Можно ли признать соглашение по неустойке недействительным?

Добрый день, Сергей!

Верховный суд в Пункте 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) разъяснил, что неустойка, уплачиваемая при нарушении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта недавижимости в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен по соглашению сторон.

Потому заключенное с застройщиком соглашение недействительно, и вы вправе через суд требовать взыскания с застройщика неустойки в полном объеме.

Здравствуйте Сергей!

Согласно ст. 9 ГК РФ Осуществление гражданских прав

1. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Норма п. 1 комментируемой статьи следует из общих начал гражданского законодательства (см. комментарий к ст. 1 ГК). При этом принципиально важно, что под осуществлением права понимается не только совершение управомоченным лицом активных действий по реализации принадлежащего ему права, но и воздержание от осуществления права. Данное обстоятельство связано с тем, что у субъектов гражданского права нет обязанности осуществлять принадлежащие им права. В этом смысле воздержание, например, от предъявления требований к должнику о взыскании суммы основного долга, имущественных санкций также является формой осуществления права.

Примечательно, что комментируемая норма не содержит положений, касающихся особенностей исполнения гражданско-правовых обязанностей.
Источник: http://stgkrf.ru/9

2. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Часть 2 комментируемой статьи содержит правило, в соответствии с которым отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В связи с данной нормой следует заметить, что отказ от осуществления права следует отличать от осуществления права в форме воздержания от его реализации. В противном случае нормы п. 2 комментируемой статьи не должны применяться к случаям, когда лицо совершает волевые действия по отказу от субъективного гражданского права в целом, например подписывая соглашение о том, что оно не будет взыскивать с должника установленную договором неустойку. Отсюда следует, что отказ от осуществления права, о котором идет речь в комментируемой норме, по существу, является отказом от самого субъективного гражданского права, поскольку последнее не может существовать при невозможности его осуществления.

Сергей, дополню коллег.

1. Соглашение недействительно.

В соответствии со ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Поскольку неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику объекта в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, является законной, то ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.

Стороны вправе предусмотреть в соглашении иной размер неустойки, однако он в любом случае не может быть ниже размера, установленного законом (п. 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013). 

Так как стороны в соглашении уменьшили предусмотренный законом размер неустойки, что свидетельствует о нарушении требований закона и ваших прав, то соглашение в части, ограничивающей ответственность Застройщика подлежит признанию недействительным. 

2. А кроме того не заключено.

В силу п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соответственно, изменение условий договора подлежит государственной регистрации. То есть для изменения размера неустойки за нарушение сроков передачи объекта необходимо заключение сторонами письменного соглашения, зарегистрированного в установленном законом порядке.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Из указанных выше положений действующего закона следует, что все изменения, дополнения и т.д. оформляются в письменной форме соглашениями сторон и подлежат государственной регистрации.

Однако, обращаю ваше внимание, что не все однозначно. Если вы скажем должны были Застройщику денежные средства (скажем по причине того, что площадь квартиры увеличилась) и произвели зачет. Таким образом, вы приняли исполнение сделки и не сможете ее оспорить. Соответственно, нужно более детально изучить ваш вопрос.

В силу п. 2 ст. 431.1 ГК РФ сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и 179 настоящего Кодекса, а также если предоставленное другой стороной исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой стороны.

Также суд вправе уменьшить неустойку на основании ст. 333 ГК РФ. И есть риск, что обратившись в суд, последний снизит её до той суммы, которая в соглашении, посчитав, что эта сумма соразмерна. 

Но вам в любом случае нужен исполнительный лист для принудительного взыскания. Соответственно регистрируйте претензию у Застройщика и после истечения срока — обращайтесь в суд.

С уважением,

Воробьева Зоя Викторовна