Подарили квартиру, вопрос по налогам

Здравствуйте, Александр!

Полагаю возможным применить для целей налогообложения не кадастровую стоимость, а рыночную стоимость квартиры.

По договору дарения недвижимого имущества одаряемый обязан уплатить НДФЛ от стоимости этого имущества. В самом договоре стоимость имущества не указана.
Допустимо ли при исчислении налога использовать действительную инвентаризационную стоимость имущества, указанную в техническом паспорте, составленном накануне свершения сделки?

21 марта 2012

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Стоимость недвижимого имущества следует определять исходя из существующих в Вашем регионе на дату дарения цен на такое же или аналогичное недвижимое имущество.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Согласно пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ исчисление и уплату налога производят физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных п. 18.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению. На основании п. 2 ст. 228 НК РФ такие налогоплательщики самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в бюджет.
В силу п. 1 ст. 224 НК РФ доход, полученный одаряемым, облагается по ставке 13%.
По мнению Федеральной налоговой службы, изложенному в письме от 08.02.2007 N 04-2-03/11, в целях определения налоговой базы налогоплательщику следует использовать договорную стоимость даримого недвижимого имущества. Однако в рассматриваемом случае стоимость имущества в договоре дарения не указана.
В других разъяснениях (смотрите, например, письма ФНС России от 05.09.2008 N 3-5-03/490@, УФНС России по г. Москве от 13.05.2011 N 20-14/4/46698@ и от 09.10.2008 N 28-10/095448) работники налоговых органов приходят к выводу, что для исчисления в подобной ситуации налоговой базы по НДФЛ необходимо исходить из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество.
Как отметили сотрудники Управления ФНС России по Томской области, стоимость квартиры должна соответствовать уровню цен на идентичные квартиры, сложившиеся на рынке недвижимости в регионе на момент совершения сделки. При этом для определения рыночной цены квартиры используются официальные источники информации.
Что касается инвентаризационной стоимости имущества, то, как указано в письме Минфина России от 14.09.2010 N 03-04-06/10-213, такая стоимость, определяемая органами БТИ по месту нахождения имущества, для исчисления налоговой базы по НДФЛ не используется. В этих целях используется рыночная стоимость квартиры.
В рассматриваемой ситуации полагаем, что стоимость имущества (налоговая база) может определяться налогоплательщиком самостоятельно, исходя из существующих в Вашем регионе на дату дарения цен на такое же или аналогичное недвижимое имущество.
НК РФ не установлен перечень официальных источников информации о рыночных ценах. Суды признают в качестве официальных источников информации: оценочную компанию (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.12.2009 N А53-8278/2009), ФГУП «Ростехинвентаризация» (смотрите, например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.08.2008 N Ф03-А51/08-2/3082), официальные издания органов, уполномоченных в области статистики и ценообразования (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 09.12.2008 N Ф09-9207/08-С3). При этом из определения ВАС РФ от 08.09 2009 N 11618/09 следует, что агентства недвижимости не являются официальным источником информации.
Обращаем Ваше внимание, что, по мнению работников налогового ведомства, изложенному в письме Федеральной налоговой службы от 05.09.2008 N 3-5-03/490@, налоговые органы вправе проверить правильность применения указанной налогоплательщиком стоимости такого имущества.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Завьялов Кирилл

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

http://www.garant.ru/consult/b...

С Уважением,
Олег Рябинин.

Здравствуйте! Если Вы имеете ввиду налог, который возник у Вас в связи с тем, что одну долю Вам подарил не близкий родственник, то НДФЛ Вы можете заплатить с рыночной стоимости. На сколько я понимаю, то рыночная цена Вас устроит

«Текущая стоимость (1.6 млн) более близка к рыночной»

Письмо МинФина России №03-04-05/59154 от 15 октября 2015 г, 

Письмо МинФина России №03-04-05/21903 от 08 мая 2014 г.

Здравствуйте.

На самом деле, ситуация несколько нестандартная. 

Если исходить из того, что указано в представленных Вами ссылках, то в первом отчете фигурирует объект с неполными характеристиками и есть следующая информация о том каким образом устанавливалась стоимость:

Кадастровая стоимость объекта оценки, определялась методом УПКС в рамках сравнительного подхода. Ввиду того, чтоу объекта оценки отсутствуют полностью или частично сведения о ценообразующих факторах, расчет кадастровой стоимости осуществлялся путем определения минимального показателя удельной кадастровой стоимости по соответствующей подгруппе с учетом местоположения объекта (информации о кадастровом квартале и (или) коде КЛАДР) и материала стен (в случае возможности его учета).

Причины этого неизвестны, но учитывая, что адрес указан неправильный, на мой взгляд возможность поспорить есть. При этом представляется, что оспаривать именно кадастровую оценку ретроспективно не следует. Возможно есть смысл уплатить налог по нынешней кадастровой стоимости, а потом ожидать обращения налоговой в суд с требованием о взыскании с Вас разницы. И вот в этом суде оспаривать принадлежность данного отчета именно этому объекту. Хотя надо сказать, что кадастровый номер указан одинаковый в обоих оценках, что сокращает шансы.

Возможно у коллег будет другое мнение.

Александр здравствуйте!  С 2017 года были внесены изменения в Налоговый Кодекс

Закон говорит что мы должны платить налог по кадастровой стоимости на момент заключения сделки.

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 18.07.2017)

 Глава 32. НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

Статья 403. Порядок определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения

1. Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимостипо состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

(в ред. Федерального закона от 30.11.2016 N 401-ФЗ)

То есть налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости за налоговый период.

Добрый день, Александр! Это процедура не простая и не рассчитывайте на большое снижение кадастровой стоимости. По своей практике скажу, процентов 20 вам уберут скорее всего, но не более. Бывает, что и на 50 процентов уменьшают, но это очень редко происходит.

Итак, что касается порядка снижения. С 01.01.2015 действует порядок расчета налога на имущество физических лиц — исходя из кадастровой стоимости объекта. Часто бывает, что кадастровая оценка и, следовательно, налоговая база оказывается завышена.
Вы можете обжаловать результаты кадастровой оценки в  комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре.Для того, что обратиться в суд, в комиссию не обязательно обращаться