Покупка квартиры с обременением (ипотека с частичным погашением материнским капиталом)

Добрый день, Ольга.

Собственник предлагает подписать договор о намерениях, при подписании договора производится полный расчет за квартиру, ключи передаются покупателю для ремонта квартиры.

Ольга

Я бы все-таки рекомендовал в таком случае заключение предварительного договора купли-продажи (ст. 429, 549 ГК РФ), который должен оформляться в простой письменной форме. Но оплачиваемую именно по предварительному договору сумму я бы рекомендовал указать все-таки не в размере полной стоимости квартиры, а хотя бы ровно столько, сколько ему надо на оплату кредита (иначе будет тянуть время после получения денег и вообще у него мало стимулов останется на сотрудничество с Вами). При этом в предварительном договоре купли-продажи надо будет обязательно указать всю будущую стоимость, по которой продается жилье, но сумму, уплачиваемая по предварительному договору до заключения основного договора, лучше указать меньше, чем полная стоимость квартиры

Собственник расчитывается с банком, получает свидетельство собственности на квартиру без обременения,

Ольга

В-принципе все это реально и осуществимо (если Вы доверяете собственнику)

выделяет доли детям, затем получает согласие органов опеки на замену долей детей в другой квартире, большей по площади (по словам продавца, у них уже есть квартира)

Ольга

Вот тут и есть основной риск. Не окажется квартиры — не выделит там доли, орган опеки не даст согласие на продажу долей детей и будете потом с него в судебном порядке взыскивать деньги обратно.

действителен ли будет пункт в договоре о намерениях о компенсации материалов и работ, произведенных в данной квартире в случае, если сделка сорвется в дальнейшем

Ольга

Все будет действительно, но текст договора поручите готовить юристу. И лучше если юрист Вас будет и на сделке и в дальнейшем сопровождать

Здравствуйте!  Здесь рисков очень много. В каждом звене этой схемы скрыт риск. 

Например,  органы опеки откажут в выдаче предварительного разрешения на продажу квартиры. 

Он передумает ее продавать. 

Он не захочет ее продавать. 

Вы же произведете ремонт,  заплатите 100 % стоимости квартиры. 

Затем придется обращаться в суд и взыскивать свои деньги. 

А деньги уже в банке. При этом обратить взыскание на эту квартиру не получится,  так как в ней доли детей и вероятнее всего она является единственным жилым помещением продавца. 

Добрый вечер, Ольга! А Вам оно надо? Рисков действительно много, как отметил мой коллега. Подписание договора о намерениях (предварительного договора) не делает Вас собственником этой квартиры. При этом Вы собираетесь заплатить всю сумму и начать делать ремонт в квартире (опять же тратить свои деньги). А где гарантия, что этот человек потом не будет уклоняться от заключения договора купли-продажи? Нет принудить его в судебном порядке заключить договор Вы сможете, но это время и нервы. Где гарантия, что он исполнит свои обязательства перед банком и банк не обратит взыскание на эту квартиру? Короче говоря, проблем может быть очень много. Не рекомендую ввязываться в подобную схему. Но решать, конечно, Вам.