Индивидуальный дом в зоне многофункциональной застройки ОЖ

Question

Рассматриваю вопрос покупки участка (5.6 соток), на котором находится старые полуразваленные дома (два "Ж", один "КЖ"). Продается участок в зоне многофункциональной застройки (ОЖ). Из найденной информации "Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону", как я понимаю, эта зона предполагает возведение высотных зданий (от 4-х этажей) и другой недвижимости, при этом в зоне ОЖ/7/06 ничего не сказано про возможность строительства малоэтажных индивидуальных жилых застроек. Участок приватизирован, в кадастровом паспорте разрешенное использование: ИЖС . Отдельные домовладения тоже в собственности, из коммуникаций только свет, вода, участок с адресом. Планирую на этом месте поставить одноэтажный дом , старые постройки (метров 30-40) планируем снести полностью. Вопрос: Не возникнет ли проблем с документами на разрешение строительства? Статья 33.doc. Михаил.г. Ростов-на-Дону. Участок находится в оранжевой зоне многофункциональной настройки ОЖ (точнее - ОЖ/7/06). http://www.rostov-gorod.ru/upload/uf/34d/34dc2c2c00f5eb736299ec05e49190cb.pdf В статье 33 «Градостроительный регламент зоны многофункциональной общественно-жилой застройки (ОЖ)» про индивидуальный жилые дома не упоминается. В приложении она полностью приведена, но там говорится о многоквартирных домах и других объектах недвижимости. При этом, в статье 6 «Использование и строительные изменения объектов капитального строительства, не соответствующих Правилам» пункт 3 данного положения значится: 3. Не допускается увеличивать площадь и строительный объем объектов капитального строительства, которые имеют вид, виды использования, не разрешенные для данной территориальной зоны Из чего можно сделать вывод, что жить в этом доме можно, но увеличивать (построить новый) нельзя? Очень интересует чем закончился аналогичный вопрос от Марины из Ростова-на-Дону. https://pravoved.ru/question/85304/

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемый Михаил Протосевич! Здравствуйте! Вопросов не вижу, старые дома снесете, далее пригласите кадастрового инженера для составления акта обследования (см. Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») — старые дома будут сняты с кадастрового учета. Далее, Вы все правильно описали, в существующей территориальной зоне ОЖ/7/6 для многоквартирных жилых домов высота минимум в 4 этажа, для ИНЫХ ОКС — 2 этажа. Вот и стройте на здоровье 2-х этажный особняк, при этом ведь можно просто запроектировать «хитрый одноэтажно/двухэтажный дом» (с мансардным этажом). Естественно, надо будет получить как ГП ЗУ, так и разрешение на строительство. Последнее, имейте также в виду, что если даже бы территориальная зона не позволяла бы строить тот же жилой дом (там, малой этажности), ничто и никто не запрещает заинтересованному лицу выйти с предложением изменить соответствующие ПЗЗ в отношении его ЗУ (в части изменения ВРИ ЗУ). Вообще по уму надо видеть все документы по интересующему Вас ЗУ. Кстати, изменение ВРИ ЗУ не может быть без согласия собственника такого ЗУ (определение ВС РФ №305-ЭС14-2292//БВС РФ №6 за 2015 год). Может даже включение интересующего Вас ЗУ в ту или иную зону (изменение ВРИ такого ЗУ) вообще было произведено с нарушением действующего на тот момент законодательства. В общем, попросите взять свежие выписки из ГКН и ЕГРП.

Марина Болтунова · Answer

Здравствуйте. Михаил. К сожалению совет коллеги Далее, Вы все правильно описали, в существующей территориальной зоне ОЖ/7/6 для многоквартирных жилых домов высота минимум в 4 этажа, для ИНЫХ ОКС — 2 этажа.Вот и стройте на здоровье 2-х этажный особняк, при этом ведь можно просто запроектировать «хитрый одноэтажно/двухэтажный дом» (с мансардным этажом). Григорьев Михаил Юрьевич Вам не поможет, т.к. данная норма, про 2-х этажные ОКС исключена из ПЗЗ О ПРИНЯТИИ «ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ГОРОДА РОСТОВА-НА-ДОНУ» В НОВОЙ РЕДАКЦИИ (с изменениями на: 25.08.2016) РОСТОВСКАЯ-НА-ДОНУ ГОРОДСКАЯ ДУМА РЕШЕНИЕ от 26 апреля 2011 года N 87 О ПРИНЯТИИ «ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ГОРОДА РОСТОВА-НА-ДОНУ» В НОВОЙ РЕДАКЦИИ минимальная для многоквартирных жилых домов 4 этажа (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 24.12.2013 N 568) строка исключена. — Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 25.08.2016 N 183 docs.cntd.ru/document/800002632 Кроме того у Вас участок ИЖС и разрешения построить иные объекты Вы на нем не сможете, пока не приведете ВРИ в соответствие с территориальной зоной, но изменив ВРИ, Вы не сможете построить жилой дом, если только он не многоквартирный. Если же построите ИЖД, то у Вас могут возникнут проблемы с администрацией Статья 285. ГК РФ Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 354-ФЗ) Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде.