Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вправе ли застройщик заключать разные договора с дольщиками?
Добрый вечер!
Вправе ли застройщик заключать разные ДДУ с дольщиками (в новых договорах распределяется оплата)?
Необходимо ли заключать допсоглашения со старыми дольщиками, которые уже получили свои квартиры?
Благодарю!
За дельный ответ практика отправлю вознаграждение.
Уточню первый вопрос:
Вправе ли застройщик заключать разные ДДУ с дольщиками при условии, что в старых договорах разделение цены договора на услуги застройщика отсутствует, а в новых планируется (в соответствии с ч. 1 ст. 5 №214-ФЗ) ?
Добрый день.
Не вижу в этом ничего противозаконного.
Условие о цене договора, сроках и порядке ее уплаты относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Что касается необходимости заключения дополнительных соглашений — это полностью зависит от соглашения сторон (застройщика и участника долевого строительства). В случае, если дополнительное соглашение будет заключено, то оно также подлежит государственной регистрации.
Здравствуйте! однозначного мнения по поводу этого нет, выскажу свою точку зрения.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ, договор участия в долевом строительстве я отношу к публичному договору. Цитирую: «Публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится.
В публичном договоре цена товаров, работ или услуг должна быть одинаковой для потребителей соответствующей категории. Иные условия публичного договора не могут устанавливаться исходя из преимуществ отдельных потребителей или оказания им предпочтения, за исключением случаев, если законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот отдельным категориям потребителей.»
соответственно, условия такого договора, относительно конкретного объекта строительства, должны быть едины для всех. Иначе, получается, что заключая договор с условием о рассрочке с одними Дольщиками, Застройщик ставит их в заранее выгодное положение перед другими, которые обязаны оплатить денежные средства сразу.
В соответствии с п. 5 ст. 425 ГК РФ 5. Условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 ст. 425, ничтожны.
Вот исходя из вышесказанного (с т.ч. законодательства) действия Застройщика неправомерны.
По вопросу заключения ДС с участниками, которые уже приняли квартиры от Застройщика: как только вы оплатили квартиру в соответствии с заключенным ДДУ, и Застройщик передаст Вам квартиру по акту, и с Вашей стороны не будет претензий по качеству квартиры-ДДУ считается исполненным. Я лично не вижу смысла в том, чтобы заключать допники, что Вам это даст? трата времени, понуждение Застройщика, который скорее всего не пойдет на эти условия, поскольку фактический расчет будет идти вразрез тому, что написано в допнике.
Удачи!
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 27.04.2016 по делу N 33-7450/2016
"Доводы апелляционной жалобы о том, что договор долевого участия в строительстве является публичным договором, основаны на ошибочном толковании норм материального права.
Согласно ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации, публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.
Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.
Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.
При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
В случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации, а также уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).
Условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 настоящей статьи, ничтожны.
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон об участии в долевом строительстве), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Толкование приведенных норм материального права позволяет сделать вывод о том, что договор участия в долевом строительстве не является публичным. Публичный договор может быть заключен только коммерческой организацией, тогда как застройщиком по договору участия может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы.
Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, данным в Определении от 06.06.2002 N 115-О, публичный характер договора означает не только недопустимость отказа коммерческой организации от его заключения, но и недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору, поскольку в противном случае требование закона об обязательном заключении договора лишалось бы какого бы то ни было смысла и правового значения.
Положения п.п. 4, 5 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве прямо предусматривает право застройщика отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве".
Это один из судебных актов, опровергающих верность Вашего ответа....
По аналогии: Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 02.08.2016 N 33-15227/2016.
Добавлю, что ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» указывает, в частности, следующее:
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (п. 2 ст. 5)
Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период (п. 3 ст. 5).
Таким образом, закон допускает заключение договоров как с единовременной оплатой, так и с периодическим внесением платежей.
По поводу уточнения к первому вопросу:
Подскажите, а на чем основаны Ваши сомнения относительно законности таких договоров с различным определением цены?