Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Согласие супругов на продажу своей доли недвижимости при одновременной продаже и покупке другой недвижимости
Здравствуйте! Двое совершеннолетних детей, не состоящих и не состоявших в браке, муж и я являемся собственниками квартиры в равных долях. Предполагаем эту квартиру продать и в том же составе собственников приобрести новую. Нотариус затребовал оформление 1)согласия каждого из супругов на продажу своей доли недвижимости и 2) нотариально заверенных заявлений детей о том, что они не состоят в браке. Являются ли эти документы необходимыми в данном конкретном случае для проведения сделки по продаже квартиры? Какие статьи Закона должны быть здесь применены?
Нотариус затребовал оформление 1)согласия каждого из супругов на продажу своей доли недвижимости и 2) нотариально заверенных заявлений детей о том, что они не состоят в браке. Являются ли эти документы необходимыми в данном конкретном случае для проведения сделки по продаже квартиры? Какие статьи Закона должны быть здесь применены?
Надежда Васильевна
Здравствуйте
законное требование
семейный кодекс
Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
по детям тоже самое если они в браке
либо справка что они не в браке чтобы не брать такое согласие, все верно
Являются ли эти документы необходимыми в данном конкретном случае для проведения сделки по продаже квартиры? Какие статьи Закона должны быть здесь применены?
Надежда Васильевна
Добрый день.
Т.к. имущество было приобретено в браке, то данное требование законно. Более того, при покупке новой недвижимости также потребуется согласие нотариальное на покупку от супругой друг для друга.
Нотариального подтверждения того, что дети не состоят в браке не нужно. Достаточно справки из ЗАГСа о том, что в браке не состоят и не состояли.
СК РФ, Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Собственность долевая, то есть у каждого из членов семьи(повторюсь, это совершеннолетние дети и супруги) 1/4 доля в праве.
Собственность долевая, то есть у каждого из членов семьи(повторюсь, это совершеннолетние дети и супруги) 1/4 доля в праве.
Надежда Васильевна
Не имеет значения, у вас же не раздел имущества был, а просто доли определили при покупке. Ранее была приведена норма закона, которая гласит, что согласие требуется.
Нельзя ли в тексте договора-купли продажи сделать отдельный пункт, содержащий информацию о том, что «продавец N. гарантирует, что в браке не состоял и не состоит»?
Надежда Васильевна
Можно прописать данный пункт. Тут конечно соглашусь с коллегами подстраховывается нотариус. Т.к. если даже состояли в браке и не будет согласия, то может Росреестр сделку не пропустить, либо бывшие супруги/настоящие могут сделку оспорить (потребовать выплаты компенсации за долю)
Являются ли эти документы необходимыми в данном конкретном случае для проведения сделки по продаже квартиры?
Надежда Васильевна
Здравствуйте.
Требования нотариуса совершенно законные. Дело в том, что поскольку согласно ст. 35 СК РФ сделки с имуществом супруга осуществляются с согласия другого супруга, то в случае с супругами — это согласие второго, а в случае с детьми — доказательство того факта, что они в браке не состоят.
Либо в случае, если они или один из них состоит — то тоже такое же согласие от второго супруга.
Двое совершеннолетних детей, не состоящих и не состоявших в браке, муж и я являемся собственниками квартиры в равных долях.
Надежда Васильевна
Безусловно, если имущество приобретено безвозмездно, то оно является личной собственностью каждого. Но по логике нотариус должен был усмотреть это при предоставлении документов. Если в качестве правоустанавливающего документа нотариусу был представлен договор приватизации, то странно было бы слышать от него, что в этом случае требуются какие-то согласия. Неправильный нотариус какой-то.
Здравствуйте!
каким образом приобрели квартиру?
подозреваю, что права собственности Вы приобрели в результате приватизации квартиры. если все так, то эти документы (согласия заявления) не нужны, т.к. имущество считается личным в любом случае.
Статья 36. Имущество каждого из супругов
1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Здравствуйте, Надежда Васильевна!
На мой взгляд, нотариус перестраховывается, так как основания для истребования согласия супругов не столь очевидные.
Если оформлена долевая собственность, то, по сути, у вас произошел раздел имущества, то есть вы с супругом решили, у кого какая доля будет в праве собственности на имущество, приобретенное в браке.
Как следует из статьи 33 Семейного кодекса РФ, законным режимом имущества супругов является режим их СОВМЕСТНОЙ собственности, то есть БЕЗ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ДОЛЕЙ каждого собственника.
Требования закона в части получения нотариального согласия касаются исключительно совместного имущества, то есть имущества, в котором не были выделены доли.
Виталий,
спасибо за исчерпывающий ответ на первый вопрос.
Что можете пояснить по поводу второго вопроса? Совершеннолетние дети являются также собственниками квартиры, у каждого из нас равные доли, т. е. по 1/4. На момент приобретения квартиры и теперь в браке не состояли и не состоят, то есть нет третьих лиц, могущих претендовать на долю в квартире. Нельзя ли в тексте договора-купли продажи сделать отдельный пункт, содержащий информацию о том, что "продавец N. гарантирует, что в браке не состоял и не состоит"? Ведь нотариус удостоверяет всего лишь подпись, а не факт замужества.
Что можете пояснить по поводу второго вопроса?
Надежда Васильевна
Здесь могу лишь отметить, что в части истребования такого заявления нотариус действует в соответствии с методическими рекомендациями по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами РФ (утверждены приказом Минюста России от 15.03.2000 № 91):
17. При удостоверении сделок, указанных в статье 35 Семейного кодекса Российской Федерации*, нотариусом проверяется наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение сделки. Если в нотариально удостоверенном согласии супруга указаны какие-либо условия сделки, нотариус при удостоверении сделки проверяет, соблюдены ли эти условия.
Если лицо не состоит в зарегистрированном браке, нотариусу представляется письменное заявление об этом данного лица.
Что касается нотариального оформления такого заявления, то, как видите из текста, такое требование не установлено.
Здравствуйте, Надежда Васильевна.
Если доли супругов в браке определены, являются личным имуществом каждого из супругов, нотариального согласия супругов не требуется.
В статье 35 СК РФ речь идет о совместном имуществе супругов.
Семейный кодекс
Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Статья 36. Имущество каждого из супругов
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
От детей заявления потребуются, так как брак они могли заключить за рубежом например, сведений о котором в ЗАГСе нет.
Если у Вас есть документы, подтверждающие, что указанные доли супругов являются их личным имуществом, то предоставьте их нотариусу и потребуйте удостоверения сделки.
Если откажет, потребуйте оформления письменного отказа, который может быть обжалован в нотариальной палате или в суде.
С уважением! Г.А. Кураев
Геннадий, о каких документах в данном случае идёт речь?
Надежда Васильевна
Надежда Васильевна.
Кроме того, что статья 35 СК РФ не регулирует распоряжение долевой собственностью, еще выскажу позицию.
Буквальное содержание пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ не требует согласия второго супруга, если они оба участвуют в сделке. Такое согласие требуется, если один из них совершает сделку.
Семейный кодекс
Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
В подтверждение своей позиции пытался найти судебную практику, однако, не нашел пока. Возможно мало кто из супругов спорит и отдают деньги нотариусам даже если оба участвую в сделке.
Нашел статью КЮН, Профессора, мнение которого совпадает с нашим
ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ УДОСТОВЕРЕНИЯ СОГЛАСИЯ СУПРУГА ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК
Согласия супруга на заключение сделки по распоряжению имуществом не требуется в следующих случаях:
1. Имущество принадлежит супругам на праве общей долевой (квартира приватизирована на обоих супругов) или общей совместной собственности (квартира приобретена во время брака), и сделку по распоряжению имуществом заключают оба супруга.
С.И. Реутов, канд. юрид. наук, профессор Пермского государственного университета, вице-президент Пермской областной нотариальной палаты.
Что касается отказа нотариуса и его обжалования.
«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»
(утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)Статья 48. Отказ в совершении нотариального действия
Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если:
совершение такого действия противоречит закону;
действие подлежит совершению другим нотариусом;
с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий;
сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении;
сделка не соответствует требованиям закона;
документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства;
факты, изложенные в документах, представленных для совершения нотариального действия, не подтверждены в установленном законодательством Российской Федерации порядке при условии, что подтверждение требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации.
(абзац введен Федеральным законом от 30.03.2015 N 67-ФЗ)Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.
Статья 49. Обжалование нотариальных действий или отказа в их совершении
Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой).
Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом или арбитражным судом в порядке искового производства.
Гражданский процессуальный кодекс
Статья 310. Подача заявления о совершенном нотариальном действии или об отказе в его совершении
1. Заинтересованное лицо, считающее неправильными совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать заявление об этом в суд по месту нахождения нотариуса или по месту нахождения должностного лица, уполномоченного на совершение нотариальных действий.
Заявления о неправильном удостоверении завещаний и доверенностей или об отказе в их удостоверении должностными лицами, указанными в федеральных законах, подаются в суд по месту нахождения соответственно госпиталя, больницы, санатория, другого стационарного лечебного учреждения; организации социального обслуживания, предоставляющей социальные услуги в стационарной форме; экспедиции, воинских части, соединения, учреждения и военной профессиональной образовательной организации, военной образовательной организации высшего образования, места лишения свободы.
Заявление о неправильном удостоверении завещания или об отказе в его удостоверении капитаном морского судна, судна смешанного плавания или судна внутреннего плавания, плавающих под Государственным флагом Российской Федерации, подается в суд по месту порта приписки судна.
2. Заявление подается в суд в течение десяти дней со дня, когда заявителю стало известно о совершенном нотариальном действии или об отказе в совершении нотариального действия.
3. Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом в порядке искового производства.
Статья 311. Рассмотрение заявления о совершенном нотариальном действии или об отказе в его совершении
Заявление о совершенном нотариальном действии или об отказе в его совершении рассматривается судом с участием заявителя, а также нотариуса, должностного лица, совершивших нотариальное действие или отказавших в совершении нотариального действия. Однако их неявка не является препятствием к рассмотрению заявления.
Статья 312. Решение суда относительно заявления о совершенном нотариальном действии или об отказе в его совершении
Решение суда, которым удовлетворено заявление о совершенном нотариальном действии или об отказе в его совершении, отменяет совершенное нотариальное действие или обязывает совершить такое действие.
С уважением! Г.А. Кураев
исключение когда документы именно о согласии не нужны — это если например имущество было всеми в дар получено или по наследству.
Но тогда нужно об этом предоставить документы. Иначе нужно такое согласие
В вашей ситуации — имущество покупалось в браке. Нужно такое согласен. Паспорт подтверждает есть ли у вас брак и с кем. А вот согласие на продажу — отдельный документ. Любой нотариус это у вас потребует. Это не просто подстраховка- это его обязанность по сути