Правомерность Пунктов ДДУ

Здравствуйте, Александра!

Вопрос передачи земельного участка на котором строится дом в залог банку например, который кредитует застройщика, предусмотрена законом.

Согласно закона «О ДДУ»

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

(наименование в редакции, введенной в действие с 20 июля 2006 года Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть дополнена с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ.

2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения (часть в редакции, введенной в действие с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ.

При этом с момента введения дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщикам залог прекращается

8_1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть дополнительно включена с 21 июня 2010 года Федеральным законом от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ).

Поэтому ничего страшного в перечисленных пунктах нет.

Дробление участка, так же связано, с передачей в залог для получения кредита на строительство. Например разделив участок, можно передать его в залог нескольким банкам.

Здравствуйте!

в этих пунктах нет ничего страшного, обычная практика. все они касаются того, что застройщик заранее берет согласие с Вас на операции с ЗУ на котором идет строительство и который в силу №124-ФЗ находится у участника долевого строительства в залоге.

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом 

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

застройщики всегда берут в аренду или приобретают для строительства Большой земельный участок на котором и производят строительство, и как понимаете не одного а нескольких домов, объектов их инфраструктуры (дороги, коммуникации, подстанции и т.п.).  соответственно для того, чтобы не получать каждый раз согласие от сотни участников застройщик, прописывает их согласие на деление изначального участка на более мелкие,  также право перезакладывать их в залог банкам для получения кредитных средств для своей деятельности и продолжение строительства.

Здравствуйте, Александра.

7.1. Распоряжение помещениями Жилого дома производится Застройщиком с учетом того, что право общей долевой собственности участников долевого строительства на Жилой дом и, следовательно, преимущественное право покупки, возникают только после государственной регистрации прав участников долевого строительства на Жилой дом, в силу чего правила статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки не применяются к отношениям передачи прав требования на объекты долевого строительства в Жилом доме.

В данном контексте они урегулировали вопрос распоряжения помещениями Жилого дома. То есть имеется в виду, что вследствие государственной регистрации у дольщиков возникает право долевой собственности на общие помещения в доме. В вашем случае в отношении вашей квартиры вопросов нет, здесь они себя обезопасили относительно вопросов от Росреестра.

7.2. Участник долевого строительства дает свое согласие на последующий залог Земельного участка, в том числе в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед другими лицами по договорам участия в долевом строительстве, которые будут заключаться Застройщиком при строительстве других объектов недвижимости на земельном участке, на котором осуществляется строительство Жилого дома, а также в обеспечение исполнения обязательств Застройщика перед кредитными организациями.

Это интересный момент. Если участок большой, то на нем планируют строить дополнительный дом, скорее всего. А так как по закону о долевом участии участок находится в залоге у всех участников долевого строительства, то для строительства нового дома от вас для них требуется согласие. Если вы не хотите. чтобы строили еще один дом на вашем участке, тогда не соглашайтесь с этим пунктом, вдруг он будет прямо около вашего дома совсем тесно стоять. Но этот вопрос нужно проработать — так как я не вижу земельного участка, может там второй корпус просто строить будут. Уточните у застройщика.

7.3. Характеристики Земельного участка, указанные в п. 1.2. Договора могут быть изменены (либо из него могут быть образованы иные земельные участки) без уведомления и без необходимости получения дополнительного согласия Участника долевого строительства при условии, что это не повлечет за собой изменения фактического местоположения Жилого дома.

См. предыдущий мой ответ. Если не согласны — вперед к застройщику. Участок могут разделить для последующего строительства второго дома.

7.4. Настоящим Участник долевого строительства дает свое согласие на последующее (до и /или после ввода Жилого дома в эксплуатацию) изменение по усмотрению Застройщика границ Земельного участка, когда такое изменение связано с разделом Земельного участка в целях образования (формирования) отдельного Земельного участка под Объектом, в том числе на изменение документации по планировке территории, проектов планировки, проектов межевания, градостроительных планов и любой иной документации, межевание (размежевание) Земельного участка, совершение Застройщиком и /или другими лицами любых иных действий, связанных с разделом Земельного участка в вышеуказанных целях, также Застройщик дает свое согласие на уточнение границ земельного участка и/или изменение площади земельного участка и/или изменение (уточнение) описания местоположения его границ.

7.5. Участник долевого строительства настоящим прямо выражает свое
согласие на образование иных земельных участков из Земельного участка,
включая раздел Земельного участка и/или выдел из Земельного участка
иного (иных) земельных участков иной площади, на снятие с кадастрового
учета земельного участка в связи с постановкой на кадастровый учет вновь
образованных земельных участков и постановку на кадастровый учет вновь
образованных земельных участков из состава земельного участка.
7.6. Настоящее согласие Участника долевого строительства является
письменным согласием, выданным в соответствии с п.4 ст.11.2. Земельного
Кодекса РФ.
7.7. Участник долевого строительства дает свое согласие Застройщику
производить замену предмета залога (Земельного участка), при этом
оформление дополнительных соглашений к настоящему Договору о замене
предмета залога не требуется.

Все  то же самое. Здесь они хотят максимально подготовиться к разделению участка и строительству нового дома. В принципе ничего незаконного нет, если даст разрешение муниципалитет и архитектура. Еще раз уточню, смотрите на размеры участка и планируемое расположение нового дома. Потому что если новый дом будет строиться то участок, повторюсь, уходит в залог участникам долевого строительства, а без согласия залогодержателя распоряжаться им нельзя, соответственно, с вас и берут согласие на последующий залог, разделение участка на несколько и последующее распоряжение им.