Какие коэффициенты применяются к летним помещениям?

Какие применяются сейчас коэффициенты к летним помещениям. Могу ли в ДДУ внести площадь которая будет определять цену договора и применить скажем к террасе свой коэффициент
Александр Гончаров

Александр, добрый вечер! В случае с ДДУ речь о договоре присоединения, маловероятно что застройщик будет в отношении персонально вас менять общие условия договора, приведу пример дела со схожими обстоятельствами, рассмотренного Верховным судом

Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2015 N 82-КГ15-4

Разрешая спор, суд исходил из нарушения ответчиком прав истцов как потребителей.
При этом, установив оплату истцами лоджии в объекте долевого участия в строительстве исходя из ее построенной площади, составляющей 4,55 кв. м, т.е. без учета понижающего коэффициента (0,5), суд счел обоснованными требования об уменьшении стоимости квартиры на сумму <...> руб. и взыскал в пользу истцов убытки в размере <...> руб. каждому.
Данные выводы суда основаны, в том числе на положениях Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 04 августа 1998 г. N 37, и СНиП 2.08.01.-89*. «Жилые здания».
С указанными выводами согласилась судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит данные выводы судов не соответствующими требованиям закона.
Согласно ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (пункт 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.
Как установлено судом, стороны при заключении названного договора долевого участия в строительстве жилья договорились, что истцам подлежит передаче в общую совместную собственность однокомнатная квартира N <...> на 3-м этаже дома со следующими характеристиками по проекту: общая площадь без учета площади лоджии — <...> кв. м (в том числе жилая площадь — <...> кв. м), площадь лоджии — 4,55 кв. м, (пункт 1.2 указанного договора).
Цена квартиры определена соглашением сторон и на момент заключения договора о долевом участии в строительстве жилья составляет <...> руб. (пункт 1.4 договора).
Условия договорао цене объекта согласованы сторонами и недействительными не признаны.
Судом также установлено, что в соответствии с данными кадастрового паспорта на квартиру N <...> в доме N <...>, общая площадь квартиры составила <...> кв. м.
Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 26 ноября 2012 г.
Таким образом, истцы добровольно заключили с ответчиком договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры, и приняли квартиру от ответчика по соответствующему акту без каких-либо претензий.
Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат. Ссылка суда на положения Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 04 августа 1998 г. N 37, согласно которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5,не может быть признана правомерной, поскольку данная Инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации и обязательна для всех организаций технической инвентаризации. Для отношений между дольщиками и застройщиками данная инструкция обязательного характера не носит.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судебными инстанциями допущены нарушения норм материального права, которые являются существенными, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов ООО «Газинвест 1».
Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»), а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 ГПК Российской Федерации), Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации считает нужным направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 10 февраля 2015 г.отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Здравствуйте, Александр !

Вы имеете в виду следующие коэффициенты?

Приложение
к приказу Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства РФ
от 25 ноября 2016 г. № 854/пр
Понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения
При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты:
для лоджий 0,5
для балконов 0,3
для террас 0,3
для веранд 1,0

ГАРАНТ.РУ: www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71469280/#ixzz4dCJ45rov

Если да, то они уже утверждены и поменять их нельзя, к сожалению.

С Уважением, Олег Рябинин.

Здравствуйте, Александр.

Если договор еще не заключен, Вы вправе предложить условия согласно которым применить понижающий коэффициент к террасе.

Можете сослаться на Жилищный кодекс и письма Госстроя.

Жилищный кодекс
Статья 15. Объекты жилищных прав
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ КОМПЛЕКСУ ПИСЬМО от 20 марта 2000 г. N НМ-1096/30 О ЛОДЖИЯХ И ВЕРАНДАХ
Госстрой России сообщает.
В настоящее время наблюдается своеобразная практика инвесторов и застройщиков, которые манипулируют коэффициентами, применяемыми к лоджиям и верандам при подсчете площадей помещений и веранд, в результате чего искусственно может увеличиваться и уменьшаться общая площадь здания.
В соответствии со СНиП 2.08.01-89 и СНиП 2.08.01-89* допускается проектирование остекленных лоджий при условии соблюдения правил противопожарной безопасности. Остекление лоджии не влечет за собой изменение ее наименования и соответственно изменение общей площади квартир. Остекление лоджий допустимо только по согласованию с архитектором, а также если это предусмотрено проектом.
Согласно СНиП 2.08.01-89 и СНиП 2.08.01-89*, а также «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.98 N 37, понятие «веранда» — это застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него.
Веранда — это пристройка, то есть часть здания, которая расположена вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеет с ним одну (или более) общую капитальную стену. Веранда, как правило, имеет внутреннее сообщение с основным зданием.

Однако, вторая сторона договора вправе не согласиться с Вашим предложением.

Гражданский кодекс
Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

С уважением! Г.А. Кураев

Могу ли в ДДУ внести площадь которая будет определять цену договора и применить скажем к террасе свой коэффициент
Александр Гончаров

Александр, здравствуйте. Договор ДДУ является предложением, направленным лицам, которые на него могут согласиться, а могут, если условия их не устраивают — отказаться. На самом деле требовать от застройщика понижения стоимости по договору ввиду каких-либо причин не представляется возможным — цена договора определяется соглашением сторон и в случае если одна сторона не согласна на предложение другой, она просто отказывается от заключения договора. То есть Вы конечно можете провести с застройщиком переговоры, но у меня большие сомнения насчет того, что он с Вами согласится. А оснований именно требовать у Вас нет.