Как заставить погасить задолженность предыдущего владельца участка?

Question

Купил земельный участок в коттеджном поселке в ТиНАО г. Москва. Статус земель в поселке – ИЖС. История участка следующая: После размежевания земель участок был куплен у коттеджного поселка Владельцем №1, который через короткое время продал участок Владельцу №2, который практически сразу перепродал участок Владельцу №3. Владелец №3 – это мама Владельца №1. Владелец №1 при покупке участка заключил договор с эксплуатирующей компанией поселка, но взносов не платил. Владельцы № 2 и №3 с эксплуатирующей компанией договоров не заключили, и взносов соответственно тоже не платили. За время их совокупного владения участком образовалась задолженность еперд поселком в размере 104. 000 руб. Все это я естественно, как в плохих фильмах, выяснил уже после покупки участка. На текущий момент у меня на руках зарегистрированный договор купли-продажи участка, и выписка из ЕГРН, но Акт приема-передачи Земельного участка я еще не подписал. В договоре купли-продажи нет ни слова о том, что участок продается без задолженностей по обязательным платежам. Присутствует только фраза «Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора Земельный участок не отчужден, не заложен, в споре, аренде, под запрещением (арестом) не состоит, иными соглашениями не обременен, а также гарантирует отсутствие каких-либо оснований в праве пользования Земельным участком со стороны третьих лиц. Продавец обязуется передать Земельный участок свободный от прав и претензий третьих лиц». Понятно, что де-юре поселок должен судиться с предыдущими владельцами и взыскивать задолженность с них. Но де-факто текущему владельцу до погашения задолженности попросту блокируется пользование всеми услугами, не выдаются никакие разрешения, согласования, пропуска на машины и пр. Позиция предыдущих владельцев простая: договор с эксплуатирующей компанией был только у первого владельца, свой долг в несколько тысяч рублей он готов заплатить. Поскольку ни второй, ни третий владелец договоров с эксплуатирующей компанией не заключали, то они поселку ничего не должны. А поскольку участок уже продан, то все проблемы с поселком – это проблемы текущего владельца, то есть мои. Теперь собственно вопросы: 1) Опишите, пожалуйста, в пошаговой инструкции подробно, какая должна быть последовательность моих действий для погашения задолженности перед поселком и взыскания этих денег с предыдущего владельца? 2) Я должен обращаться только к последнему владельцу, у которого покупал участок, или ко всем троим сразу? 3) Каковы мои шансы (по имеющейся практике) добиться погашения задолженности за счет предыдущего владельца? Либо им напрямую самостоятельно, либо с погашением мною и взысканием через суд с него понесенных расходов? 4) Я правильно понимаю, что Акт приема-передачи земельного участка я подписывать не должен, пока не добьюсь своего? 5) Что еще я должен знать и учесть в этой ситуации?

Александр Самарин · Answer

1) Опишите, пожалуйста, в пошаговой инструкции подробно, какая должна быть последовательность моих действий для погашения задолженности перед поселком и взыскания этих денег с предыдущего владельца? Александр Здравствуйте. 1. Нужно определить за какие периоды у какого владельца были задолженности и за какие платежи именно. 2. Тут вариант с неосновательным обогащением у Вас. То есть платить за данных владельцев и далее как неосновательное взыскивать. ГК РФ Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение 1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2) Я должен обращаться только к последнему владельцу, у которого покупал участок, или ко всем троим сразу? Александр Ко всем и к каждому в пределах его суммы задолженности. 3) Каковы мои шансы (по имеющейся практике) добиться погашения задолженности за счет предыдущего владельца? Либо им напрямую самостоятельно, либо с погашением мною и взысканием через суд с него понесенных расходов? Александр Не понятно что значит за счёт предыдущих владельцев? 4) Я правильно понимаю, что Акт приема-передачи земельного участка я подписывать не должен, пока не добьюсь своего? Александр А Вы купили или нет ЗУ? Если покупали должны были уже подписать акт. 5) Что еще я должен знать и учесть в этой ситуации? Александр Нужно знать за что и кому точно должны предыдущие владельцы, чтобы о каких то нюансах думать.

Олег Рябинин · Answer

Здравствуйте, Александр! Вы, в принципе, абсолютно верно написали, что долги предыдущих собственников — это долги предыдущих собственников. На нового собственника наличие этих долгов влиять не должно (формально...). И соответственно, обслуживающая организация должна взыскивать долги с предыдущих собственников. Если же последний собственник все-таки имеет желание уладить ситуацию с долгами предыдущих собственников, то можно посоветовать сделку по уступке прав требования. Статья 382 ГК РФ. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу 1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. 2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. А далее уже новый кредитор сможет требовать данные долги. С Уважением, Олег Рябинин.

Сергей Берестов · Answer

Здравствуйте, Александр! 1) Опишите, пожалуйста, в пошаговой инструкции подробно, какая должна быть последовательность моих действий для погашения задолженности перед поселком и взыскания этих денег с предыдущего владельца? Александр Собственно говоря, Вы и не должны погашать задолженность перед эксплуатирующей (управляющей поселком) организацией. Вы и не сможете взыскать с предыдущих собственников участка в порядке регресса погашенную за них задолженность, поскольку не обязаны были это делать. Иначе может получиться так, что Вы по собственной инициативе погасили задолженность, которая лежит на прежних собственниках (должниках по этим обязательствам), заведомо зная (Вы должны это знать) о том, что это их, а не Ваша обязанность. 2) Я должен обращаться только к последнему владельцу, у которого покупал участок, или ко всем троим сразу? Александр 3) Каковы мои шансы (по имеющейся практике) добиться погашения задолженности за счет предыдущего владельца? Либо им напрямую самостоятельно, либо с погашением мною и взысканием через суд с него понесенных расходов? Александр Вам следует обращаться с претензиями к управляющей компании. Она обязана предоставлять Вам текущие услуги, заключить с Вами соответствующий договор. Иначе Вы имеете право обратиться в суд и потребовать предоставить Вам соответствующие услуги, в которых отказано ( " пользование всеми услугами, не выдаются никакие разрешения, согласования, пропуска на машины и пр." ). 4) Я правильно понимаю, что Акт приема-передачи земельного участка я подписывать не должен, пока не добьюсь своего? Александр Пока Вы не подпишите акт приема-передачи, считается, что Вы не приняли от продавца объект купли-продажи и, соответственно, риск утраты или повреждения объекта лежит на продавце. Требуйте с продавца также погашения задолженности по платежам.

Виолетта Магола · Answer

1) Опишите, пожалуйста, в пошаговой инструкции подробно, какая должна быть последовательность моих действий для погашения задолженности перед поселком и взыскания этих денег с предыдущего владельца? Александр Добрый вечер. Уточните, конкретно за какие услуги образовался долг? И период? Если срок долга 3 года и более, то срок исковой давности истек и шансов на взыскание мало в судебном порядке, т.к. нужно в суде заявить о пропуске срока давности 2) Я должен обращаться только к последнему владельцу, у которого покупал участок, или ко всем троим сразу? Александр Вы должны обращаться к тому у кого покупали 3) Каковы мои шансы (по имеющейся практике) добиться погашения задолженности за счет предыдущего владельца? Либо им напрямую самостоятельно, либо с погашением мною и взысканием через суд с него понесенных расходов? Александр Но т.к. непосредственно должник ( собственник № 1) готов долг погасить, то не рекомендую ничего погашать. Все претензии необходимо предъявлять бывшим собственникам. но не вам а председателю СНТ (или кто насчитал долг) 4) Я правильно понимаю, что Акт приема-передачи земельного участка я подписывать не должен, пока не добьюсь своего? Александр Вы его должны были подписать при подаче документов в МФЦ/Росреестр. 5) Что еще я должен знать и учесть в этой ситуации? Александр Долг при покупке ЗУ к Вам не переходит, если речь идет об охране и т.д.

Андрей Власов · Answer

1) Опишите, пожалуйста, в пошаговой инструкции подробно, какая должна быть последовательность моих действий для погашения задолженности перед поселком и взыскания этих денег с предыдущего владельца? Александр Александр, добрый вечер! Определяете размер имеющейся задолженности, гасите получая подтверждающие документы у кредитора, обращаетесь в суд к тем собственникам за которых была погашена образовавшаяся задолженность и взыскиваете как неосновательное обогащение 2) Я должен обращаться только к последнему владельцу, у которого покупал участок, или ко всем троим сразу? Александр ко всем за кого будет погашена задолженность 3) Каковы мои шансы (по имеющейся практике) добиться погашения задолженности за счет предыдущего владельца? Либо им напрямую самостоятельно, либо с погашением мною и взысканием через суд с него понесенных расходов? Александр в судебном порядке шансы высокие взыскать, вопрос только в сроках исковой давности может возникнуть 4) Я правильно понимаю, что Акт приема-передачи земельного участка я подписывать не должен, пока не добьюсь своего? Александр ну не особо вам это поможет, ведь участок не обременен, то что поселок ведет себя не совсем в рамках закона не делает продавца нарушителем условий договора

Владимир Мальцев · Answer

Добрый день, Александр. Новый собственник никакого отношения к ЧУЖИМ ДОЛГАМ не имеет! Долг НЕ за участком, а за бывшим собственником. При этом прекращение пользования участком и права собственности на него, НЕ ОСВОБОЖДАЕТ бывшего собственника от накопленных долгов. Обязанности нового собственника по оплате возникают ТОЛЬКО с даты регистрации его права собственности. И даже включение в договор купли-продажи пункта о принятии новым собственником на себя долгов старого собственника, СТРОГО говоря тоже не законно, т.к. это означает уступку долга, которая допускается ТОЛЬКО с письменного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Или поселок живет по каким то своим законам?

Эдуард Шалин · Answer

Я правильно понимаю, что Акт приема-передачи земельного участка я подписывать не должен, пока не добьюсь своего? О каком акте идет речь, Вы его уже давно подписали вместе с договором купли-продажи земельного участка. Возможно, в договоре купли-продажи были условия о том, что договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка. Я должен обращаться только к последнему владельцу, у которого покупал участок, или ко всем троим сразу? Никаких денег за бывших собственников не платите. Вы не к кому не должны обращаться, вы являетесь собственником земельного участка с момента государственной регистрации права в едином государственном реестре недвижимости. Пишите заявление в эксплуатирующую компанию с требованием заключить с Вами договор на обслуживание с момента регистрации права собственности на участок, приложите копию выписки из единого государственного реестра недвижимости. Будут отказываться заключить с Вами договор или будут навязывать, чтобы Вы оплатили задолженности за предыдущих собственников, то смело пишите заявление в прокуратуру. Также можете предложить обратиться эксплуатирующей компании в суд. Думаю, в суде все дело разрешиться.

Виталий Бровченко · Answer

Позиция предыдущих владельцев простая: договор с эксплуатирующей компанией был только у первого владельца, свой долг в несколько тысяч рублей он готов заплатить. Поскольку ни второй, ни третий владелец договоров с эксплуатирующей компанией не заключали, то они поселку ничего не должны. А поскольку участок уже продан, то все проблемы с поселком – это проблемы текущего владельца, то есть мои. Александр Доброго времени суток, Александр! И так В соответствии со ст. 210 ГК РФ «бремя содержания имущества несет его собственник». силу п. 2 ст. 8 ГК РФ «права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом». Права на недвижимое имущество (к которому относится участок) подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). также согласно ГК РФ Статья 307. Понятие обязательства 1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 2. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. 3. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию. Таким образом, обязанность по оплате услуг, предоставляемых в отношении приобретенного Вами участка, возникает после регистрации перехода права собственности к новому собственнику (т.е. Вас). До этого момента обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник квартиры Ваш продавец. 1) Опишите, пожалуйста, в пошаговой инструкции подробно, какая должна быть последовательность моих действий для погашения задолженности перед поселком и взыскания этих денег с предыдущего владельца? Александр Советую написать официальное обращение к организации выставляющей Вам счета примерно с приведённой мною аргументацией и требованием заключения договора с момента внесения записи в ЕГРП или ЕГРН о Вашем праве. 2) Я должен обращаться только к последнему владельцу, у которого покупал участок, или ко всем троим сразу? Александр Вы ни к кому обращаться не должны так как ни каких правоотношений между Вами и этими людьми не возникало и не возникло. 3) Каковы мои шансы (по имеющейся практике) добиться погашения задолженности за счет предыдущего владельца? Либо им напрямую самостоятельно, либо с погашением мною и взысканием через суд с него понесенных расходов? Александр Вы как собственник участка должны нести бремя содержания такового с момента когда стали собственником он отражён либо в выписке из ЕГРП либо из ЕГРН, как дата регистрации права собственности. 4) Я правильно понимаю, что Акт приема-передачи земельного участка я подписывать не должен, пока не добьюсь своего? Александр Подписывайте и ни чего не бойтесь нет тут ни какого подвоха а организации которые требуют платежи к Вам с иском обратиться не смогут а только к бывшим собственникам. сам участок должником по ГК быть тоже не может. 5) Что еще я должен знать и учесть в этой ситуации? Александр Ни чего более. С Уважением

Владимир Бадасюк · Answer

Все это я естественно, как в плохих фильмах, выяснил уже после покупки участка. Александр Добрый день! Прошу сообщить — каким образом Вы узнали о сумме имеющейся задолженности? Вам сообщили об этом в письменном уведомлении с требованием оплаты или в устной форме?

Бесплатная консультация юриста

Как заставить погасить задолженность предыдущего владельца участка?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?