Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Оформление покупки, продажи или обмена недвижимости за биткоины
Всем доброго времени суток ! Вот заинтересовал меня вопрос такой, хочу продать недвижимость за биткоины, каким образом на сегодняшний день в РФ можно провести сделку подобного рода как технически так и юридически? Так как биткоин на сегодняшний день не является платежным средством возможно ли сделать бартер (обмен) биткоина на недвижимость ? и как это можно сделать, знаю что подобных прецедентов в РФ еще не было, поэтому хочу привлечь к данному вопросу компетентных людей.
Здравствуйте!
Полагаю, что официально не получится сделать даже обмен недвижимости на биткоины.
Как указано в ст. 317 Гражданского кодекса РФ:
1. Денежные обязательства должны быть выражены в рублях (статья 140).
2. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
То есть оплатить биткоинами не получится.
С отнесением биткоинов к объектам гражданских прав также сложно:
Статья 128. Объекты гражданских прав
К объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Поэтому, на мой взгляд, нужно просто вывести биткоины, а затем провести сделку в обычном порядке.
Вот заинтересовал меня вопрос такой, хочу продать недвижимость за биткоины
varpaper
Добрый день,
Статус биткоина в законодательстве не определен. Т.е, вообще не понятно является ли он имуществом с точки зрения ГК РФ. Если мы допустим, что это все-таки имущество, то можно произвести обмен. Однако, в любом случае, в договоре должен быть либо указан денежный эквивавалент, либо в налоговых целях таковым будет выступать кадастровая стоимость квартиры.
Неопределенность со статусом биткоина в данном случае больше играет на руку вам, так как не исключены требования от вас к покупателю об оплате полученной квартиры, уже после совершения сделки и получения вами биткоинов. Думаю, потенциальный покупатель это тоже должен понимать.
Добрый день.
Прежде всего необходимо отметить, что сейчас очень много спекуляций на тему криптовалюты в России, очень много недостоверной информации. Очень часто в интернете пишут довольно сомнительные статьи, а их авторы, впадают из крайности в крайность – одни утверждают, что нет вообще никаких вариантов вести в России деятельность законно и легализоваться, другие утверждают, что можно смело в любом банке заявлять о том, что имеешь доход от продажи криптовалют при проведении операций.
Официального запрета на операции с криптовалютами действительно нет, однако для гос. органов в законе остается «лазейка» о том, что криптовалюту можно отнести к денежным суррогатам, а денежные суррогаты прямо запрещены статьей 27 Федерального закона от 10.07.2002 N 86-ФЗ (ред. от 07.03.2018) «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)».
Если говорить, например, о позиции судебных органов, то их позиция часто именно к этому и сводится.
В частности, например, в решении Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 5.07.2016 года по делу №2-10224/16 указано, что в соответствии со ст. 27 Федерального закона от 10.07.2002 N 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» официальной денежной единицей (валютой) Российской Федерации является рубль. Введение на территории Российской Федерации других денежных единиц и выпуск денежных суррогатов запрещаются. При таких обстоятельствах криптовалюты, в том числе и Биткоин являются денежными суррогатами, способствуют росту теневой экономики и не могут быть использованы гражданами и юридическими лицами на территории Российской Федерации).
Этим же резонансным решением суда кстати суд запретил в России деятельность портала Localbitcoins.com, сославшись на недопустимость выпуска денежных суррогатов.
На тех же основаниях суды блокировали в РФ деятельность и других порталов, посвященных криптовалюте.
В то же время, несмотря на довольно нестабильное отношение государства к криптовалютам, на практике есть варианты законно платить налоги с полученного от операций с криптовалютами дохода, о чем, в частности, прямо сказано в Письме Минфина России от 13.10.2017 № 03-04-05/66994.
Стоит отметить, что не важно ведем ли мы речь о легализации дохода от биткоина (BTC), эфириума (Ethereum), лайткоина (Litecoin), рипл (Ripple), биткоин кэш (Bitcoin Cash) или других криптовалют — разницы никакой нет, закон здесь одинаков для всех криптовалют.
Если брать практику легализации дохода от криптовалюты, то тут не все так просто, вариантов используется достаточно много, многие из них уже многократно опробованы (некоторые в том числе весьма успешно) и каждый из них имеет свои особенности.
Сейчас на практике достаточно распространены и проработаны следующие варианты легализации дохода от криптовалюты:
1. Как физ. лицо — через подачу 3 НФДЛ — тут есть свои особенности и по заполнению 3 НДФЛ (в частности указание источника дохода и т.д.) и по ограничениям, к примеру если Вы подадите декларацию 3 НДФЛ и укажите довольно большой доход в 10-20 млн. руб., то к Вам может возникнуть множество вопросов, в частности на практике встречаются случаи, что налоговые проверяют таких физ. лиц на предмет ведения незаконной предпринимательской деятельности. Вариант подходит не всегда и не всем, надо к нему подходить аккуратно.
В этом варианте также очень много нюансов по 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» от 07.08.2001, так как обычно деньги проходят через личные счета/карты физ. лица. Сложность в том, что банки обменные операции, связанные с получением на счет/карту дохода от продажи на обменнике криптовалюты как правило, не одобряют — для них такие операции являются подозрительными + если переводы будут регулярными, то банки на основании стандартов Центрального банка и своих внутренних стандартов (у каждого банка разные, хотя принцип работы общий), в частности при достижении достаточно крупных оборотов могут и не зная связаны с криптовалютой операции или нет заблокировать Вам счет/карту.
2. Как ИП/ООО. В рамках данного варианта существует достаточно много «подвариантов», используются разные способы работы, формы договоров и т.д. В двух словах все не опишешь, в целом вариант обычно используется если обороты достаточно большие, либо вариант отчетности по 3 НДФЛ не подходит по иным причинам. Конкретизировать в рамках общей консультации тут сложно, поскольку вариантов очень много.
3. Также многие используют вариант уплаты налогов, связанный с использованием компании, открытой в более лояльной к криптовалюте юрисдикции (многие называют это офшором, однако надо понимать, что часто схема применяется не с целью уклонения от уплаты налогов, а наоборот с целью уплаты всех налогов в РФ, то есть ведения полностью законной деятельности). То есть цель такого варианта — последующая легализация дохода от деятельности иностранной компании в РФ, по итогу все налоги оплачиваются в РФ (либо часть налогов платится в РФ, часть в стране юрисдикции компании, зависит от страны). Здесь большое значение имеет выбор юрисдикции, сейчас таких юрисдикций стало достаточно много, многие используют даже близлежащие страны такие как Беларусь и Эстония, другие остаются верными «классическим» странам таким как Сингапур и Белиз. В рамках данного варианта также имеется множество различных способов оформления.
Отмечу, что многие изучив базовую информацию по возможности легализации дохода от криптовалюты приходят к выводу о том, что все довольно сложно и рискованно и остаются в «серой» зоне, однако нужно отметить, что для многих криптовалютчиков неуплата налогов оборачивается довольно неприятными последствиями.
У налоговой есть определенные механизмы по выявлению «серых» доходов и хотя целенаправленной работы в этом направлении сейчас налоговая, как правило, не ведет, риски того, что налоговая все таки обнаружит такие доходы все равно есть.
В частности многие «попадаются» при совершении регистрируемых покупок — дорогих авто и квартир на неподтвержденные доходы — ГИБДД и росреестр передают информацию в налоговые органы о покупках для целей контроля уплаты транспортного налога и налога на имущество, при этом инспектор при получении информации о приобретениях вполне может поинтересоваться откуда деньги на такие покупки и если официального подтвержденного дохода не будет, то могут возникнуть к Вам вопросы.
И хотя Верховный суд еще в 2015 г. ограничил возможности налоговой в таких ситуациях свободно доначислять налоги потенциальному неплательщику налогов, у налоговой все равно есть механизмы для выявления «серых» доходов и для предъявления претензий к неплательщикам.
Надеюсь мой ответ Вам помог.
Отмечу, что если что-то останется непонятным более подробную устную или письменную консультацию по наиболее оптимальной схеме легализации дохода от криптовалюты, в том числе с примерами из практики и описанием каждого варианта (помощь в заполнении 3 НДФЛ, помощь в оформлении законной деятельности как ИП/ООО (есть ограничения) Вы всегда можете получить обратившись ко мне в чат (кнопка «общаться в чате» возле фотографии аккаунта).
С Уважением,
Васильев Дмитрий.
Обращаю Ваше внимание, что начиная с июня 2019 г. АБСОЛЮТНО ЛЮБОЙ ОБРАТИВШИСЬ КО МНЕ В ЧАТ (кнопка «общаться в чате» возле фотографии аккаунта) МОЖЕТ ПОЛУЧИТЬ БОЛЕЕ ПОДРОБНУЮ УСТНУЮ ИЛИ ПИСЬМЕННУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ПО ВОПРОСАМ:
I) В части налоговых вопросов:
1. Разбор вариантов оплаты налогов в ситуации, когда деньги просто поступают Вам на банковскую карту.
2. Легализации дохода от операций с криптовалютой в качестве физического лица.
3. Легализации дохода от операций с криптовалютой в качестве ИП/ООО.
4. Актуальный и регулярно обновляющийся разбор законодательства РФ и других стран (различных юрисдикций) в сфере криптовалюты (без всяких бестолковых формальных ссылок на законы, а именно с разъяснениями официальных органов — Центрального банка, Министерства финансов, а также с учетом анализа актуальной судебной практики в сфере криптовалюты и моей личной практики взаимодействия с различными органами, в том числе с судами).
5. Разбор ситуаций и ответственности в случае, если Вами будут совершены приобретения недвижимости или транспортных средств на неподтвержденные доходы, налоговые последствия таких приобретений.
6. Консультацию по порядку и практике сдачи отчетности в налоговую в отношении доходов, полученных от совершения операций с криптовалютой. Какие вопросы возникают со стороны налоговой и какие документы нужно будет представить для подтверждения полученного дохода для каждой ситуации.
7. Аудит Ваших рисков и возможной ответственности в случае неуплаты налогов.
II) В части взаимоотношений с банками при совершении операций с криптовалютой:
1. Разбор практики различных банков/платежных систем по отношению к операциям с криптовалютой (Сбербанк, Альфа-Банк, Тинькофф, Киви, Вебмани и т.д.)
2. Разбор рисков блокировки счета/карты/кошелька банком/платежной системой при совершении операций с криптовалютой на конкретных примерах с анализом причин блокировок со стороны банков, а также с разбором того, как совершать операции законно так, чтобы со стороны банка не было претензий к Вашим операциям и Вас не блокировали.
3. Помощь в разрешении спора с банком в случае, если банк уже прислал Вам запрос по 115-ФЗ (банк запросил документы и разъяснения, подтверждающие экономический смысл операций и т.п.).
4. Консультацию по требованиям ЦБ и банков, которые нужно соблюдать, чтобы работать законно и Вам не заблокировали карту/счет/кошелек.
5. О последствиях блокировки Вам счета/карты/кошелька в случае совершения Вами незаконных операций через счета/карты/кошельки.
III) Также обращаю Ваше внимание, что обратившись в чат Вы можете получить помощь в организации Вашего бизнеса в сфере криптовалют (онлайн-обменники, майнинг, стартапы в сфере криптовалют и т.п.)
Буду рад Вам помочь!
ВНИМАНИЕ!!!
С учетом того, что с 1 апреля 2020 г. вступил в силу Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», согласно которому теперь аналогично, как и по банковским счетам, в налоговую будет уходить информация о Ваших электронных кошельках (в первую очередь речь о WebMoney, «Яндекс.Деньги», «QIWI Кошелек», PayPal), С 1 ИЮНЯ 2020 Г. ЛЮБОЙ МОЖЕТ ОБРАТИТЬСЯ КО МНЕ В ЧАТ И ПОЛУЧИТЬ ДОПОЛНИТЕЛЬНО КОНСУЛЬТАЦИЮ ПО:
1. Особенностям новых изменений в налоговый кодекс, в том числе о составе информации, которая будет уходить в налоговую о владельцах кошельков в WebMoney, «Яндекс.Деньги», «QIWI Кошелек», PayPal (в каких случаях информация передается, какая именно информация будет доступна налоговым органам в автоматическом режиме и т.д.).
2. Рискам, которые влечет за собой новый Федеральный закон для тех, кто получал доход от интернет-деятельности за последние 3 года на кошельки WebMoney, «Яндекс.Деньги», «QIWI Кошелек», PayPal и не платил налоги.
3. Вопросу о массовом появлении в СМИ информации о введении с 1 июля 2020 г. «тотального контроля» со стороны налоговой за всеми поступлениями на карты и кошельки в платежных системах физических лиц: достоверность информации, причины появления, перспективы «тотального контроля» в России.
4. Формированию в налоговых органах механизмов по выявлению физических лиц, получающих доходы на карты/кошельки платежных систем и уклоняющихся от уплаты налогов в свете истечения года после опубликования и начала применения небезызвестного Письма ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614 «О направлении обзора судебной практики по спорам, связанным с квалификацией деятельности физических лиц в качестве предпринимательской в целях налогообложения».
5. Рисках совершения лицами, получающими доходы на карты/кошельки платежных систем без оплаты налогов следующих операций:
5.1. Оформление вкладов в банках (в том числе с учетом изменений, вступающих в силу в 2021 году).
5.2. Открытие и ведение брокерских счетов как у российских брокеров, так и у зарубежных, в том числе Interactive Brokers.
5.3. Приобретение недвижимости, машин и иных регистрируемых покупок на неподтвержденные доходы.
5.4. Активное совершение операций по обмену валюты через банк на суммы свыше 40000 руб., а также иных валютных операций.
6. Вопросу о передаче банками РФ информации в налоговые органы о регулярных поступлениях денежных средств на карты физических лиц (закон, банковские регламенты, практика).
7. Последствиях отсутствия подтверждения легального источника происхождения денежных средств, поступивших на банковские карты физических лиц, в том числе об основаниях и последствиях внесения в черный список ЦБ (практика ЦБ, банков, Росфинмониторинга, ОБЭП (отдел по борьбе с экономическими преступлениями) и т.д.).