Как минимизировать налог при продаже объектов недвижимости?

В договоре укажите меньше совокупную сумму 3 млн., если покупатель не против. Дом с землей продается вместе, поскольку они неразрывно связаны между собой. 

Здравствуйте, Ирина! В данном случае необходим один единый договор купли-продажи в отношении обоих объектов — и участка, и дома, т.к. в земельном законодательстве действует принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов, в силу которого их раздельное отчуждение не допускается.

Но в этом едином договоре должно быть четко прописано, какой именно объект и по какой цене продается. В отношении дома Ваши доходы освобождаются от НДФЛ полностью, т.к. с момента приобретения Вами права собственности на дом прошло более 3 лет (ст.217, 217.1 НК РФ). В отношении земельного участка Вы имеете право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. (п.2 ст.220 НК РФ), т.е. облагаться НДФЛ будут только те Ваши доходы от продажи участка, которые превысят 1 млн. руб. В Вашем случае цена продаваемого участка составляет 900 т.р., т.е. формально все Ваши доходы от продажи участка покрываются вычетом. Но тут есть один важный нюанс — необходимо сопоставить цену, по которой Вы продаете участок, с его кадастровой стоимостью на 1 января 2017 г. Если цена продажи составляет менее 70% кадастровой стоимости, то для целей исчисления НДФЛ будет применяться не цена продажи, а сумма, равная 70% кадастровой стоимости (напр., кадастровая стоимость участка — 1,5 млн.р., если Вы продаете за 900 т.р., то НДФЛ будет исчисляться исходя не из 900 т.р., а исходя из 1,5 млн.р. х 70% = 1,05 млн.р., т.е. в этом случае не все Ваши доходы перекрываются налоговым вычетом, и заплатить НДФЛ всё же придется). Поэтому если цена продажи участка не превышает 70% его кадастровой стоимости, то целесообразнее всего в договоре указать большую цену участка и, соответственно, меньшую цену дома.

С уважением, А.Д.Руслин.