Помешает жалоба на незаконную перепланировку продать квартиру?

Добрый день!

Какие должны предпринять действия собственники, чтобы продажа удалась? Есть ли риски для покупателя? Есть ли риски для продавца?
Артемий

Продать квартиру будет невозможно только в случае наложения запрета на совершение регистрационных действий. Договор купли-продажи необходимо будет заверять у нотариуса, так как собственность у Вас, как я понял долевая, если совместная, то не нужно:

ст. 42 ФЗ «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ»: 1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

,

Как быть с жилищной инспекцией? Что будет если просто игнорировать, не показывать квартиру, что будет если показать? Возможно попросить у жилищной инспекции продления сроков (что следует указать в качестве причины, сотрудник инспекции в курсе о намерении продать, но вдруг потребует «откат»?)
Артемий

Можно и проигнорировать, но инспектор может подать иск в суд о приведении Вашей квартиры в соответствие плюс административная ответственность:

ст. 7,21 КоАП РФ: 2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Может ли сложиться такая ситуация, что продавец окажется и без квартиры, и без денег (например, покупатель уже почти все оформил, но возникла проблема из-за того, что инспекция подала в суд, далее покупатель забирает деньги, выполняет предписание инспекции, в результате у него и деньги, и квартира? Есть ли риски для покупателя? Что посоветуете в целом?
Артемий

Максимум, что Вам грозит, так как это отложение заключения основного договора. Если покупатель уже сейчас согласен привести квартиру в первоначальное состояние, то пусть этим начинает заниматься, это будет Вам в плюс, если есть такая возможность.

Артемий, добрый день! Согласно ст. 29 Жилищного кодекса

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1)в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

поэтому если покупатель в курсе проблем с продажей быть не должно, но в договоре КП необходимо отразить данное обстоятельство (осведомленность покупателя о наличии требований уполномоченного органа)

Здравствуйте. Пока ограничения на квартиру по продаже не наложены, Вы можете продать её, но восстанавливать квартиру будет новый собственник, а также он сможет расторгнуть договор если будет не знать о такой ситуации и ему придётся восстанавливать за свой счёт квартиру.

Ограничения по распоряжению может наложить суд. Причём тут окончание предисания я не понимаю, ГЖИ ограничения не накладывает. Если покупатель готов восстанавливать квартиру или судится за оставления в таком виде квартиры, то продавайте, а если нет, то Вы рискуете быть втянуты в судебные процессы и В его проиграете, квартиру Вам вернут. И всё равно будете восстанавливать Вы или же платить за такое восстановление квартиры. Лучше пытаться сначала узаконить если это возможно, для эого делайте проект перепланировки и обращайтесь в местную управу района чтобы согласовать перепланировку.

ЖК РФ

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Как быть с жилищной инспекцией? Что будет если просто игнорировать, не показывать квартиру, что будет если показать? Возможно попросить у жилищной инспекции продления сроков (что следует указать в качестве причины, сотрудник инспекции в курсе о намерении продать, но вдруг потребует «откат»?). Что будет, если будет отказано в продлении сроков? Может ли сложиться такая ситуация, что продавец окажется и без квартиры, и без денег (например, покупатель уже почти все оформил, но возникла проблема из-за того, что инспекция подала в суд, далее покупатель забирает деньги, выполняет предписание инспекции, в результате у него и деньги, и квартира? Есть ли риски для покупателя? Что посоветуете в целом?
Артемий

Здравствуйте, Артемий.

Что-то Вас совсем запугали инспекторы) Никак не получится, чтобы покупатель и с квартирой, и с деньгами, такое попросту невозможно и недопустимо действующим законодательством.

Чтобы «забрать» у вас деньги обратно, ему нужно обращаться в суд. Если он требует в суде возврата уплаченной суммы, ему нужно одновременно расторгать сделку, а значит возвращать вам квартиру с переходом обратно к вам права собственности. Суд деньги без прекращения его права собственности никогда не вернет, не волнуйтесь по этому поводу.

Другое дело, что если вы не отразите в договоре или акте приема-передачи наличие перепланировки, то покупатель может требовать уменьшения покупной цены, якобы он не был осведомлен о наличии такого недостатка купленного «товара». Хотя, безусловно, при осмотре квартиры не заметить перепланировку попросту невозможно.

В части предписаний — жилищная инспекция при неисполнении предписания накладывает штраф на собственника и грозится пойти в суд с иском о приведении квартиры в предшествующее состояние. На практике в крупных городах инспекторы отнюдь не горят посвящать время судам и до такого иска может пройти уйма времени. У меня в практике был случай, когда сосед, кому мешала перепланировка в квартире рядом, так и не дождался иска в суд от проверяющего органа, неоднократно обжаловал их бездействие и в итоге вышел в суд сам. Поэтому угрозы, что прямо немедленно будут страшные для вас последствия, не более чем угрозы. Конечно, есть вероятность, что у вас принципиальные сотрудники инспекции и они быстро пойдут в суд, но как правило, этого не происходит.

Продать квартиру после их обращения в суд можно, если суд не наложит запрет на регистрационные действия. На мой взгляд, такой запрет по данному иску неоправдан, т.к. спор не связан с правом собственности, но все же этот вопрос на усмотрение суда.