Взыскание неустойки с застройщика в судебном и досудебном порядке

Сергей нужны подробности для ответа, но можете обратится за персональной консультацией и помощью для составления документов по Вашему вопросу — пишите в чат — буду рад помочь.

Здравствуйте, Сергей! Учитывая, что Ваш вопрос содержит мало информации, я предложил бы Вам предоставить возможность ознакомиться с документами, относящимися к Вашим взаимоотношениям с застройщиком, для возможной работы в досудебном и судебном порядке. Так как для Вас данные юридические вопросы представляют некоторую сложность, то я предлагаю Вам обратиться ко мне в чат за консультацией и для предоставления возможности подготовки, связанных с возможным взысканием неустойки с застройщика.

Добрый день!

Досудебного порядка взыскания не существует, это лишь порядок урегулирования спора. В это случае неустойку можно получить если только застройщик заплатит ее добровольно.

Неустойка может быть законной, то есть установленной ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, и договорной, то есть предусмотренной договором участия в долевом строительстве.
Размер законной неустойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную.
Кроме того, Вы как дольщик вправе рассчитывать также на:
1. Возмещение застройщиком убытков В случае ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком участник долевого строительства вправе потребовать сверх неустойки возмещения убытков, например расходов на аренду жилья. Также убытком могут являться повышенные проценты по ипотеке.
2. Возмещение застройщиком морального вреда Участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда.
Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
3. Возмещение застройщиком судебных расходов В рамках судебного урегулирования спора судебные расходы (госпошлина, почтовые расходы, расходы на оплату услуг адвоката, эксперта и т.д.) могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения предъявленных дольщиком исковых требований (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).
С уважением, Сергей П.
Если необходима помощь, в т.ч. и в суде, можете обращаться!

Здравствуйте!

Претензию с требованиями об уплате неустойке относите застройщику, который проставляет на вашем экземпляре отметку в получении. Либо отправляете претензию заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении. При неудовлетворении Ваших требовании в добровольном порядке обращаетесь в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки.

Здравствуйте Сергей! По Вашему вопросу прошу обратить внимание на следующее, ФЗ «О защите прав потребителей» и Постановление Пленума Верховного суда от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» определяют необязательность досудебного порядка урегулирования споров по взысканию неустоек (штрафов) с застройщика по причине нарушения сроков сдачи жилого объекта.

Однако практика доказывает, что направление претензии в адрес застройщика является законным правом участника ДДУ и позволяет помимо неустойки потребовать взыскать штраф и применить другие санкции в соответствии с действующим законодательством РФ в части неудовлетворения законных требований.

Претензия составляется в письменном виде и должна содержать в себе ссылки на 214-ФЗ (статья 6) и ГК РФ (статьи 309, 310). Обязательно в ней указывается:

стороны;
размер требуемой неустойки (с подробной калькуляцией);
обстоятельства возникновения нарушений в сроках передачи жилья покупателю (с текстовыми выдержками из ДДУ);
выдвигаемые требования и сроки взыскания требуемой суммы.
К претензии обязательно следует приложить договор долевого участия или цессии (копию), паспорт гражданина РФ и платежные документы, подтверждающие своевременную оплату. Если какие-то квитанции или чеки были утрачены, за их восстановлением можно обратиться в банк, который выдаст дубликат платежного документа или справку о совершении платежей в пользу застройщика.

Претензионное письмо составляется заявителем в двух экземплярах: один направляется застройщику (под роспись лично с отметкой на втором экземпляре или отправляется заказным письмом), второй остается у заявителя. Свой экземпляр важно сохранить, так как он может понадобиться в качестве доказательства осуществления попытки решения вопроса в претензионном порядке, если застройщик откажется оплатить неустойку добровольно. 

Вполне вероятно, что направленную претензию застройщик может рассмотреть положительно и принять решение о выплате суммы неустойки в добровольном порядке. В этом случае определяется порядок погашения, а также возможность уменьшения требуемой суммы – фактически ведется торг и переговоры с застройщиком.

По Закону «О защите прав потребителей» для получения письменного ответа участнику ДДУ от застройщика дается срок не более 10-ти дней с даты получения претензии. При этом, датой получения претензии может считаться дата получения корреспонденции (доступна к просмотру на сайте Почты России), если претензия отправлена заказным письмом (лучше – с описью вложений).

В случае судебного рассмотрения вопроса по взысканию неустойки с застройщика участник ДДУ имеет право на следующие выплаты:

компенсацию за моральный ущерб;
взыскание штрафа в размере до 50% от суммы по решению суда (штраф по закону «О защите прав потребителей» за нежелание решить проблему в досудебном порядке);
оплату неустойки по причине нарушения сроков передачи квартиры;
возмещение понесенных судебных расходов и оплату дополнительных юридических услуг;
возмещение прочих реальных и косвенных убытков, которые будут доказаны истцом.
Отдельно следует отметить, что моральный вред в настоящее время взимается в достаточно символическом объеме, потому чем более агрессивную сумму вы заявите, тем меньше вы рискуете получить. Лучше заявлять сумму в несколько десятков тысяч рублей — она может быть реальной.

В случае, если в вашу защиту выступает общество защиты прав потребителей, то согласно закона половина штрафа по законодательству о защите прав потребителей пойдет именно в пользу этого общества. Потому гораздо выгоднее — обратиться к юристам, поскольку суд все равно взыскивает с застройщика обоснование издержки на привлечение профессиональных юристов.

На практике можно постараться помимо процентов по неустойке взыскать иные реальные и косвенные убытки истца (например, расходы на аренду квартиры). Для это потребуется иметь договор аренды и платежные документы, подтверждающие реальную передачу денег арендодателю.

Естественно, что суд вероятно существенно «срежет» исковые требования по ст. 333 ГК РФ, потому иск по неустойке рекомендуется подавать еще до подписания акта приема-передачи. Чем больше сумма иска, тем больше шанс, что ее сильно сократит суд, кроме того, до подписания акта приема-передачи больше шансов получить реальное возмещение по исполнительному листу (наличие средств на счетах застройщика). Иск по неустойку может подаваться несколько раз за разные периоды вплоть до подписания акта приема-передачи.

Подавать иск рекомендуется по месту жительства истца (в районный суд), поскольку по месту нахождения ответчика, у него «все может быть схвачено», и тогда в суде можно получить только «крошки» от того, что заявлялось в иске – судья сократит объем требований по ст. 333 ГК РФ.

Для подачи иска от истца потребуются следующие документы:

Российский паспорт (копия всех страниц).
Заключенный и подписанный договор долевого участия в строительстве (копия).
Договор о переуступке прав требования (цессии), если имело место переуступка.
Копии платежных документов по ДДУ.
Претензия с требованием о выплате неустойки (при отправке по почте почтовое уведомление о получении или информация с сайта Почты России).
Акт приема-передачи жилого объекта (есть имеется).
Документы, подтверждающие дополнительные убытки и расходы.
После сбора всех документов необходимо будет составить исковое заявление в письменной форме. В нем потребуется указать все данные об истце и ответчике (наименование, местонахождение), обстоятельства нарушения требований, доказательства и цену иска (неустойка и убытки).

Суд рассматривает дело с учетом всех обстоятельств и предоставленных доказательств и приводит доводы в соответствии с нормативными актами РФ. По статье 333 Гражданского Кодекса РФ уменьшение суммы неустойки судом возможно в случае, когда требуемый размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения заключенного ДДУ. Частой является ситуация, когда дольщики в соответствии с данной нормой получают не более половины от заявленной суммы. Уменьшение суммы неустойки может быть рассмотрено по заявлению ответчика, в котором указываются объективные причины и мотивы допущенных нарушений.

Статистика судебной практики по взысканию неустоек с застройщиков показывает, что исковые требования удовлетворяются как частично, так и полностью. Все зависит от конкретного случая и многочисленных субъективных факторов и практики конкретного суда, с которой рекомендуется заранее ознакомиться. Если речь будет идти о больших суммах, то иногда имеет смысл даже поменять подсудность дела (например, зарегистрироваться по месту жительства у родителей).