Купил помещение с зарегистрированным договором аренды

Иван, здравствуйте. 

Смена собственника и правда не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В вашем случае и правда можно ограничиться договором купли-продажи / свидетельством о праве собственности и копией договора аренды — в выписке из ЕГРН также должно быть зарегистрировано соответствующее обременение. 

Представить альтернативные реквизиты вы можете просто послав им письменное уведомление с выставлением соответствующих счетов в дальнейшем. 

С уважением, 

Роман Новиков

А мне как быть? Вдруг налоговая или банк потребует документы по этим приходам, что мне им показывать? эту копию договора и договор купли продажи? примут ли они копию?

Ivan Ivanov

Здравствуйте. На самом деле не совсем понятно каким образом арендатор сам собрался перечислять арендную плату, если у него сменился арендодатель, а документа об этом нет. 

Поэтому логично было бы направить в адрес арендатора письменное уведомление о смене арендодателя ввиду приобретения помещения, дополнительно предложить ему подписать соответствующее соглашение и приложить его текст. Насколько я понимаю, не желает арендатор подписывать соглашение в связи с тем, что его придется регистрировать в Росреестре, а это потребует дополнительных расходов.

Тем не менее Вы можете направить ему уведомление с указанными документами заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

При отсутствии ответа будете пользоваться имеющимся договором, который будет основанием для учета поступающих от арендатора платежей.

Добрый вечер.

Арендатор(аптека) доп соглашение или новый договор со мной делать не хочет, говорит типа есть старый договор на 5 лет зареганный, он не подлежит изменениям

Ivan Ivanov

В целом он прав, поскольку в силу ст. 617 ГК РФ

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Однако, в данном случае речь и не идет об изменении договора, а целью дополнительного соглашения является лишь указание на перемену в субъектном составе лиц, участвующих в правоотношениях по аренде данного помещения и реквизиты по внесению арендных платежей, при неизменности условий самого договора.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450,  451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.

Таким образом подписать дополнительное соглашение арендатор обязан

В любом случае арендатору Вам стоит отправить уведомление о переходе прав арендодателя на Вас с приложением реквизитов банковского счета для зачисления оплаты. 

В том случае, если доп.соглашение подписано не будет, требуйте от продавца передать не копию, а оригинал договора аренды.

друг налоговая или банк потребует документы по этим приходам, что мне им показывать? эту копию договора и договор купли продажи? примут ли они копию?

Ivan Ivanov

И до подписания доп. соглашения Вам нужно будете предоставлять оригиналы обоих договоров.

Здравствуйте!

аптека права в силу ГК

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

 
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицуне является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

А мне как быть? Вдруг налоговая или банк потребует документы по этим приходам, что мне им показывать? эту копию договора и договор купли продажи? примут ли они копию?

Ivan Ivanov

да, показывать именно ДКП и копию договора аренды, также можно выписку из ЕГРН, где указано обременение.

Здравствуйте, Иван!

Переход права собственности на помещение, которое сдается в аренду, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, то есть его можно изменить в части смены наименования собственника только по соглашению сторон. Таким образом с одной стороны отказ арендатора изменять договор дополнительным соглашением правомерен.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

 
КонсультантПлюс: примечание.
По вопросу сохранения в силе незарегистрированного договора аренды после перехода права собственности на арендуемое имущество см. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 и Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165.

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

А мне как быть? Вдруг налоговая или банк потребует документы по этим приходам, что мне им показывать? эту копию договора и договор купли продажи? примут ли они копию?

Ivan Ivanov

Если будут проблемы с государственными органами, можно просто показать договор купли продажи и выписку из ЕГРН на объект недвижимости, где вы значитесь как собственник.

Здравствуйте!

А мне как быть? Вдруг налоговая или банк потребует документы по этим приходам, что мне им показывать? эту копию договора и договор купли продажи? примут ли они копию?

Здравствуйте.

Оригинала (для вас) еще договора аренды у них может и не быть.

Сделайте нотариально заверенную копию этого договора и тогда никакой гос орган или налоговая претензии вам не выставит 

Доп соглашение нужно только для закрепления новых реквизитов сторон но его можно заменить обычными письмами.

А на счет расторжения договора — купля продажа помещения не является основанием по ст 617  гк 

Здравствуйте Иван.

эту копию договора и договор купли продажи? примут ли они копию?

Можно заказать копию договора, заверенную подписью государственного регистратора прав, из ЕГРН. И соответственно его и показывать, что Вы являетесь Арендодателем для  аптеки.