Здравствуйте! Я ИП, являюсь собственником доли здания (1/2), которая сдаётся в аренду под магазин. Договор аренды заключён на несколько лет и зарегистрирован в регпалате. Вопрос в следующем: как обезопасить себя в случае, когда придёт время окончания срока договора аренды и второй собственник здания откажется заключать договор аренды на новый срок, с умыслом попытки выкупа моей доли против моей воли.
с умыслом попытки выкупа моей доли против моей воли.
Андрей
Андрей, здравствуйте. Не совсем понятно каким таким образом кто-то, пусть даже и владелец второй доли в недвижимости сможет выкупить принадлежащую Вам долю без Вашего согласия или как Вы пишете — против Вашей воли?
Никто не может быть лишен своей собственности без соответствующего решения суда (ст. 35 Конституции РФ).
Так какие у Вас предположения на этот счет?
второй собственник здания откажется заключать договор аренды на новый срок
Андрей
А вот отказаться заключать договор он естественно может. Другое дело, что тогда пользоваться всем зданием, в том числе и сдавать его в аренду без Вашего согласия он будет не вправе, поскольку доли у вас не выделены.
Добрый день, Андрей.
Поясните пожалуйста каким образом собственник сможет выкупить вашу долю отказавшись от нового договора аренды?
Андрей, здесь еще один момент:
ст. 621 ГК РФ: 1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Таким образом, если суть дела в попытке второго собственника заключить договор с новым арендатором, то это сделать будет не легко. А вы с сегодняшним арендатором сможете опротестовать это в суде.
Здравствуйте.
Вопрос в следующем: как обезопасить себя в случае, когда придёт время окончания срока договора аренды и второй собственник здания откажется заключать договор аренды на новый срок,Скажите пожалуйста, я правильно поняла, что Вы со вторым собственником сдаете в аренду коммерческую недвижимость (То есть в договоре аренды фигурирует два Арендодателя?)
Или же Вы сдаете только «свою долю», которая каким -то образом определена?
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна
либо я у тебя выкупаю долю, либо сидим вместе без арендной платы (он себе может это позволить, так как человек состоятельный).
Что можно сделать:
1) Если Арендатор останется тот же по истечению срок действия Договора и второй собственник не будет против, можно попытаться применить следующее положение:
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
2) Если все же второй собственник будет возражать и препятствовать сдаче в аренду помещения, попытаться в судебном порядке выделить свою долю в натуре:
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна
Здравствуйте! Против Вашей воли второй сособственник, учитывая, что доля в собственности равна Вашей, не сможет выкупить Вашу долю. Подобного права в гражданском кодексе не существует.
Второй сособственник имеет право на реализацию своего права с принадлежащей ему долей в собственности: право дарения своей доли, продажи, сдачи в аренду, залог и т.д.
Если решит продать, то в данном случае у Вас возникает право преимущественной покупки.
ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Здравствуйте.
Как вариант раздел и выделить свою долю в натуре если это возможно и дальше распоряжаться по своему усмотрению.
ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Юрий, здравствуйте! Ситуация может быть повёрнута таким образом, что второй собственник скажет, что он хочет иметь 100% долю здания, и предоставит выбор: либо я у тебя выкупаю долю, либо сидим вместе без арендной платы (он себе может это позволить, так как человек состоятельный).
У Вас в этом случае есть два варианта — самостоятельная продажа своей доли или соглашение об установлении порядка пользования объектом
Если он готов «сидеть без арендной платы", то ситуация у Вас не слишком хорошая, поскольку пользоваться долевой собственностью возможно только двумя способами — по согласованию либо путем выдела в натуре своей доли соответственно пользования ею.
Поможет выдел судом доли или нет, выбор у Вас невелик. Если этого арендатора не будет, значит придется искать другого, но уже без какой-либо зависимости от второго собственника.