Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Индивидуальный дом в зоне многофункциональной застройки ОЖ
Рассматриваю вопрос покупки участка (5.6 соток), на котором находится старые полуразваленные дома (два "Ж", один "КЖ"). Продается участок в зоне многофункциональной застройки (ОЖ). Из найденной информации "Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону", как я понимаю, эта зона предполагает возведение высотных зданий (от 4-х этажей) и другой недвижимости, при этом в зоне ОЖ/7/06 ничего не сказано про возможность строительства малоэтажных индивидуальных жилых застроек. Участок приватизирован, в кадастровом паспорте разрешенное использование: ИЖС . Отдельные домовладения тоже в собственности, из коммуникаций только свет, вода, участок с адресом. Планирую на этом месте поставить одноэтажный дом , старые постройки (метров 30-40) планируем снести полностью. Вопрос: Не возникнет ли проблем с документами на разрешение строительства? Статья 33.doc. Михаил.г. Ростов-на-Дону. Участок находится в оранжевой зоне многофункциональной настройки ОЖ (точнее - ОЖ/7/06). http://www.rostov-gorod.ru/upload/uf/34d/34dc2c2c00f5eb736299ec05e49190cb.pdf В статье 33 «Градостроительный регламент зоны многофункциональной общественно-жилой застройки (ОЖ)» про индивидуальный жилые дома не упоминается. В приложении она полностью приведена, но там говорится о многоквартирных домах и других объектах недвижимости. При этом, в статье 6 «Использование и строительные изменения объектов капитального строительства, не соответствующих Правилам» пункт 3 данного положения значится: 3. Не допускается увеличивать площадь и строительный объем объектов капитального строительства, которые имеют вид, виды использования, не разрешенные для данной территориальной зоны Из чего можно сделать вывод, что жить в этом доме можно, но увеличивать (построить новый) нельзя?
Очень интересует чем закончился аналогичный вопрос от Марины из Ростова-на-Дону. https://pravoved.ru/question/85304/
- О принятии Правил землепользования ~.pdf
- План.png
- 0598_001.pdf
- План.png
Уважаемый Михаил Протосевич! Здравствуйте!
Вопросов не вижу, старые дома снесете, далее пригласите кадастрового инженера для составления акта обследования (см. Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») — старые дома будут сняты с кадастрового учета.
Далее, Вы все правильно описали, в существующей территориальной зоне ОЖ/7/6 для многоквартирных жилых домов высота минимум в 4 этажа, для ИНЫХ ОКС — 2 этажа.
Вот и стройте на здоровье 2-х этажный особняк, при этом ведь можно просто запроектировать «хитрый одноэтажно/двухэтажный дом» (с мансардным этажом).
Естественно, надо будет получить как ГП ЗУ, так и разрешение на строительство.
Последнее, имейте также в виду, что если даже бы территориальная зона не позволяла бы строить тот же жилой дом (там, малой этажности), ничто и никто не запрещает заинтересованному лицу выйти с предложением изменить соответствующие ПЗЗ в отношении его ЗУ (в части изменения ВРИ ЗУ).
Вообще по уму надо видеть все документы по интересующему Вас ЗУ.
Кстати, изменение ВРИ ЗУ не может быть без согласия собственника такого ЗУ (определение ВС РФ №305-ЭС14-2292//БВС РФ №6 за 2015 год).
Может даже включение интересующего Вас ЗУ в ту или иную зону (изменение ВРИ такого ЗУ) вообще было произведено с нарушением действующего на тот момент законодательства.
В общем, попросите взять свежие выписки из ГКН и ЕГРП.
Здравствуйте. Михаил. К сожалению совет коллеги
Далее, Вы все правильно описали, в существующей территориальной зоне ОЖ/7/6 для многоквартирных жилых домов высота минимум в 4 этажа, для ИНЫХ ОКС — 2 этажа.Вот и стройте на здоровье 2-х этажный особняк, при этом ведь можно просто запроектировать «хитрый одноэтажно/двухэтажный дом» (с мансардным этажом).
Григорьев Михаил Юрьевич
Вам не поможет, т.к. данная норма, про 2-х этажные ОКС исключена из ПЗЗ
О ПРИНЯТИИ «ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ГОРОДА РОСТОВА-НА-ДОНУ» В НОВОЙ РЕДАКЦИИ (с изменениями на: 25.08.2016)
РОСТОВСКАЯ-НА-ДОНУ ГОРОДСКАЯ ДУМА
РЕШЕНИЕ
от 26 апреля 2011 года N 87
О ПРИНЯТИИ «ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ГОРОДА РОСТОВА-НА-ДОНУ» В НОВОЙ РЕДАКЦИИ
минимальная для многоквартирных жилых домов
4 этажа
(в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 24.12.2013 N 568)
строка исключена. — Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 25.08.2016 N 183 docs.cntd.ru/document/800002632
Кроме того у Вас участок ИЖС и разрешения построить иные объекты Вы на нем не сможете, пока не приведете ВРИ в соответствие с территориальной зоной, но изменив ВРИ, Вы не сможете построить жилой дом, если только он не многоквартирный. Если же построите ИЖД, то у Вас могут возникнут проблемы с администрацией
Статья 285. ГК РФ Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства Российской Федерации
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 354-ФЗ)
Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде.
минимальная для многоквартирных жилых домов
4 этажа
(в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 24.12.2013 N 568)
строка исключена. — Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 25.08.2016 N 183 docs.cntd.ru/document/800002632
Кроме того у Вас участок ИЖС и разрешения построить иные объекты Вы на нем не сможете, пока не приведете ВРИ в соответствие с территориальной зоной, но изменив ВРИ, Вы не сможете построить жилой дом, если только он не многоквартирный. Если же построите ИЖД, то у Вас могут возникнут проблемы с администрацией.
В решении от 25 августа 2016 года N 183, на которую Вы ссылаетесь, нет никаких изменений относительно ст.33, в которой есть уточнение к зоне нахождения участка, а именно ОЖ/7/06 "группа В".
Так я и не понял. Я могу на этом участке строиться или опять - заколдованный круг? И так нельзя и по другому одни проблемы?
Так я и не понял. Я могу на этом участке строиться или опять — заколдованный круг? И так нельзя и по другому одни проблемы?
Михаил Протосевич
Построить новый дом на данный момент Вы не можете, т.к. не позволяет территориальная зона, Вам просто не дадут разрешения на стороительство или реконструкцию.
Статья 6. ПЗЗ Использование и строительные изменения объектов капитального строительства, не соответствующих Правилам
1. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
2. Все изменения объектов, указанных в части 1 настоящей статьи, осуществляемые путем изменения видов и интенсивности их использования, их параметров, могут производиться только в целях приведения их в соответствие с настоящими Правилами.
3. Не допускается увеличивать площадь и строительный объем объектов капитального строительства, которые имеют вид, виды использования, не разрешенные для данной территориальной зоны, либо те которые поименованы как разрешенные для соответствующих территориальных зон (глава 8 настоящих Правил), но расположены в зонах с особыми условиями использования территорий, в пределах которых не предусмотрено размещение соответствующих объектов.
Все копии документов на ЗУ и строения есть в полном объеме.Брал свежую выписку из ЕГРП. Пока вроде бы подвохов нет. Собственник,-юрлицо. В собственности с 2007 года. Сейчас заказал ППЗ на участок, но будет ППЗ только через 10 дней.
В дополнение хотел уточнить если по генплану у Администрации города на этот район свои "виды", не могут ли изъять данный участок? (Собственник занижает стоимость в договоре, остальное - расписка.
Уважаемый Михаил Протосевич! Доброго еще раз! Рискованно, конечно. Да еще и занижением стоимости ДКП. У Вас, если дойдет до выкупа, цена будет рассчитываться ясно меньше (изъятие не будет в любом случае безвозмездным).
Требуйте от Продавца указания на реальную стоимость или лучше подберите иной ЗУ.
На кону же не копейки. Лишние же нервы Вам тоже не нужны.