Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Споры о продаже квартиры
Находясь с браке была приобретена однокомнатная квартира, и в ней сделан ремонт.
Брак подходит к завершению (завтра назначен развод). Квартиру обоюдно решено продавать. Детей нет.
В квартире уже год проживает жена.
Я нанял реелтера для продажи квартиры, оценили квартиру в 6.9 млн. рублей, включая ремонт. Объявления были выставлены, пошли звонки и клиента, но тут жена заявляет, что не согласна продавать квартиру за такую сумму, и хочет продавать её за 7.5 млн. Но, дело в том, что такая квартира за 7.5 будет висеть в объявлениях хоть 10 лет, и никто её не купит. И ей то это на руку - она живёт там и бед не знает, а я не вижу возможности в совместном проживании, у меня уже своя личная жизнь, и я вынужден снимать квартиру.
Расскажите, пожалуйста, как быть в такой ситуации, как решать подобный спор?
Здравствуйте.
В данном случае у вас нет иного выбора, кроме как делить в суде совместно нажитое имущество, выделять свою долю (если квартира изначально у вас не оформлена по долям с женой) и выставлять на продажу только свою долю. При этом у вашей жены преимущественное право покупки как у сособственника — вы должны письменно предложить ей выкупить вашу долю за определенную цену. Если в течение 30 дней она этого не сделает, вы можете продать долю любому лицу по цене не ниже той, за которую предложили купить. Такая перспектива — оказаться в квартире с посторонним лицом, купившим долю, — зачастую отрезвляет упирающихся сособственников и способствует налаживанию диалога с ними.
Также в суде вы можете договориться о том, что, н-р, квартира полностью остается одному из вас, а второй получает компенсацию в размере половины ее стоимости за свою долю. Опять же в случае, если уже по долям квартира не поделена.
Заставить сособственника продавать долю в квартире по той или иной цене невозможно, только договариваться или продавать по долям.
Расскажите, пожалуйста, как быть в такой ситуации, как решать подобный спор?
петр
Петр, добрый день! Если квартира в общей совместной собственности (т.е. не выделены доли) то делить в судебном порядке либо по соглашению о разделе (требует нотариального удостоверения, ст. 38 СК). Далее — с учетом положений ст. 250 ГК начать процедуру продажи своей доли предварительно с демонстрацией норм законодательства объяснив жене что ее несогласие препятсвием к продажи вашей доли являться не будет, а доля будет продана скорее всего каким нибудь гостям с ближнего зарубежья. Думаю после осознания последствий такой продажи жена согласиться продать квартиру целиком в противном случае она и жить там не сможет и продать свою долю будет уже сложнее
ст. 250 ГК
2. Продавец долиобязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имуществов течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
А есть вариант как то установить через суд стоимость квартиры для продажи, скажем, максимальную, по кадастру, либо провести независимую оценку стоимости квартиры, и продавать строго по этой цене?
Добрый день, Петр.
Ситуация распространенная и очень непростая. Дело в том, что по закону она сама распоряжается своей долей и соглашаться на совместную продажу не обязана. То есть как-т обязать ее участвовать в совместной продаже нельзя.
То есть вариант сего 2 — либо уговаривать ее участвовать в совместной продаже, либо продать отдельно свою долю, но как Вы понимаете, в этом случае цена продажи будет значительно меньше.
Еще есть вариант — разделить имущество через суд и потребовать оставить квартиру за Вами с выплатой ей компенсации, но шансы на то, что суд удовлетворит подобное требование невысоки.
Поэтому самый простой вариант — как-то договариваться.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.
А разве однокомнатную квартиру получится разделить на две доли, еще и так, чтобы свою долю можно было бы продать?
петр
Доля — это абстрактное понятие, то есть здесь нет привязки к комнатам и у однокомнатной квартиры может быть и 10 собственников по 1/10 доли, правда фактически определить порядок пользования будет очень сложно, однако формально это не мешает каждому иметь по 1/10 доли.
А есть вариант как то установить через суд стоимость квартиры для продажи, скажем, максимальную, по кадастру, либо провести независимую оценку стоимости квартиры, и продавать строго по этой цене?
петр
К сожалению нет. Вы конечно можете провести независимую оценку и на нее ссылаться с споре с супругой, однако отчет оценщика для нее не обязателен, она может любую цену установить.
Расскажите, пожалуйста, как быть в такой ситуации, как решать подобный спор?
петр
Петр, здравствуйте. В таком случае, Вам стоит потребовать раздела совместно нажитого имущества — квартиры и определение Вашей доли в ней.
В силу ст. 38 СК РФ
1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.
1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Одновременно с этим заявляете требования о выделе своей доли из общего имущества — понятно, что физически это невозможно в связи с чем Вы можете изменить требования на выплату стоимости Вашей доли.
Статья 252 ГК РФ
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Или пойти альтернативным путем, после определения Вашей доли после раздела продать ее самостоятельно. при этом у супруги возникает преимущественное право ее покупки.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
Я не думаю, что Ваша супруга будет в восторге от такой идеи. Но, перспектива делить квартиру совершенно с посторонними ей людьми — не сильно ее обрадует и обрисовав ее Вы все же думаю сможете достигнуть компромисса — реализовав квартиру за ее реальную стоимость.
А разве однокомнатную квартиру получится разделить на две доли, еще и так, чтобы свою долю можно было бы продать?
петр
Да. Закон не содержит оговорок относительно количества комнат в квартире, что и не препятствует возможности продажи своей доли в ней при соблюдении установленных законом процедур.
А есть вариант как то установить через суд стоимость квартиры для продажи, скажем, максимальную, по кадастру, либо провести независимую оценку стоимости квартиры, и продавать строго по этой цене?
петр
Вы, при разделе можете заявить ходатайство о проведении экспертизы, где будет дана оценка Вашей квартиры и с учетом требований ст. 38 СК РФ
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
Можете изменить исковые требования, указав, чтобы за супругой оставили право собственности на квартиру, а она Вам выплатила соразмерную Вашей доле компенсацию.
Здравствуйте!
Согласно ст. 246 Гражданского кодекса РФ
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
То есть, продать всю квартиру Вы вправе только по соглашению.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Пункт второй говорит о праве на продажу своей доли, но это не вариант, так как она будет стоить очень дешево.
Здесь либо договариваться либо еще есть возможность взыскать компенсацию за невозможность использования своей доли.
Об этом сказано в п. 2 ст.247 ГК РФ
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Здравствуйте, Петр.
Данная квартира относится к общему совместному имуществу супругов. Вы можете ее разделить. Можете договориться с супругой и разделить квартиру, если она не откажется заключать соглашение, то нужно будет обратиться в суд.
СК РФ, Статья 38. Раздел общего имущества супругов
1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.
2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
Как правило общее имущество супругов делится в долях 1/2, в этом случае Вы сможете продать свою долю. Вы можете попросить передать квартиру Вам, с выплатой компенсации супруге. Или же наоборот передать ее супруге с требованием передать компенсацию Вам. В таком случае либо Вы либо Ваша супруга сможете продать квартиру целиком.
Здравствуйте.
Без согласия супруги вам будет сложно продать квартиру. Даже если вы попытаетесь в браке продать квартиру все равно потребуется нотариальное согласие вашей супруги на сделку.
Если она намерена пользоваться и проживать в спорной квартире и не будет соглашения о ее разделе то делить ее нужно в судебном порядке.
СК РФ, Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Да, вы выделяете две доли в праве собственности, получаете два свидетельства в Росреестре — каждый на свою долю. Эта доля — доля в праве, а не в квартире в натуре, т.е. она не соответствует определенным квадратам в конкретном месте, она абстрактна и означает, что у вас есть право на половину квартиры без определения места «локализации» ваших квадратов. Такую долю вполне можно продавать, это нормальная практика. Другое дело, найдется ли желающий купить долю...
Нет, это невозможно. Собственники при продаже общего долевого имущества сами определяют цену по соглашению, а если не могут прийти к согласию — каждый продает свою долю самостоятельно.