Как урегулировать проблемы с ТСЖ и парковкой возле дома?

Question

Добрый день! Ситуация следующая: купил квартиру в многоэтажном доме, на задней стороне дома отсыпаная парковка с натянутыми цепочками. Дом находится под управлением ТСЖ. Во дворе критечки не хватает мест, поэтому приходится ставить на заднюю отсыпанную сторону. В результате этого ко мне неоднократно уже подходили и говорили что я не имею право ставить там машину. Решил сходить в ТСЖ и узнать почему я не могу пользоваться участком общего пользования, на что мне ответили что я нахожусь в какой-то очереди на парковочные места, что я не имею право ставить туда машину так как все мезда принадлежат другим автовладельцам, документ подтверждающий этот факт они мне не показывают ( какой он должен быть, из какой организации), каждый собственник на чьё место я вставал утверждает что это его участок и он собственник этого участка. В добавок ко всему ТСЖ рассказывает собственникам что квартира принадлежит не мне ( она принадлежит моему отцу по своим соображениям, но я там прописан). Это можно расценивать как разглашение персональных данных? Имеет ли право ТСЖ на это. В добавок ко всему требуют деньги за так сказать "их" место. Подскажите пожалуйста как быть в такой ситуации, какие документы на подтверждение собственности земли либо ТСЖ либо отдельно каждого владельца должны быть? Забыл уточнить момент что при каждом разговоре с " владельцами" мест они говорят что у них есть квитанции ( возможно за проделанные работы или некая выписка, согласно которой производился сбор средств на это)

Максим Сичкаренко · Answer

Здравствуйте! Все признаки самозахвата придомовой территории. Согласно ЖК РФ придомовая территория — общая собственность собственников квартир в доме. Однако возможна передача общедомовой собственности на общем собрании. В любом случае за время своей работы лично я такого не наблюдал ни разу ввиду проблемности проведения данной процедуры. Согласно пп. 19 п. 1 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» благоустройство территорий относится к вопросам местного значения поселения. Согласно пп. 25 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» благоустройство территорий относится к вопросам местного значения городского округа. В случае если земля муниципальная, решить вопрос о судьбе заявленного объекта обязан муниципалитет. Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 188-ФЗ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 188-ФЗ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений не давало согласия на единоличное пользование парковочным местом и его самовольное обособление на придомовой территории, являющейся общей долевой собственностью собственников помещений, сформированной на основании ст. 16 ЖК РФ. Ст. 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 г. N 195-ФЗ установлена ответственность за самовольное занятие земельного участка. Пишите жалобу в ГЖИ и полицию.Если есть письменные обращения в ТСЖ, их тоже приложите. По поводу «квитанций» жители также могут пожаловаться в ГЖИ. Все работы по дому и двору предусмотрены в тарифе «на ремонт и содержание жилья» если общим собранием не принято иного решения.

Александр Коняшин · Answer

Добрый день, Александр! Ситуация следующая. Нет такого объекта недвижимости как «парковочное место». Это может быть либо машиноместо (но это только в зданиях — боксы, гаражи и т.д., но обязательно здание/сооружение или их часть, то есть не открытая территория) либо земельный участок в с видом разрешенного использования «обслуживание автотранспорта» (или сходный в зависимости от Правил землепользования и застройки для Вашего города). Первый вариант отпадает, поскольку парковка в Вашем случае всего лишь набросанный на земельный участок щебень/песок и т.д., то есть не объект недвижимости. Второй вариант: парковка — часть земельного участка. Теперь необходимо понять, какого именно. Заходим на публичную кадастровую карту - http://pkk5.rosreestr.ru/ (в настройках выбираем гео-, фото-, основу, чтобы понимать расположение в реальности), вводим интересующий адрес и смотрим. Если на месте парковки нарезаны характерные земельные участки (их много и они по размеру строго на одну машину), то у каждого такого земельного участка должен быть собственник, и он может делать с таким земельным участком все, что угодно (в рамках закона, естественно). В такой ситуации, вы не обладаете никакими правами на парковку (иначе это посягательство на чужую собственность). Однако практика российской действительности подсказывает, что земельный участок, скорее всего, будет один. С вероятностью 99,9% это будет земельный участок под вашим многоквартирным домом, что опять же видно на публичной кадастровой карте. В таком случае, в соответствие со статьей 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. То есть, все жильцы дома в равной мере определяют порядок пользования таким участком. При отсутствии внутреннего регламентного документа про порядок пользования прилегающей территорией, принятого общим собранием, у Ваших соседей прав на эту парковку не больше, чем у Вас. Проверяем наличие особого порядка использования общего имущества собственникам многоквартирного дома. От имени собственника квартиры составляете запрос в ТСЖ, в котором просите предоставить информацию, ссылаясь на ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ, в которой установлено, что члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами ТСЖ (далее на Ваш выбор): 1) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества; 2) реестр членов товарищества; 3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок); 4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; 5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе; 6) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества; 7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования; 8) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы; 9) иные предусмотренные настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества. Нас будут интересовать в первую очередь иные документы — «о статусе и порядке использования придомовой парковки». Если ТСЖ на Ваш запрос не предоставит документов, значит, особого порядка использования общего имущества нет, и мы убеждаемся в незаконности ограничений парковки. Для пресечения споров с ТСЖ, делаете нотариальную доверенность от собственника квартиры на представление его интересов со всеми правами (подписание запросов, заявлений, получения на руки документов и т.д.), и при дальнейшем взаимодействии с ТСЖ спокойно ссылаетесь на нее, напоминая представителям ТСЖ, что они общаются не с Вами не как не пойми с кем, а как с собственником квартиры, представляемого посредством Вас. А уж у собственника набор прав достаточный, чтобы утихомирить ТСЖ. По части персональных данных, конечно, действия незаконные, но нужна фиксация многих обстоятельств. Скорее всего, председатель живет в Вашем же доме и скажет, что он просто знает, что Вы тут живете, а не то, что он получил эти сведения из паспортного стола, поэтому доказательственная база сведет на нет данный путь. Имея на руках нотариальную доверенность, я бы посоветовал запрашивать у ТСЖ финансовые документы об их деятельности и показал бы соседям очевидное несоответствие между уровнем услуг и счетами за них (особенно, в смете расходов будет видно, что убирают у вас в подъездах не три раза в неделю и т.д.). Там уже можно предпринимать дальнейшие действия: или заставить нормально работать ТСЖ, или уже инициировать смену правления.