Банкротство физического лица. Как оформить в собственность квартиру с обременением?

Здравствуйте, Сергей. В 2011 году физические лица еще не банкротились.Что означает оформление арестованной квартиры, с запретом на совершение с ней всех сделок, в собственность?

Здравствуйте, Сергей.

Если есть такие обременения, как Вы указали:

В выписке из ЕГРП значятся 4 обременения: «Запрет на заложенное имущество» (выдан службой судебных приставов от 06.07.2011 года), запрет совершать переход права собственности (по определению Арбитражного суда 21.09.2011), «Ипотека» (26.03.2008), «Арест» (по определению районного суда 26.08.2009).
Сергей

То соответственно переход права собственности на такую квартиру невозможен.

Здравствуйте!

Вопрос: Каким образом эту квартиру следует оформлять в собственность

Основанием для возникновения права собственности на такую квартиру будет являться договор купли-продажи, заключенный в рамках процедуры реализации имущества должника.

Соответственно оформить квартиру на себя Вы сможете только после участия (и победы) в соответствующей процедуре торгов, проводимых финансовым управляющим.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 21.12.2016)

Статья 213.26. Особенности реализации имущества гражданина
3. Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

и какие трудности могут возникнуть при оформлении?

Основные трудности могут быть связаны как раз с наличием указанных Вами ограничений, поскольку после покупки безусловно могут возникнуть проблемы с их снятием — в противном случае после передачи документов в Росреестр, государственный регистратор будет вынужден приостановить регистрацию до момента снятия наложенных приставом и судами арестов и запретов на совершение рег. действий с купленной Вами квартирой.

Во-первых: если запрет не будет снять после торгов, либо его снятие не обеспечит финансовый управляющий — однозначно потребуется обращение к судебному приставу, их наложившим, с заявлением на его отмену.

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 59 (ред. от 06.06.2014) «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона „Об исполнительном производстве“ в случае возбуждения дела о банкротстве»

14. По смыслу абзаца девятого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, согласно которому наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается, данная норма распространяет свое действие на аресты, налагаемые в исполнительном производстве, и аресты как обеспечительные меры, принимаемые в судебных процессах за рамками дела о банкротстве.

запрет совершать переход права собственности (по определению Арбитражного суда 21.09.2011), и«Арест» (по определению районного суда 26.08.2009) — обратите внимание, что

Во-вторых: отмена данных мер будет возможно только судом, вынесшим соответствующее определение.

«Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 22.11.2016)

АПК РФ, Статья 97. Отмена обеспечения иска арбитражным судом
1. Обеспечение иска по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело.

Поэтому также если запрет не будет снять после торгов, либо его снятие не обеспечит финансовый управляющий, Вам следует быть готовым к необходимости обращения в Арбитражный и районный суды с соответствующими ходатайствами об отмене обеспечительных мер ввиду того, что наложенные меры препятствуют переоформлению права собственности на купленную с торгов квартиру.

Если таким образом снять аресты и запреты не получится, то вероятно всего доказывать свою правоту придется в суде путем уже обращения иском об освобождении квартиры от арестов (запретов), что также займет определенной время.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

51. Споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов.

Этот другой банк в реестр требований кредиторов не включился.

Поскольку требования залогодержателя («этого другого банка») не были включены в реестр требований кредиторов, то вероятно всего вырученные от продажи данной квартиры средства не будут направлены Банку-залогодержателю в преимущественном перед другими кредиторами порядке, в счет погашения обязательств должника перед этим банком.

Это обстоятельство может означать то, что в случае возникновения спора либо трудностей с перерегистрацией права собственности на квартиру ввиду отсутствия согласия банка-залогодержателя и отказа гос.регистратора произвести оформление сделки, потребуется обращение в суд с требованием о признании залога (ипотеки) отсутствующим.

Пример из судебной практики, когда пришлось обращаться в суд с иском о признании отсутствующим залога (ипотеки) — www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB;n=479253#0

Основной риск здесь связан с необходимость доказывания факта «не сохранения» ипотеки в пользу банка, требования которого не включены в реестр (если квартира была заложена должником по обязательству, не связанному с осуществлением им предпринимательской деятельности):

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя»

18. Ввиду особенностей банкротства граждан, являющихся индиви­дуальными предпринимателями, судам необходимо учитывать следующее. Если залогом имущества должника — индивидуального предпринимателя обеспечены требования, не связанные с осуществлением предпринима­тельской деятельности, изалогодержатель не обращается с заявлением об установлении его требований в деле о банкротстве, эти требования сохра­няются и после завершения конкурсного производства. Поскольку предмет залога включается в конкурсную массу, конкурсный управляющий вправе его реализовать в установленном порядке. Однако при продаже предмета залога вследствие сохранения основного обязательства сохраняется и пра­во залога, о чём указывается в условиях проведения открытых торгов с це­лью информирования потенциальных покупателей данного имущества.

Если право залога не будет признано погашенным, и учитывая что банк -залогодержатель от продажи этой квартиры никаких средств не получит в ходе банкротства (т.к. не включен в реестр), то в дальнейшем он вполне может обратиться в суд в общем порядке с требованием об обращении взыскания на квартиру, собственником (залогодателем) которой уже стали Вы.

Таким образом, в данной сделке очень много подводных камней, которые следует учитывать перед покупкой.

Обычно росреестр в вашем случае при получении документов о продаже имущества с торгов, в отношении которого вынесено столько обременений, приостанавливает регистрацию до устранения препятствий для такой регистрации. В отношении запретов для реализации арбитражный управляющий может обратиться в тот суд, который вынес запрет и арест. По приставам арест снимается в силу закона и обычно росреестр не обращает на него внимания. Что касается банка, то Росреестр самостоятельно может обратиться в банк — залогодержатель с уведомлением о совершении сделки с залоговым имуществом. Если в течение месяца от банка не поступит никаких сведений, препятствующих регистрации, то регистрацию возобновляют и регистрирую переход права.

У меня была подобная практика и особых проблем не было. Покупатель терпеливо ждал, пока снимутся все вопросы, препятствующие регистрации перехода права.

Здравствуйте.

Как арбитражный управляющий, работающий в сфере банкротства, поясняю, что с момента введения процедуры банкротства все аресты с имущества снимаются. Этим должен был заняться Ваш ау.

Если вы с ау в нормальных рабочих отношениях, то организовывайте торги «под своего покупателя». При этом покупателем не можете быть ВЫ, только близкие друзья.

Статус залогового кредитора может быть утрачен, но если банк докажет пропуск включения в реестр кредиторов уважительными причинами, то суд наверняка срок восстановит.

Вам рекомендую работать с ау и подводить торги под «своего покупателя». Просто так обременение снять, тем более ипотеку не выйдет.