Гарантии сторон при продаже дома с землей (наследство)

Добрый день.

1. Обязательно ли ждать 6 месяцев для получения свидетельства о праве на наследство? Можно ли получить Свидетельство о праве на наследство сразу после того, как последний из известных наследников напишет отказ о претензии на наследство?

Анатолий

Придется ждать. До истечения указанного срока Свидетельство не получить никак.

2. Покупатель готов уже сейчас выкупить первую половину дома (долю жены хозяина в размере 50% стоимости дома и участка)

Анатолий

Я бы не советовал покупателю приобретать так имущество.

Есть ли какая-либо юридическая возможность заключить сейчас такой договор, в котором вышеуказанные риски будут устранены как для жены, так и для покупателя?

Анатолий

В данном случае можно использовать предварительный договор купли-продажи имущества. По ст. 429 ГК РФ:

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора...

Никакие иные сделки никак не обяжут собственника продать имущество, тем более, что у покупателя нет уверенности, что наследники в последний момент не переиграют и не примут наследства в порядке, о котором не договаривались.

Но даже с предварительным договором рисков очень много. Достаточно того, что наследники могут принять наследство в ином порядке (как описал выше) либо мать может не дожить до выдачи свидетельства о праве на наследство и тогда условия предварительного договора будет физически невозможно исполнить.

 Я бы все-таки рекомендовал покупателю повременить с любыми заключаемыми в отношении этого имущества сделками.

Анатолий, здравствуйте. 

Во-первых, по 6 месяцам: свидетельство обычно выдаётся по истечении 6 месяцев — даже если есть завещание. У нотариуса могут быть сомнения в полноте состава наследников и они редко рискуют. 

По поводу договора — можно договориться о заключении предварительного договора на остальную часть дома. 

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

По поводу въезда и ответственности — сложнее. Договор аренды, пока имущество официально принадлежит умершему, заключить не получится. Можно предусмотреть в предварительном договоре, что въезжает он на 50% собственности но ответственность за гибель имущества и ремонт несёт в полном объёме. 

С уважением, 

Роман Новиков

Добрый день!

Вопросы: 1. Обязательно ли ждать 6 месяцев для получения свидетельства о праве на наследство? Можно ли получить Свидетельство о праве на наследство сразу после того, как последний из известных наследников напишет отказ о претензии на наследство?

Анатолий

Можно попробовать, но только в судебном порядке:

ст. 1163 ГК РФ: 

2. При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется.
3. Выдача свидетельства о праве на наследство приостанавливается по решению суда, а также при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника.

Но сроки не намного сократятся, при положительном исходе месяца на три.

Вопрос: Есть ли какая-либо юридическая возможность заключить сейчас такой договор, в котором вышеуказанные риски будут устранены как для жены, так и для покупателя? Как обязать жену — продать вторую половину дома по такой же цене, что и первую половину, а покупателя — принять на себя полную ответственность за состояние дома в момент его временного проживания до вступления жены в наследство по истечении оставшихся 5 месяцев, а также выкупить вторую часть дома по оговоренной СЕЙЧАС цене вне зависимости от желания покупателя через 5 месяцев?

Анатолий

На данный вопрос ответил коллега выше. Самое распространенное в данном случае это предварительный договор.

Здравствуйте, по вопросам наследства вам разъяснили. по остальным вопросам дополню:

а) Для покупателя:

— через 5 месяцев есть риск, что жена хозяина повысит стоимость второй части относительно стоимости первой, уже проданной половины.

Если жена хозяина такая ненадежная, может не отказываться сыну от доли? и продать свою долю покупателю по отдельному договору?

Нужно определиться уже сейчас, так как если доли будет оформлять сын — нужно будет получать у него отказ от права преимущественной покупки доли.

б) Для жены:

— покупатель хочет въехать в свой будущий дом сразу же после оплаты первых 50% платежа, но при этом право собственности на дом частично будет принадлежать жене хозяина (до вструпления в наследство).

В принципе ничего страшного здесь нет. Долю потом жена оформит и продаст по другому договору покупателю. Вопрос, согласится ли покупатель и не откажется ли продавец в будущем.

Вот здесь предварительный договор будет как нельзя кстати.

Отсюда два риска для жены:

1. если покупатель передумает покупать вторую часть дома и потребует вернуть первую половину платежа (в этом случае покупатель просто бесплатно проживет в чужом доме 6 месяцев).

При отказе (расторжении) от договора купли-продажи, у покупателя удерживается сумма задатка, плюс можно с него будет потребовать неустойку.

2. если покупатель повредит или уничтожит дом во время своего проживания (пожар, несчастные случаи, умышленные действия посторонних и т.п.) — то у жены не будет рычагов заставить покупателя оплатить ущерб.

В данном случае ущерб возместить будет можно, но только из размера ее доли — то есть 1/2, если она продаст первую долю.

Вопрос:

Есть ли какая-либо юридическая возможность заключить сейчас такой договор, в котором вышеуказанные риски будут устранены как для жены, так и для покупателя?
Как обязать жену — продать вторую половину дома по такой же цене, что и
первую половину, а покупателя — принять на себя полную ответственность
за состояние дома в момент его временного проживания до вступления жены в
наследство по истечении оставшихся 5 месяцев, а также выкупить вторую
часть дома по оговоренной СЕЙЧАС цене вне зависимости от желания
покупателя через 5 месяцев?

только предварительный договор купли-продажи.

Аккредитив в банке с исчерпывающим описанием всех условий и серьезными штрафами за «передумал» — поможет?

Можно предусмотреть практически все, что не запрещено законом. То есть и аккредитив также можно, можно и составить соглашение о задатке. В случае отказа от исполнения договора задаток возвращается в двойном размере.