Как оспорить обременение права на недвижимость, если сделка по покупке была оформлена у нотариуса?

Вам необходимо обратится к Вашему судебному приставу исполнителю.

Здравствуйте, Юлия!

Суть обременения недвижимости заключается в возникновении отдельных прав на нее лиц, не обладающих собственностью на квартиру.

Закон о регистрации содержит понятие обременения – это условия, стесняющие собственника квартиры при пользовании и распоряжении ею, порождая права третьих лиц. Обременения квартиры могут возникать из договора, соглашения сторон либо на основании судебного акта, вступившего в силу.

Особенность обременений в том, что они могут выражаться не только в ограничении прав собственника, но и в возложении на него определенных обязанностей. В первую очередь это касается квартир, переданных по договору ренты и пожизненным содержанием с иждивением.

Обременения — это ипотека; рента; арест; запрет совершения действий; аренда; доверительное управление.

Собственник заложенной квартиры сохраняет право отчуждать ее, передавать во временное пользование, передавать в последующую ипотеку, но только с согласия залогодержателя.

В случае реализации заложенной квартиры в счет погашения ипотечного долга собственник обязан ее освободить, но в соответствии с Законом об ипотеке, он имеет право, по решению суда, отсрочить реализацию квартиры на срок до одного года и получить временное жилье.

Арендодатель также не утрачивает права владения и распоряжения квартирой, но в рамках, оговоренных договором аренды. Собственник вправе продать, подарить, заложить арендованную квартиру, причем аренда как обременение сохраняется за новым собственником. Арендодатель обязан соблюдать преимущественное право арендатора на продление аренды, при отсутствии нарушения условий договора.

Права получателя ренты следуют за правами на квартиру и не зависят от собственника квартиры на текущий момент. С переходом права на квартиру, обремененную рентой, новый собственник становится на место плательщика ренты. Собственник – плательщик ренты обременяется правом рентополучателя контролировать судьбу и состояние квартиры.

Арест квартиры полностью исключает возможность распоряжаться ею для собственника, но пользование квартирой сохраняется до решения суда о ее реализации на торгах.

Каким образом можно снять имеющиеся обременения? Обременение квартиры ипотекой может быть прекращено в случае: прекращения обязательства; наличия оснований для досрочного прекращения залога; гибели заложенной квартиры; продажи квартиры для погашения долга. Факт возникновения обременений, а также факт их снятия подлежат регистрации в Росреестре. Для снятия ипотеки в регистрирующий орган представляются заявления залогодателя и залогодержателя либо, при наличии закладной, заявление залогодателя с приложением закладной, имеющей отметку банка об исполнении обязательства, либо решение суда о прекращении ипотеки. Прекращение ареста, на основании решения суда или постановления пристава, также подлежит внесению в реестр. Аналогичный механизм предусмотрен для прекращения обременения в виде запрета на совершение действий с квартирой. Погашение записи об обременении осуществляется в государственном реестре в течение трех дней с момента поступления заявлений, без оплаты госпошлины.

В случае ипотеки квартира находится в залоге у банка до прекращения обязательства. Без согласия залогодержателя собственник может проживать в квартире, сдавать внаем, но для любой сделки, направленной на отчуждение жилья, в том числе – продажу, потребуется письменное согласование с банком. Механизм согласования сделки устанавливает банк – залогодержатель.

Продажа квартиры, обремененной пожизненным содержанием, допускается только при наличии нотариально оформленного согласия получателя ренты.

Ограничения, которые полностью исключают продажу квартиры – это арест и запрет совершения регистрационных действий. Эти обременения влекут недействительность заключенного договора купли-продажи жилья. Продажа квартиры возможна только после снятия ареста или запрещения.

Закон не запрещает продажу квартиры, обремененной коммерческим наймом, при этом наниматели сохраняют право проживания в квартире до окончания срока договора. Документы для продажи квартиры Для продажи квартиры потребуется: договор купли-продажи с указанием о наличии на недвижимости обременения; передаточный акт; свидетельство о праве (при наличии); заявление сторон сделки; выписка из домовой книги о проживающих в квартире; квитанция об оплате госпошлины; документы, удостоверяющие личность заявителей.

При обременении ипотекой – согласие залогодержателя; при обременении рентой – нотариальное согласие получателя выплат;

при наличии ареста – решение суда, постановление пристава о его снятии;

при отчуждении имущества несовершеннолетнего – разрешение органа опеки;

при отчуждении квартиры из совместной собственности – согласие супруга; нотариальная доверенность представителя;

при доверительном управлении квартирой – подлинник и копия договора о доверительном управлении; для поверенного – подлинник и копия договора поручения.

В случае покупки недвижимости с обременением новый собственник принимает на себя риски, связанные с этим ограничением. Например, приобретатель квартиры в ипотеке становится на место залогодателя и несет в дальнейшем обязательства перед банком. Последствия обременения ипотекой в силу закона, например расчет по сертификату, несет для продавца риск неполучения денег, если сертификат не будет принят к оплате. Правовые последствия ареста или запрещения, возникшие до регистрации перехода прав на квартиру, опасны для сторон сделки недействительностью договора. В результате приобретения квартиры по договору ренты надо учитывать, что, несмотря на переход права к новому собственнику, получатель ренты сохраняет возможность проживания в этой квартире. Кроме того, не исключен риск расторжения договора ренты и возврата квартиры прежнему собственнику. Существенные риски несет покупка квартиры с зарегистрированными в ней несовершеннолетними гражданами, лицами, проходящими службу в армии или отбывающими заключение.

Продажа квартиры с обременением ипотекой, налагает на покупателя необходимость принять на себя все обязательства залогодателя. Банк, давая согласие на совершение сделки, уведомляет покупателя о заключении с ним в дальнейшем соглашения о перемене должника в договоре залога.

Кроме того, в заявлении о регистрации перехода права, покупатель должен заявить о регистрации ипотеки на его имя. При регистрации прав собственности ипотека прежнего владельца в реестре прекращается и вносится запись об обременении квартиры ипотекой в отношении нового собственника. Регистрация ипотеки, возникающей на основании договора купли-продажи, не требует оплаты госпошлины. В свидетельстве о праве нового собственника, в разделе «обременения» указывается наличие ипотеки или ипотеки в силу закона. Отсутствие письменного согласия банка влечет приостановление регистрации перехода права на срок до одного месяца, а затем – отказ в регистрации.

ЮЛИЯ! ВЫШЕ Я ВАМ РАЗЪЯСНИЛА ИНФОРМАЦИЮ ОБ ОБРЕМЕНЕНИЯХ.

ПЕРВЫМ ДЕЛОМ ВЫ ДОЛЖНЫ УЗНАТЬ В РЕГ.ПАЛАТЕ, ЧТО ВООБЩЕ ЗА ОБРЕМЕНЕНИЕ ИМЕЕТ МЕСТО БЫТЬ!

ТАКЖЕ ЕСТЬ ОБРЕМЕНЕНИЕ, КОТОРОЕ НАКЛАДЫВАЕТ САМА РЕГ.ПАЛАТА, В ТОМ СЛУЧАЕ, ЕСЛИ У ВАС В ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕ БЫЛО ВНЕСЕНО УСЛОВИЕ «БЕЗ ЗАЛОГА» — КАКУЮ ПОЛЬЗУ МОЖЕТ ПРИНЕСТИ ЭТОТ ПУНКТ?

Рос. реестр может зарегистрировать ипотеку в пользу продавца в случае, если объект недвижимости будет передан покупателю до передачи денег покупателем продавцу. Сделав запись об этом во время регистрации. И эту запись надо будет в последующем снимать в присутствии обеих сторон. А внесенный пункт в договор «о невозможности залога» поможет избежать этих сложностей.

Будем надеяться на то, что имеющееся обременение — это регистрация ипотеки Рег… палаты в пользу продавца (это обеспечение гарантии продавцу, что он получит от Вас деньги за товар (квартиру), если передача денег осуществлялась после регистрации права собственности). Если обременение связано только с этим, то Вам (покупателю и продавцу необходимо будет пойти в Рег. палату и снять обременение. Суть снятия — это то, что Вы подтвердите, что оплатили продавцу деньги за квартиру, а он должен подтвердить, что получил деньги за квартиру.

В Рег.палату — узнаете в что за обременение — в соответствии с тем, что за обременение действуете!

Всего Вам доброго!