покупаете, а получилось так, что смотрели одно, а по документам идет другое.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

[Гражданский кодекс РФ][Глава 30][Статья 554]

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны
данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество,
подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные,
определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном
участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе,
подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным.

3)Либо вообще нужен иск от жильцов дома об оспаривании сделки купли продажи.
Татьяна

Можно не иск, а привлечь их третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования, потому что получается противоречие, право собственности зарегистрировано за КУМИ, а согласно ст. 36 ЖК РФ, подвал с коммуникациями принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности опять же.

Вы указали, что помещение приобретено без предварительного осмотра. Но в данном случае, суд, я думаю, будет выяснять, предлагалось ли Вам либо Вашему представителю (как Вы указали выше-доверенному лицу) осмотреть данное помещение, имеется ли письменное подтверждение этому. Если нет- это в Вашу пользу. Если КУМИ предлагал — а Вы либо Ваш представитель проигнорировали либо отказались — это, конечно, в пользу КУМИ. Ниже привожу выдержку из судебного решения.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 апреля 2013 г. по делу N А40-40921/12-23-364
Резолютивная часть постановления объявлена 26.03.2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 02.04.2013 г.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Гермес» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества города Москвы и Департаменту финансов города Москвы о расторжении договора купли-продажи объекта приватизации АИ N 2213 от 25.10.2010 г. и взыскании двойной суммы задатка в размере 633 800 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущества г. Москвы, Департамент земельных ресурсов г. Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.09.2012, оставленным без изменения постановление Девятого арбитражного апелляционного 06.12.2012 в иске отказано. Суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что истцом не доказан факт наступления обстоятельств, которые послужили бы основаниями для расторжения договора купли-продажи, поскольку на момент проведения торгов истец осматривал (или должен был осмотреть) спорное помещение.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, в соответствии с выпиской из протокола заседания Городской комиссии по приватизации имущества города Москвы от 08.04.2010, N 39 в соответствии с распоряжением Департамента имущества города Москвы от 02.10.2010 N 2521-р, СГУП по продаже имущества г. Москвы было поручено организовать проведение аукциона по продаже нежилых помещений по адресу: г. Москва ул. Красная Пресня, д. 36 стр. 1 площадью 49,3 (подвал, помещение IX, комнаты 1 — 3) согласно кадастровому паспорту помещения инвентарный N (ранее выданный учетный N) 616/10 (00011424: 0048), данному 16 ноября 2009 г. ТБТИ «Центральное» и обеспечить заключение договора купли-продажи с победителем аукциона.
Информация об аукционе была опубликована в Информационных бюллетенях СГУП N 77 за сентябрь 2010 года, N 95 за ноябрь 2010 года (далее — бюллетень).
Таким образом, все претенденты на участие в аукционе имели возможность ознакомиться с объектами, информация о которых была опубликована в бюллетене.
На странице 24 Бюллетеня N 77 был указан порядок ознакомления с информацией об объекте приватизации. В частности, было указано, что ознакомление с приватизационными делами осуществляется в период приема заявок и заканчивается одновременно с завершением их приема.
В комплект лотовой документации входили, в том числе, отчет об определении рыночной стоимости объекта расположенного по адресу: г. Москва, Красная Пресня, д. 36, стр. 1, общей площадью 49,3 кв. м, кадастровый паспорт, выписка из технического паспорта на здание, справка БТИ о состоянии здания, экспликация, поэтажный план, которые содержали исчерпывающую информацию об объекте, с которой могли ознакомиться все участники аукциона.
19.10.2010 года СГУП по продаже имущества г. Москвы был проведен аукцион по продаже ряда объектов приватизации, находящихся в собственности города Москвы, в том числе по лоту 63-Ц (а)-2010- нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Красная Пресня, д. 36, стр. 1, общей площадью 49,3 кв. м.
В соответствии с протоколом работы Единой комиссии по продаже имущества города Москвы «Об итогах аукциона» N 108 от 19.10.2010 года, победителем аукциона было признано ООО «Гермес».
25.10.2010 г. между СГУП по продаже имущества г. Москвы и ООО «Гермес» заключен договор АИ N 2213 купли-продажи объекта приватизации, по условиям которого продавец (ответчик) обязуется продать, а покупатель (истец) оплатить реализованный на аукционе объект приватизации — нежилое помещение, находящееся в собственности города Москвы, общей площадью 49,3 кв. м (подвал, пом. IX, комн. 1 — 3) по адресу г. Москва, ул. Красная Пресня, д. 36.
Полагая, что спорное помещение не соответствует условия договора купли-продажи, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которых оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с Федеральным законом N 178-ФЗ от 21.12.01 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Судами первой и апелляционной инстанции установлено, что аукцион по продаже ряда объектов приватизации, находящихся в собственности города Москвы, в том числе по лоту 63-Ц (а)-2010 — нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Красная Пресня, д. 36, стр. 1, общей площадью 49,3 кв. м был проведен в установленном законом порядке, по итогам которого был заключен договор купли-продажи от 25 октября 2010 года N АИ 2213 между СГУП по продаже имущества г. Москвы и ООО «Гермес».
Материалами дела подтверждается, что на момент проведения торгов истец не только знакомился с материалами приватизационного дела Рег. N ПКК-23221, но и ему было предоставлено право осмотреть объект приватизации, выставленный на торги по лоту N 63-Ц (а)-2010, что подтверждается копией письма от 22.09.2010 б/н о показе помещения заблаговременно, до проведения аукциона и до перечисления задатка.
Кроме того, в заседании суда кассационной инстанции представитель ООО «Гермес» подтвердил, что осматривал объект приватизации, выставленный на торги по лоту N 63-Ц (а)-2010 до заключения договора купли-продажи от 25.10.2010 г. АИ N 2213.
Таким образом, судами установлено, что нарушений со стороны СГУП по продаже имущества города Москвы на момент заключения договора о задатке и договора купли-продажи не усматривается.
Вместе с тем, факт подписания договора купли-продажи, свидетельствует о том, что стороны договора были согласны со всеми существенными условиями договора, в том числе с условием, касающимся невозвращения задатка, в случае отказа от заключения договора купли-продажи.
Кроме того, истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что недостатки, на которые он ссылается в обоснование исковых требований — изначально запроектированный вход в спорное помещение заложен кирпичной кладкой, являются неустранимыми либо не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.
Учитывая вышеизложенное, суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанции правомерно пришли к выводу о том, что истец не доказал факт наступления обстоятельств, которые послужили бы основанием для расторжения Договора купли-продажи АИ N 2213 от 25.10.2010 года в судебном порядке и не доказал факт нарушения ответчиками прав истца, в связи с чем суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судами первой и апелляционной инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Ссылка заявителя на Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 14850/11 от 28.02.2012, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку на момент проведения торгов, а также на момент заключения между истцом и ответчиком договора купли-продажи недвижимого имущества, каких-либо нарушений выявлено не было. Кроме того, заявителем было подтверждено, что до заключения договора купли-продажи он знакомился с имеющейся лотовой документацией, а также предварительно осматривал помещение, в котором проход в выкупаемое помещение имелся.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.09.2012 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2012 г. по делу N А40-40921/12-23-364 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО «Гермес» — без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.А.ЗВЕРЕВА

Сейчас уточняю ещё один момент когда была установлена бойлерная и электрощитовая. Возможно, что ранее данный подвал был самостоятельным, тогда и зарегистрирован за Куми, а уже после ТСЖ самовольно разместили в нём бойлерную и электрощитовую, так как состояние свежее. Возможно ли в таком случае подать иск, что бы ТСЖ выводило бойлерную и щитовую из моего подвала или к примеру оплачивало аренду подвала?

Возможно ли в таком случае подать иск, что бы ТСЖ выводило бойлерную и щитовую из моего подвала или к примеру оплачивало аренду подвала?
Татьяна

Если имело место размещение без согласия законного собственника имущества то, да вправе обратится с соответствующим иском если не расторгните договор с КУМИ. В этом случае скорее всего ТСЖ или отдельные собственники выйдут со встречными требованиями относительно незаконности регистрации прав наподвал в ЕГРП за КУМИ, например. Тут важно конечно предварительно понять откуда и когда там появилось данное оборудование, возможно что на момент его установки согласие КУМИ было, но это не делает подвал общедомовым имуществом