Отказ в регистрации участка из-за РВИ

Уважаемый Александр! Здравствуйте!

Согласно ч.1 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

При этом (ч.4 ст.11.4 ЗК РФ),

Раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Далее, в соответствии с ч.5 ст.11.9 ЗК РФ

Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

По Вам, уважаемый Александр, надо вдаваться в подробности, как так произошло, чтобы произвольно ПЗЗ был изменен ВРИ Вашего ЗУ (при этом, как не раз высказывался Верховный Суд Российской Федерации, незаконно изменять ВРИ ЗУ без согласия собственника), может были какие-либо переходные положения.

В любом случае, возможно сначала изменить ВРИ ЗУ исходного ЗУ, далее уже рассматривать вопрос по разделу ЗУ (правда здесь опять смотрим ПЗЗ, в части требований к минимальной площади образуемого ЗУ применительно к категории земель и территориальной зоне).

Имейте также в виду, что согласно ч. 4 ст.37 Градостроительного кодекса Российской Федерации

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Здравствуйте!

Вид разрешенного использования образуемого земельного участка может соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка, не предусмотренному градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны.

в Федеральном законе от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» отсутствуют положения, напрямую указывающие на необходимость принятия решения о приостановлении или отказе в осуществлении кадастрового учета по причине несоответствия вида разрешенного использования образуемого земельного участка градостроительному регламенту или виду разрешенного использования исходного земельного участка.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
«ФЕДЕРАЛЬНАЯ КАДАСТРОВАЯ ПАЛАТА ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ»
ПИСЬМО
от 21 июля 2015 г. N 10-2347-КЛ
О РАЗРЕШЕННОМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ОБРАЗУЕМОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
В соответствии с пунктами 3 и 7 Положения о рабочей группе по обсуждению вопросов, возникающих при реализации возложенных на филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам Российской Федерации полномочий, в том числе подготовленных ФГБУ «ФКП Росреестра» писем методического характера, направленных в Росреестр, утвержденного приказом Росреестра от 30.09.2013 N П/394 ФГБУ «ФКП Росреестра» (далее — Учреждение) просит рассмотреть изложенные ниже вопросы на заседании указанной рабочей группы, или высказать позицию по ним.
В соответствии с пунктом 3 части 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Учреждение отмечает, что с учетом указанных норм Земельного кодекса Российской Федерации наличие для соответствующей территории утвержденных правил землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) вызывает затруднения при определении надлежащего вида разрешенного использования расположенных на данной территории земельных участков, образуемых из земельных участков, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, в связи с чем в настоящее время в филиалах Учреждения по субъектам Российской Федерации отсутствует единый подход при осуществлении постановки на государственный кадастровый учет таких земельных участков.
Позиция Учреждения по указанному вопросу на настоящий момент основывается в том числе на следующих нормах.
Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и частью 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
В соответствии с пунктом 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 (далее — Порядок), сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. Если образование земельных участков не связано с изменением вида разрешенного использования исходного земельного участка, вид разрешенного использования образуемых земельных участков в реестре объектов недвижимости должен соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка.
Согласно пункту 52 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 (далее — Требования), вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен соответствовать сведениям государственного кадастра недвижимости о виде разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации. В таких случаях вид разрешенного использования образуемого (образуемых) земельного участка в реквизите «4» раздела «Сведения об образуемых земельных участках и их частях» указывается при наличии оформленной на основании градостроительного регламента в произвольной форме декларации заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования земельного участка либо при наличии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, определяющего вид разрешенного использования образуемого земельного участка (декларация или копия акта, в соответствии с которым сведения о виде разрешенного использования земельного участка внесены в межевой план, включаются в состав Приложения к межевому плану).
На основании изложенных норм Учреждение делает вывод, что при установлении вида разрешенного использования образуемого земельного участка необходимо учитывать цель его образования, а именно, связано ли оно с изменением вида разрешенного использования, а также наличие законодательных актов, устанавливающих исключения из положений пункта 3 части 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом Учреждением выявлен только один случай, при котором нормативно-правовым актом установлено требование об указании цели образования земельных участков в необходимых для кадастрового учета документах, а именно, в реквизите «2» раздела «Общие сведения о кадастровых работах» межевого плана, если образование земельных участков связано с выделом земельных участков в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения в целях осуществления видов деятельности в соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пункт 30 Требований).
То есть в иных случаях орган кадастрового учета не имеет возможности установить, связано ли образование земельного участка с изменением вида разрешенного использования исходного земельного участка.
Таким образом, по мнению Учреждения, в зависимости от цели образования земельных участков в межевом плане вид разрешенного использования образуемого земельного участка может быть указан либо исходя из требований градостроительного регламента, либо с учетом вида разрешенного использования исходного земельного участка (при соблюдении иных установленных законодательством требований).
Также Учреждение отмечает, что в Федеральном законе от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) отсутствуют положения, напрямую указывающие на необходимость принятия решения о приостановлении или отказе в осуществлении кадастрового учета по причине несоответствия вида разрешенного использования образуемого земельного участка градостроительному регламенту или виду разрешенного использования исходного земельного участка.
Также Учреждение обращает внимание, что согласно позиции Минэкономразвития России, изложенной в письме от 18.10.2013 N Д23и-5110, раздел земельных участков, при котором вид разрешенного использования образуемых земельных участков отличается от вида разрешенного использования исходного земельного участка, как правило, не допускается. Исключение составляют случаи специального правового регулирования (строительство олимпийских объектов, объектов чемпионата мира по футболу и т.п.).
Кроме того, в ответе на вопрос 58, приведенном в Информации Минэкономразвития России «Ответы на часто задаваемые вопросы по реализации положений Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ „О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации“, размещенной на официальном сайте Минэкономразвития России в информационно-телекоммуникационной сети „Интернет“ (далее — Информация Минэкономразвития России), „Каким документом определяется вид разрешенного использования земельного участка в случае его образования из земельных участков с установленным видом разрешенного использования, формулировка которого не приведена в соответствие с классификатором, при наличии утвержденных ПЗЗ, не приведенных в соответствие с классификатором, и при отсутствии утвержденных ПЗЗ?“ указано, что разрешенное использование образуемых земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса, независимо от соответствия такого вида разрешенного использования классификатору. При этом Минэкономразвития России не уточняет, что данное требование применяется только в случае отсутствия утвержденных ПЗЗ.
Кроме того, в ответе на вопрос 48 Информации Минэкономразвития России указано: „сам по себе раздел земельного участка не может быть основанием для изменения вида разрешенного использования образуемых земельных участков“.
С учетом вышеизложенной позиции Минэкономразвития России можно сделать вывод, что вид разрешенного использования образуемого земельного участка может соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка, не предусмотренному градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны.
Согласно позиции Росреестра (письмо от 20.05.2015 N 14-05723/15) с учетом положений частей 2 и 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации при наличии утвержденных ПЗЗ, соответствующие данные которых к тому же включены в государственный кадастр недвижимости, вид разрешенного использования вновь образованных земельных участков должен соответствовать виду разрешенного использования, установленному согласно градостроительному регламенту для соответствующей территориальной зоны. При этом, на взгляд Росреестра, осуществление государственного кадастрового учета земельных участков с видом разрешенного использования, не соответствующим градостроительному регламенту, является неправомерным.
Таким образом, из позиции Росреестра следует, что наличие утвержденных ПЗЗ является исключением, предусмотренным федеральными законами, о котором говорится в пункте 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и пункте 52 Требований.
Вместе с тем в разъяснениях Росреестра отсутствуют пояснения о том, на основании каких положений Закона о кадастре может быть принято решение о приостановлении или отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если вид разрешенного использования образуемого земельного участка соответствует виду разрешенного использования исходного земельного участка, не предусмотренному градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны.
Также в рекомендациях Минэкономразвития России отсутствует указание на необходимость отказа или приостановления осуществления кадастрового учета с ссылкой на соответствующие положения Закона о кадастре в случае, если вид разрешенного использования образуемого земельного участка указан в соответствии с градостроительным регламентом и не соответствует виду разрешенного использования исходного земельного участка.
Учреждение сообщает, что некоторые филиалы Учреждения, придерживающиеся позиции Росреестра, в случае если при наличии утвержденных ПЗЗ вид разрешенного использования образуемого земельного участка, соответствующий виду разрешенного использования исходного земельного участка, не предусмотрен градостроительным регламентом, принимают решение о приостановлении осуществления кадастрового учета в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 26 Закона о кадастре.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 26 Закона о кадастре осуществление кадастрового учета приостанавливается в случае, если имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем для осуществления такого кадастрового учета документах, и кадастровыми сведениями о данном объекте недвижимости (за исключением случаев, если при осуществлении такого кадастрового учета вносятся изменения в указанные кадастровые сведения).
Однако на момент постановки образуемого земельного участка на кадастровый учет кадастровые сведения (сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости) о таком земельном участке отсутствуют, то есть, по мнению Учреждения, в указанной ситуации нельзя сделать вывод о наличии противоречия между кадастровыми сведениями и сведениями, которые содержатся в представленных документах, и, следовательно, применить положения пункта 1 части 2 статьи 26 Закона о кадастре.
С целью соблюдения принципа единства технологии ведения государственного кадастра недвижимости на всей территории Российской Федерации Учреждение просит направить позицию Росреестра относительно действий органа кадастрового учета, в том числе о наличии предусмотренных Законом о кадастре оснований для приостановления или отказа в осуществлении кадастрового учета, при постановке на государственный кадастровый учет земельного участка, образуемого из земельных участков, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, в следующих случаях:
— вид разрешенного использования образуемого земельного участка соответствует виду разрешенного использования исходных земельных участков, но не предусмотрен градостроительным регламентом;
— вид разрешенного использования образуемого земельного участка указан в соответствии с градостроительным регламентом, но отличается от вида разрешенного использования исходных земельных участков.
Дополнительно Учреждение просит разъяснить, зависят ли действия органа кадастрового учета от наличия (отсутствия) в государственном кадастре недвижимости сведений о территориальных зонах и градостроительных регламентах.
Заместитель директора
К.А.ЛИТВИНЦЕВ