Договор между физическим лицом и ИП на право сдачи в аренду

Может ли ИП заключать договор аренды от своего имени по доверенности от матери ( на управление и распоряжение) ?

Яна

Яна, добрый день! На мой взгяд наиболее затратный выход в данной ситуации это передача недвижимости сыну от матери по договору дарения. В этом случае в силу ст. 217 НК дарение не будет облагаться налогом так как происходит между близкими родственниками. Сын же как собственник сможет распоряжаться имуществом напрямую платя налог только с доходов от сдачи помещения в аренду

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения
в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

при заключении договора от имени матери доход от использования имущества так или иначе возникает у нее и облагается по ставке 13% + доходы самого ИП от комиссии или иного вознаграждения

Добрый день, Яна! 

Может ли ИП заключать договор аренды от своего имени по доверенности от матери ( на управление и распоряжение) ?

Яна

Нет, не может. По доверенности сын будет действовать от имени матери, а не от своего имени. Такой вариант не освободит мать от обязанности по уплате налога. В описанной Вами ситуации, на мой взгляд, вообще нет оптимального варианта, как можно снизить налоговое бремя. 

Здравствуйте. Можно попробовать использовать договор доверительного управления недвижимостью, в соответствии с которым сын будет управлять ею за определённое по договору вознаграждение. 

Второй вариант — это агентский договор, как Вы правильно заметили, с перекосом вознаграждения на сына.

Сын может действовать от имени о по доверенности от матери, но в этом случае именно она будет являться обязанным лицом с точки зрения уплаты налогов, а значит, ей придётся платить 13% от получаемого дохода. 

На мой взгляд в указанном случае самое простое, все же чтобы мать зарегистрировалась в качестве ИП и перешла на УСН. В этом случае сын сможет получать более менее удобоваримое вознаграждение и уплачивать с него свой налог, а от имени матери уплачивать без задвоения налог в 6% от получаемой от него как агента суммы.

Договор безвозмездного пользования — самый желанный, но ИП ( на упн — доходы) попадает на внереализационные доходы, в итоге ровно двойной налог ( сумма по договору аренды).

Яна

Здравствуйте Яна. Пожалуй это все же самый выгодный вариант, Вы заплатите те же 6% с двойной суммы аренды, но при этом мама не будет ничего платить. 

Агенский договор с огромным вознаграждением агенту?

Яна

Но размер арендной платы в любом случае придется указывать по рыночным ценам, т.е. мама будет платить 13% с указанной стоимости, а иначе налоговая сама насчитает налог, да ещё и штрафы с пенёй.

Статья 40. НК РФ  Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения
1. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.
2. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:
1) между взаимозависимыми лицами;
4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплат
льщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

Определение ВАС РФ от 03.08.2012 N ВАС-9658/12 по делу N А40-40384/11-129-180
Требование: О пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу об отмене решения налогового органа о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения и требования об уплате налога, сбора, пеней и штрафа.
Решение: В передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано, поскольку суд сделал правильный вывод о необоснованном занижении обществом цены аренды 1 квадратного метра арендной площади более чем на 20 процентов, что привело к неполной уплате налога.

На мой взгляд в указанном случае самое простое, все же чтобы мать зарегистрировалась в качестве ИП и перешла на УСН.

Колковский Юрий

Вопрос только в том насколько это выгодно, ведь маме придется платить и страховые взносы.