Сохранение прав на измененные земельные участки Статья 11. 8

Игорь, добрый день! Согласно ст. 11.8 ЗК

4. В случае образования земельных участков из земельных участков,
используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

1. После межевания на 80 участков можем ли мы воспользоваться правом указанным в статье 11.8 ЗК и заключить договор на 80 участков?
Игорь

т.е. важно что у вас в договоре аренды прописано, нет ли там иных положений для такого случая. Если нет то имеет право воспользоваться данной нормой

2. Вправе ли муниципальный район отказать нам в праве на заключение договора аренды на 80 новых земельных участков? На каком основании?
Игорь

Опять же, не вправе если договором аренды не было предусмотрено иное

3. Как обезопасить себя в случае если район на словах согласиться подписать новый договор аренды на 80 земельных участков, а потом откажется? Обезопасит ли перед межеванием ЗУ подписать с районом некое соглашение или протокол о намерениях?
Игорь

Смотреть действующий сейчас договор на предмет оговорок, если их там нет но администрация будет упираться — решать вопрос в судебном порядке

Добрый день!

1. После межевания на 80 участков можем ли мы воспользоваться правом указанным в статье 11.8 ЗК и заключить договор на 80 участков без проведения аукциона?
Игорь

Считаю, что да имеете, так как это прямо предусмотрено законом:

ст. 11,8 ЗК РФ:4. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

2. Вправе ли муниципальный район отказать нам в праве на заключение договора аренды на 80 новых земельных участков? На каком основании?
Игорь

Да, в общем оснований нет, если Вы используете участок без нарушений.

ст. 11,4 ЗК РФ: 7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:
1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;
2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Касаемо отказа, то возможен, если не соблюдаются требования, указанные в

ст. 11,9 ЗК РФ: 1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Здравствуйте.

1. После межевания на 80 участков можем ли мы воспользоваться правом указанным в статье 11.8 ЗК и заключить договор на 80 участков без проведения аукциона?

Да. Ссылка:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.10.2012 по делу N А70-2196/2012

Пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ устанавливает, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права раздел земельного участка предоставляет арендатору определенные права, в том числе по внесению соответствующих изменений в договора аренды, но не является самостоятельным основанием для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков.

2. Вправе ли муниципальный район отказать нам в праве на заключение договора аренды на 80 новых земельных участков? На каком основании?
Игорь

Думаю, что нет. Отказ Вы праве обжаловать в арбитражном суде. Есть положительная судебная практика.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.05.2016 N Ф08-1577/2016 по делу N А32-44676/2014Требование: Об обязании заключить договор аренды земельного участка.Обстоятельства: Истец ссылался на то, что договор заключен не был.Решение: Требование удовлетворено, поскольку в случае образования участков из других, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров образуемых и измененных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры. Преимущественное право на заключение договора аренды в отношении вновь образуемых и измененных участков имеет лицо, ранее использовавшее впоследствии разделенный земельный участок на основании договора аренды. При образовании нового участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в ранее действовавший договор. Выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

Как обезопасить себя в случае если район на словах согласиться подписать новый договор аренды на 80 земельных участков, а потом откажется? Обезопасит ли перед межеванием ЗУ подписать с районом некое соглашение или протокол о намерениях?
Игорь

В любом случае Вы можете обжаловать отказ в суде. Практику я привел выше. Главное получить согласие органа на размежевание арендуемого земельного участка.

Здравствуйте, Игорь. Муниципалитет утвердил схему расположения земельных участков, создаваемых из предоставленного в аренду? Если нет, вы не сможете раздробить земельный участок, и, соответсвенно, муниципалитет не обязан заключать с вами новые договоры аренды.Если такая схема утверждена, значит, собственник согласился с созданием десятков новых земельных участков, и не сможет отказать вам в заключении договоров аренды.

Чтобы обезопасить, необходимо в первую очередь, утверждение схемы расположения создаваемых земельных участков и дополнительное соглашение к договору аренды, которым предусматривается ваше право на создание новых участков из предоставляемого вам в аренду.