Оформление в собственность земельного участка, находящегося в аренде у муниципалитета

Здравствуйте, Евгения Алексеевна. Я считаю, что прежде всего надо заняться переводом здания в жилое, так как «ВРИ» участка производно от назначения здания, которое на нем расположено. Так как право собственности на магазин зарегистрировано, на основании ст.23 Жилищного кодекса РФ Вам достаточно вместе с заявлением о переводе предоставить в Администрацию:

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
2) план переводимого помещения с его техническим описанием;
3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (в Вашем случае, видимо, поэтажный план здания);

4) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Как видите, в перечне документов есть проект переустройства или перепланировки. Это означает, что помещение или здание может быть признано жилым в том случае, если оно соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Такие требования установлены главой II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2016) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Согласно п.4 ст.23 ЖК РФ

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

Можете подать документы через МФЦ, там Вам дадут образец заявления.

Доброго времени суток, Евгения Алексеевна!

мое виденье данного вопроса с учётом

и в принципе, особо не пригодно, что для жилья, что для магазина? Здание приобретено нами только для выкупа земельного участка.
Евгения Алексеевна

Подать заявление на пересмотр кадастровой стоимости очень долго и, думается, стоимость особо не изменится, в тем более, что в будущем планируем использовать земельный участок именно под жилую застройку.
Евгения Алексеевна

Раз Ваша цель строительство на данном земельном участке жилого дома то я так понимаю Вам необходимо сносить тот объект который находится на земле и строить новый жилой дом, а по этому затраты на изготовление документов описанных коллегой могут перекрыть выгоду от данных действий. не проще как вы и описываете подать заявление в Росреестр и дождавшись решения о снижении кадастровой стоимости выкупить землю под магазином, зарегистрировать право на земельный участок. снести ветхое здание получив акт сноса прекратить право собственности и подать заявление на изменение ВРИ участка. Изменив ВРИ получить разрешение на строительство и построить дом введя его в эксплуотацию.

как правило комиссия при росреестре может на 30 процентов снизить кадастровую стоимость земли. Время рассмотрения такого заявления не намного больше чем Вы затратите на перевод статуса ненужного Вам по сути объекта, да и не думаю я что проекты и согласование займёт меньше как времени так и средств

Согласно регламента, через 30 дней нам подготовили проект купли – продажи земельного участка с ценой выкупа около 400 тыс. руб., цена сформирована от кадастровой стоимости земельного участка, т.е. около 5 млн. руб.
Евгения Алексеевна

При изменении Кадастровой стоимости Росреестром информация вноситься в базу ЕГРН и при Вашем повторном обращении за выкупом — расчёт будет произведён от изменённой кадастровой стоимости. Конечно лучше всё внимательно сесть и просчитать как временные затраты так и вообще возможность признания развалины жилым объектом, на который не просто нужно будет получить проект перепланировки и разрешение на таковую. но ещё и ввести в эксплуотацию проведя работы согласно проекта, зарегистрировать в Росреестре его как жилой объект.

С Уважением, В.Г. Бровченко.

Здравствуйте Евгения Алексеевна. Есть один ещё неприятный момент. Дело в том, что администрация не обязана менять ВРИ по Вашему заявлению как арендатора.

Вы можете потратить деньги на перевод помещения в жилое, но в последующем Вас откажут в изменении ВРИ.

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 1756/13 по делу N А35-765/2012
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены — в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать комитет, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Предметом договора от 11.07.2011 является земельный участок с видом разрешенного использования «для эксплуатации временной автостоянки». Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами для зоны Ж-4, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Следовательно, в рассматриваемом случае у комитета как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
Таким образом, отказ комитета в изменении вида разрешенного использования земельного участка является правомерным и соответствующим действующему законодательству.

Т.е. как видите и в судебном порядке Вы не сможете добиться изменения ВРИ, а так как здание уже переведено в жилое, то Вам придется или переводить его в нежилое или сносить.

Имеется и судебная практика, когда отказывают и в переводе нежилого здания в жилое, т.к. это не соответствует ВРИ участка, ссылаясь на нарушение целевого использования.

Если все же у Вас имеется договоренность об изменении ВРИ, то может быть стоит рассмотреть вопрос о сносе здания, как советует Виталий, но до изменения ВРИ, после чего изменить ВРИ, построить дом и выкупить земельный участок. Правда в этом случае все растягивается по времени, но если измените ВРИ, то проблем не должно быть никаких, кроме оплаты аренды этот период времени.