Как получить компенсацию за изменений планировки застройщиком?

1. возможна ли замена объекта на другой (если есть другие квартиры в том же доме с изначальной планировкой, но на других этажах);
Сергей

Сергей, добрый вечер! Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

таким образом если обозначить это как недостаток то в данном случае можно говорить об уменьшении цены, т.к. остальные способы в вашей ситуации малореальны. Если же не привязываться к качеству то в соот… со ст. 9 214 у вас возникает основание для расторжения договора в отношении данного объекта в судебном порядке

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

в случае если судом договор по этому основанию будет расторгнут

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

1. возможна ли замена объекта на другой (если есть другие квартиры в том же доме с изначальной планировкой, но на других этажах);
Сергей

Здравствуйте. Если застройщик согласится и у Вас не прописана конкретная квартира в договоре, то в принципе возможна. Но нужно видеть договор ДДУ чтобы сказать более точно.

Но общее правило это изменение договора по соглашению сторон. То есть и Вы можете доп. соглашение не подписывать в данном случае. Если она не нравится Вам, то и не подписывайте соглашение о новой планировке.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
(абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. возможно ли получение финансовой компенсации от застройщика за изменение планировки и какой примерно процент от стоимости ДДУ реально потребовать?
Сергей

Если самовольно застройщик изменит планировку, то тут либо требовать уменьшения цены договора, в т.ч. и через суд, либо расторгать договор.

Но чтобы уменьшить цену договора нужно доказать, что это недостаток и Ваши права ущемляются таким изменением планировки.

Причём часто застройщики прописывают, что планировка может быть изменена и либо Вы даёте согласие уже в самом договоре на это, либо меняется планировка по соглашению сторон.

А формально Вы платите за метраж в первую очередь и за то чтобы жильё было жилым.

При отсутствии самого объекта, конечно пока в суд идти не с чем. А поскольку Вам уже сейчас предлагается пересмотреть условия заключенного договора, то определяться надо до подписания соглашения. У Вас в принципе судя по тому, что Вы написали, есть как минимум одно существенное изменение, комнаты вместо раздельных становятся смежными, то есть Вы действительно имеете возможность на этом основании требовать соразмерного уменьшения цены. Это влияет как на саму цену квартиры, так и на ее ликвидность при необходимости продажи.

Эти аргументы Вам следует изложить в претензии в адрес застройщика и одновременно предложив ему самому дать свое видение относительно соразмерного уменьшения цены при таких обстоятельствах.

Ну а в последующем Вы сможете принять его предложение, продолжить торг и достичь компромисса либо получите возможность обоснованно отказаться от договора и потребовать обратно свои деньги, использовав для этого указанную коллегами норму.