Каким может быть договор по управлению или обслуживанию недвижимости без регистрации в Росреестре?

Здравствуйте. Не совсем понятно о чем Вы говорите. Договор управления недвижимостью не подлежит регистрации в Росреестре, если речь идет не о доверительном управлении имуществом.

Статья 1017. ГК РФ Форма договора доверительного управления имуществом
1. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.
3. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Обслуживать имущество Вы можете и по договору возмездного оказания услуг.

Статья 779. ГК РФ Договор возмездного оказания услуг
1. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.