Когда переставать платить аренду при приватизации помещения у города Москвы по 159-ФЗ?

Здравствуйте, Андрей.

Если в договоре купли-продаже не прописано, что имущество переходит в Вашу собственность ранее регистрации права собственности на помещение, то аренда должна уплачиваться до регистрации Вашего права собственности в Росреестре.

Если будет установлено, что ДГИ нарушил сроки подписания договора или уклонялся от регистрации перехода права собственности, то Вы вправе предъявить им иск о взыскании убытков в размере арендных платежей в связи с просрочкой.

Гражданский кодекс
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

С уважением! Г.А. Кураев

1. В каком момент мы можем перестать платить аренду за помещение? Ведь мы со своей стороны договор купли-продажи подписали, теперь ДГИ тянет время. Должны ли мы из-за их медлительности ждать и продолжать платить аренду по закону? И до какого момента?
Андрей

Согласно закону моментом перехода права собственности на недвижимое имущество является дата государственной регистрации. То есть по идее муниципалитет вправе до указанного момента начислять Вам арендную плату. Последствия затягивания направления документов содержатся в ст. 551 ГК РФ

ГК РФ Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

То есть если судом будет признано необоснованное уклонение стороны от регистрации, она может быть понуждена к возмещению Вам убытков, в том числе выраженных во взимании арендной платы.

2. Если мы сейчас перестанем платить аренду, какие последствия могут быть? Может ли ДГИ отказаться от сделки, отказаться подавать документы в Росреестр на регистрацию? Или отказаться они уже не могут, и лишь имеют право в будущем обращаться в суд о взыскании с нас неоплаченной арендной платы?
Андрей

При этом если Вы не будете платить, то перечисленные Вами последствия не могут наступить. У ДГИ лишь будет право на взыскание с Вас неуплаченной арендной платы. Вы же в данном случае можете как раз возражать ссылаясь на умышленное затягивание ДГИ передачи документов на регистрацию.

Здравствуйте Андрей!

В соответствии с данным законом: «В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества».В данном законе не указано таких оснований об отказе в заключении договора купли-продажи на основании наличия задолженности. Если она есть или возникнет, то вынесут требование о погашении задолженности. Вы можете оплачивать арендную плату и если орган нарушит тридцатидневный срок для заключения договора, то требовать с них возмещения убытков, в связи с нарушением этих сроков. Убытки будут составлять размер внесенных арендных платежей.

Здравствуйте.

1. В каком момент мы можем перестать платить аренду за помещение?

Вы должны будете исполнять обязанность по оплате до регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Обстоятельство того, что договор аренды заключенный между Вами и органом муниципального образования является действующим, а внесение арендной платы за
пользование арендуемым помещением является Вашей обязанностью, то
не заключение договора купли-продажи арендуемого объекта по заявлению
истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого
нежилого помещения (или его задержка), судебной практикой оценивается как причинение Вам убытков.

Например: АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 15 декабря 2016 г. по делу N А41-27831/2016

В соответствии с ч. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации
(ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения
причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено
возмещение убытков в меньшем размере.

В силу статьи 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или
юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия)
государственных органов, органов местного самоуправления либо
должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не
соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного
органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред
возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны
субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Исходя из Вышесказанного, платить Вы должны, но потом имеете право обратиться за взысканием убытков в виде излишне уплаченной арендной платы.

2. Если мы сейчас перестанем платить аренду, какие последствия могут быть? Может ли ДГИ отказаться от сделки, отказаться подавать документы в Росреестр на регистрацию? Или отказаться они уже не могут, и лишь имеют право в будущем обращаться в суд о взыскании с нас неоплаченной арендной платы?

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Статья 3. Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества
Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
2)отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

Могут отказать сославшись на данное положение.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна