Должен ли продавец вернуть покупателю сумму за последний месяц аренды действующего договора аренды?

Добрый день. Если Вы заключали с собственником вначале договор аренды, а затем договор купли-продажи в отношении одного и того же имущества, то тут надо внимательно смотреть Ваши договоры. Дело в том, что если иного не содержит договор купли-продажи, то арендные отношения у сторон прекращаются в момент подписания договора купли-продажи (при условии, что договором аренды предполагалась передача помещения во владение и пользование). Соответственно, все излишне уплаченные денежные средства подлежат возврату, включая и оплату за последний месяц, если в течение этого месяца имущество не находилось в аренде. Надо документы смотреть…

Подскажите, пожалуйста, если покупается помещение с действующим договором аренды

Алексей

Добрый день. Уточните, арендовали данное помещение Вы? Договор аренды долгосрочный? Более 12 месяцев? Или менее? Если договор зарегисрирован в Росреестре, то сначала необходимо по нему обязательства исполнитить

Вопрос такой, должен ли продавец вернуть покупателю сумму за последний месяц аренды?

Алексей

Вернуть он может только ко договору аренды, если это предусмотрено. Но не по договору купли-продажи.

Здравствуйте!

Также есть вариант о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества
1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправедоговориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

С уважением, Евгений

Здравствуйте, Алексей!

Подскажите, пожалуйста, если покупается помещение с действующим договором аренды, в котором указано, что арендатор внес оплату при заключении договора сразу же за первый и последний месяц аренды.

Вопрос такой, должен ли продавец вернуть покупателю сумму за последний месяц аренды?

К сожалению из текста Вашего сообщения сложно однозначно установить, происходит ли выкуп арендатором помещения у арендодателя, или же покупатель не является арендатором. Поскольку первый вариант коллегами уже рассмотрен, остановлюсь на втором.

Как следует из ст. 606 ГК РФ:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом право сдачи имущества в аренду по общему правилу принадлежит его собственнику (ст.608 ГК РФ). При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно – арендодателя, иными словами,перемена лиц в обязательстве, основанная на ст. 382, 387 ГК РФ.

Несмотря на смену арендодателя арендатор в течение оставшегося срока действия договора может пользоваться арендованным имуществом на основании и на условиях ранее заключенного договора (ст.617 ГК РФ). При этом все права и обязанности арендодателя, в том числе и право на получение арендной платы, переходят к новому собственнику.

Между тем в соответствии со ст. 551 ГК РФ, п.2 ст.223 ГК РФ право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. 

Таким образом, из вышеизложенного можно заключить, что у нового собственника (покупателя) право получать арендную плату возникает с момента государственной регистрации перехода права собственностипо договору купли-продажи недвижимости, в том момент, когда он становится стороной договора аренды — арендодателем.Если же продавцом, т.е. предыдущим арендодателемарендная плата с арендатора была получена авансом, то та часть авансового платежа, которая приходится на промежуток времени, следующий за моментом госрегистрации права собственности на помещение и до той даты аренды, за которую внесен аванс, принадлежит покупателю, т.е. новому арендодателю. В этом случае данное обстоятельство нужноучесть в договоре, либо, если не учтено, то покупатель может взыскать эту сумму арендной платы с продавца в судебном порядке.

Вопрос такой, должен ли продавец вернуть покупателю сумму за последний месяц аренды?

Как видите, ответ на Ваш вопрос в этом случае положительный, т.е. продавец обязан вернуть покупателю полученную арендную плату от арендатора за последний месяц аренды, если в этом месяце состоялся переход права собственности на недвижимое помещение.