Покупка дома за маткапитал и его оформление

Здравствуйте Оксана.

В связи с регулярным поступлением вопросов о разъяснении особенностей государственной регистрации прав общей долевой собственности с использованием средств материнского (семейного) капитала межмуниципальный отдел по городу Армавиру и Новокубанскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю сообщает следующее.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю и его территориальные отделы в рамках установленной компетенции не вправе давать разъяснения о применении законодательства Российской Федерации. Тем не менее, по затронутому вопросу следует отметить следующее.
Согласно ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006г. №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
В соответствии с п. 8 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.12.2007г. №862 (далее — Правила), если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение, то лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в п. 6 Правил, представляет в Пенсионный фонд Российской Федерации засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
В силу ст. 244 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности; общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Участники общей собственности на основании соглашения об определении долей могут определить (перераспределить) доли в праве общей собственности на имущество.
Вместе с тем, в случае, если не все члены семьи являются участниками общей долевой собственности на приобретенное недвижимое имущество (например, квартира (жилой дом и земельный участок) оформлены на одного из родителей), то перераспределить доли в праве общей собственности на имущество путем включения в число участников общей собственности на основании соглашения об определении (перераспределении) долей еще одного члена семьи не представляется возможным, поскольку, как указано выше, общая собственность возникает при поступлении имущества в собственность двух или нескольких лиц, а право собственности на имущество, которое имеет собственника, в соответствии со ст. 218 ГК РФ может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В этой связи, для того, чтобы включить в число участников общей долевой собственности на жилой дом иных членов семьи, необходимо заключить сделку об отчуждении доли в праве собственности остальным членам семьи.
В соответствии с п. 3 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 163 ГК РФ).
Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
Федеральным законом от 02.06.2016г. №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в том числе в п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации), в соответствии с которыми сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Данные нормы не содержат исключений из общего требования о необходимости нотариального удостоверения сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, в зависимости от вида (типа) сделки и того, кто является сторонами таких сделок (кроме случаев совершения сделок с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда (п. 4 ст. 24 Закона о регистрации) и сделок по отчуждению земельных долей (п. 3 ст. 24.1 Закона о регистрации)).
При этом одним из оснований для отказа в государственной регистрации прав является несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации).
Таким образом, с 02.06.2016г., если объект недвижимости приобретен за счет средств материнского (семейного) капитала и право собственности на него зарегистрировано на одного из супругов, то на государственную регистрацию права общей долевой собственности остальных членов семьи может быть представлен договор дарения долей в праве собственности на недвижимое имущество супругу и детям, который должен быть нотариально удостоверен.
 frskuban.ru/index.p...