Здравствуйте! Что должно быть обязательно прописано в договоре аренды с последующем выкупом?

Здравствуйте Лариса.

В договор аренды, может быть включено условие, касающееся выкупа арендованного имущества или в дальнейшем то условие может быть определено дополнительным соглашением к договору, в соответствии с положениями гражданского законодательства РФ.

Статья 624 Гражданского кодекса РФ:

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Добрый день.

В обязательном порядке в таком договоре должна быть определена выкупная цена.

Пункт 1 ст. 624 ГК РФ предусмотрено, что

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендаторомвсей обусловленной договором выкупной цены.

Соответственно ее стоит считать существенным условием договора, при отсутствии которого договор будет считаться простым договором аренды

В судебной практике отмечалось — Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04 по делу N А56-36561/03, что

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.
Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Поскольку данная норма подлежит применению и к отношениям сторон по рассматриваемому делу, спорный договор следует считать незаключенным в силу того, что в нем нет условия о цене земельного участка.

Постановление ФАС Уральского округа от 17.08.2010 N Ф09-6216/10-С3 по делу N А60-54649/2009-С12

В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Как следует из содержания указанной статьи, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.

В Вашем договоре содержится соответствующий пункт

3.10. Выкупная стоимость Предмета аренды при условии выполнения пунктов 3.4 и 3.6, уплачиваемая Арендатором Арендодателю по окончании срока аренды составляет _______ (____________)
рублей. При просрочке оплаты по пункту 3.4. более чем на один месяц, выкупная
стоимость недвижимого имущества будет составлять __________рублей.

Таким образом, нет оснований опасаться того, что заключенный договор нельзя рассматривать в качестве договора аренды с возможностью выкупа арендуемого имущества.

Добрый день Лариса.

В приложенном договоре существует условие о продаже имущества арендатору что не запрещено законом, но отсутствует условие о стоимости продаваемого имущества что является существенным по этому я бы вам предложил оформить отдельно предварительный договор купли продажи недвижимости и аренды.

Кроме того в договоре указан ряд условий (которые можно случайно пропустить)невыполнение которых арендаторов ставит под вопрос договор купли продажи, по этому

4.8.1.
Арендатор не менее чем за 10 (десять) дней до предполагаемой даты выкупа
уведомляет Арендодателя о намерении выкупить Предмет аренды.

4.8.3. Перед

заключением Основного договора купли-продажи Недвижимого имущества Стороны
производят сверку оплат в соответствии с пунктом 3.8 настоящего Договора, а
также Арендатор оплачивает Арендодателю денежную сумму за выкуп Предмета аренды.

что если арендодатель передумает продавать и будет вставлять «палки в колеса» уклоняться от исполднения договора.

Здравствуйте, Лариса. На мой взгляд, у Вас договор аренды не с последующим выкупом, а с правом последующего выкупа, что не совсем одно и то же.

Насколько я понял из текста договора Вам предоставляется право приобрести данный объект при соблюдении Вами определенных условий:

3.8. Стороны пришли к соглашению, что при условии внесения всех платежей предусмотренных пунктами 3.4 и 4.6, а также возможных штрафных санкций, в следствии нарушения положений пунктов 3.6, 4.2, 4.3 и 4.4 настоящего договора, Арендатор имеет права выкупа Предмета аренды.

То есть если такие условия не будут выполнены, такого права Вы лишаетесь.

Еще обращает на себя тот факт, что в предмете договора не указано на принадлежность недвижимости Арендодателю, нет ссылки на Свидетельства о праве собственности на них, кадастровые номера и прочие сведения позволяющие безусловно идентифицировать объекты аренды и последующего выкупа. Думается, что в таком виде договор не будет зарегистрирован в Росреестре.

В договоре действительно определена выкупная стоимость, однако при этом платежи в период аренды выкупные суммы не включают. Выкупная стоимость выплачивается уже в договоре купли-продажи. В целом Вы можете заключать указанный договор и при соблюдении его условий будете иметь право на приобретение объекта.