Нужно ли получать согласие собрания ТСЖ на подключение к инженерным коммуникациям многоквартирного дома?

Добрый день.

Поскольку при этом Вы будете использовать общее имущество собственников МКД, то да, Вам нужно получить решение общего собрания, ТСЖ правы.

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016)ЖК РФ, Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

Вам сейчас нужно инициировать внеочередное собрание и поставить данный вопрос на его разрешение общего собрания.

После принятия решения сможете произвести устройство санузла в нежилом помещении.

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016)ЖК РФ, Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Здравствуйте. Да нужно решение общего собрания, отказ ТСЖ правомерен.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
То есть указанное имущество является общим.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами,

Здравствуйте. ПРЕДЛАГАЮ использовать в этой части Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64. Так, согласно пункту 1 этого Постановления в связи с существующими пробелами в праве по поводу общего имущества в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ (аналогия закона) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ. Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании, будь то многоквартирный дом или нежилое здание или сооружение, принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество. Согласно гражданскому законодательству, участники общей долевой собственности имеют равные субъективные права и юридические обязанности, независимо от категории – жилое или нежилое – помещения. Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды. Если Вы намерены обратиться в суд об устранении препятствий в пользовании общедомовым имуществом, то необходимо наличие проектной документации и заключение специалиста о возможности технологического присоединения без нарушения существующих тех.условий по водоснабжению, водоотведению; заключение СЭС о недопустимости размещения (установки) автономной системы сбора (биотуалета т.к. необходимо наличие приличной вентиляционной системы), письменный обоснованный отказ ТСЖ в технологическом присоединении к системе водоотведения.

Здравствуйте! Прилагаю выдержку из судебного решения по данной теме, в соответствии с которым суд счел законным даже не решение общего собрания, а решение правления ТСЖ.

Дело № 2 — 2900/2010
Решение
Именем Российской Федерации
4 августа 2010г. г. Омск
Куйбышевский районный суд г Омска в составе судьи Бажиной Т. В., при секретаре Воробьевой О. В., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске дело по иску Косенчук З.А. к Товариществу собственников жилья «Куйбышева-62» о признании решения правления ТСЖ «Куйбышевское-62» незаконным, возложении обязанности на ТСЖ по восстановлению подключения нежилого помещения к инженерным сетям, по исковому заявлению ТСЖ «Куйбышева-62» к Косенчук З.А. о признании незаконным подключения нежилых помещений к общедомовым коммуникациям /к системам отопления, водоснабжения, электроснабжения, канализации/, а также о признании незаконной реконструкции, переустройства и перепланировки нежилых помещений,
установил:
Косенчук З. А. обратилась в суд с иском к Товариществу собственников жилья «Куйбышева-62» о признании решения правления ТСЖ «Куйбышевское-62» о запрете осуществлять подключение к инженерным сетям, принятое 16.02.2010г., незаконным, возложении обязанности на ТСЖ по восстановлению подключения нежилого помещения 28П в доме… по… в… к инженерным сетям. В обоснование требований указала, что ей в соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 22.12.2008г. и 05.03.2010г. принадлежат на праве собственности нежилые помещения… П, общей площадью 97,4 кв.м. и… П, общей площадью 92,4 кв.м, расположенные на седьмом этаже в многоквартирном жилом доме… по… в… Основанием возникновения права собственности на указанные помещения послужили договоры купли — продажи нежилых помещений от 28.11.2008г. и 11.01.2010г. 16.02.2010г. состоялось заседание правления ТСЖ «Куйбышевское-62», на котором было принято решение о запрете собственникам седьмого этажа осуществлять подключение к инженерным сетям, а также проводить переустройство помещений.

В ходе рассмотрения дела истцом были уточнены исковые требования, согласно которым она просит признать решение правления ТСЖ «Куйбышевское-62» о запрете осуществлять подключение к инженерным сетям, принятое 16.02.2010г., незаконным, возложить обязанность на ТСЖ по восстановлению подключения нежилых помещений 21П и 28П в доме… по… в… к инженерным сетям.

ТСЖ «Куйбышевское-62» обратилось в суд с иском к Косенчук З. А. о признании незаконным подключения нежилых помещений 21П,28П, расположенных в техническом седьмом этаже многоквартирного дома… по… в ..., к общедомовым коммуникациям /к системам отопления, водоснабжения, электроснабжения, канализации/, а также о признании незаконной реконструкции, переустройства и перепланировки нежилых помещений.

В судебном заседании установлено, что Косенчук З. А. является собственником нежилых помещений… П, общей площадью 97,4 кв.м. и… П, общей площадью 92,4 кв.м, расположенных на седьмом этаже в многоквартирном жилом доме… по… в… Основанием возникновения права собственности на указанные помещения послужили договоры купли — продажи нежилых помещений от 28.11.2008г. и 11.01.2010г., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности /том 1л.д.11,12/.
Как видно из технических паспортов спорных нежилых помещений, в них предусмотрены центральное отопление /от ТЭЦ/, водопровод /от городской сети/, электроосвещение /скрытая проводка/, горячее водоснабжение /централизованное/, канализация /в городскую сеть/ /том 1л.д.20, 28/.

Из письма за подписью первого заместителя генерального директора ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» следует, что проектными решениями по объекту в техническом этаже предусмотрены следующие транзитные инженерные коммуникации, относящиеся к системам дома: вентиляционные каналы, стояки канализации и водоотводные трубы внутреннего водостока с кровли. Проектными решениями по объекту в техническом этаже размещение жилых и нежилых помещений не предусмотрено.

Данная информация нашла свое подтверждение и в пояснениях специалиста ФИО1, допрошенного в судебном заседании 15.07.2010г. /том 1л.д.227-229/, и в письме ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» от 28.07.2010г. /том 2л.д.16/, и в представленных проектах на жилой дом по ул. Куйбышева — Лермонтова в ЦАО г. Омска /приложение к делу/.
Судом также установлено, что 16.02.2010г. состоялось заседание правления ТСЖ «Куйбышевское-62», на котором было принято решение о запрете собственникам седьмого этажа осуществлять подключение к инженерным сетям, а также проводить переустройство помещений /том 1л.д.67/.

Согласно ч.4-7 ст.138 ЖК РФ ТСЖ обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество, обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.
По правилам ч.1 ст.147 ЖК РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Аналогичные положения закреплены и в Уставе ТСЖ «Куйбышевское-62» /том 1л.д.76-78/.

По правилам ч.7 ст.52 ГрК РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Вместе с тем, таковая проектная документация на инженерные коммуникации, указанные в паспортах на нежилые помещения суду истцом Косенчук З. А. представлена не была. К приобщенным в материалы дела копиям финансовых документов об оплате коммунальных платежей суд относится критически, поскольку не указано, за какой конкретно вид коммунальных платежей внесены данные денежные средства /том 1л.д.104,111/. Кроме того, суд отмечает, что применительно к вышеприведенным положениям градостроительного законодательства таковые документы не могут являться доказательством правомерности подключения нежилых помещений 21П,28П, расположенных в техническом седьмом этаже многоквартирного дома… по… в ..., к общедомовым коммуникациям /к системам отопления, холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения, канализации/ указанного дома.

Решил:
В удовлетворении исковых требований Косенчук З.А. о признании решения правления ТСЖ «Куйбышевское-62» о запрете осуществлять подключение к инженерным сетям, принятое 16.02.2010г., незаконным, возложении обязанности на ТСЖ по восстановлению подключения нежилых помещений 21П и 28П в доме… по… в… к инженерным сетям /холодное водоснабжение, канализация, теплоснабжение/ отказать.
Исковые требования Товарищества собственников жилья «Куйбышевское-62» удовлетворить.
Признать незаконным подключение нежилых помещений 21П,28П, расположенных в техническом седьмом этаже многоквартирного дома… по… в ..., к общедомовым коммуникациям /к системам отопления, холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения, канализации/ указанного дома.
Признать незаконной реконструкцию общедомовых коммуникаций /отопления, холодного водоснабжения, канализации/, проведенную в нежилых помещениях 21П,28П, расположенных в техническом седьмом этаже многоквартирного дома… по… в…
Обязать Косенчук З.А. за свой счет демонтировать смонтированные в нежилых помещениях 21П, 28П, расположенных в техническом седьмом этаже многоквартирного дома… по… в… коммуникации /отопление, холодное и горячее водоснабжение/.
Обязать Косенчук З.А. все выполненные работы, связанные с демонтажем по акту приема — передачи сдать уполномоченному представителю Товарищества собственникам жилья «Куйбышева-62» в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.