Поменять объект наделения долями детей на другой

Добрый день!

итог: жене достается 1\2 часть квартиры, мужу ипотечный дом.

Наталия

Во-первых распоряжение домом в ипотеке возможно лишь с согласия залогодержателя:

ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: 1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Также отменить обязательство никак нельзя, соответственно если дом не разделен, то необходимо осуществить его раздел в соответствии с законом, так как были использованы средства материнского капитала:

Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал: 

11. Наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за
счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом,
квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования
супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве
собственности на это имущество.

Пример. К. и С., действующая в своих интересах и в
интересах несовершеннолетнего сына М., обратились с иском к А. о разделе
совместно нажитого имущества и другими требованиями. А. предъявил встречное
требование о разделе квартиры и признании за детьми М. и К. (сын С. от первого
брака) права на 1/4 доли квартиры за каждым.

Решением городского суда произведен раздел квартиры,
приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала: за
С., А., К. и М. признано право собственности на 1/4 доли квартиры за каждым.

Оспаривая решение суда в апелляционном порядке,
представитель ОАО (банка) ссылался на то, что суд первой инстанции не учел, что
приобретенное С. и А. в период брака жилое помещение обременено ипотекой,
обязательство по кредитному договору не исполнено. Поскольку обременение не
погашено, определение долей в праве собственности на квартиру могло быть
произведено только с согласия залогодержателя ОАО (банка).

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой
инстанции без изменения, а апелляционную жалобу представителя ОАО (банка) без
удовлетворения.

При этом суд апелляционной инстанции правильно исходил из
следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не
вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не
предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае
отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя
применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом
2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 ГК РФ.

Между тем в указанном случае имеет место определение долей
супругов и их детей в праве собственности на квартиру, что не требует согласия
залогодержателя и не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения,
поскольку заложенное имущество (квартира) находится в общей собственности
указанных лиц.

В соответствии с пунктом 2 статьи 353 ГК РФ, если предмет
залога остался в общей собственности приобретателей имущества, такие
приобретатели становятся солидарными залогодателями.

(По материалам судебной практики Забайкальского краевого
суда)

Далее про определение долей:

13. Доли в праве собственности на жилое помещение,
приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала,
определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства
материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было
приобретено жилое помещение.

Пример. Решением районного суда, оставленным без изменения
судом апелляционной инстанции, отказано в удовлетворении иска Н. к бывшему
супругу Д. об определении ее доли, а также долей Д. и несовершеннолетних детей
К. и А. в праве общей долевой собственности на жилое помещение (трехкомнатную
квартиру) равными, то есть по 1/4 доли каждому.

Разрешая заявленное требование, суд установил, что истец
состояла в браке с Д. и имеет двух детей К. и А. Жилое помещение (трехкомнатная
квартира) приобретено в период брака по договору купли-продажи супругом истца
Д., стоимость которого составила 3 650 000 рублей.

На приобретение указанного жилого помещения Д. были
израсходованы принадлежащие ему средства в размере 3 150 000 рублей, полученные
в дар от матери, денежные средства в сумме 600 000 рублей, предоставленные по
кредитному договору, долг по которому выплачивался в том числе за счет средств
материнского (семейного) капитала (328 921 рублей 68 копеек).

Письменное обязательство, данное Д., об оформлении квартиры
в общую собственность членов своей семьи (супруги и детей) исполнено не было.

Отказывая в удовлетворении иска Н. о равном распределении
долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение (трехкомнатную
квартиру), суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Пунктом 1 части 1 статьи 10 Федерального закона от 29
декабря 2006 г. N 256-ФЗ установлено, что средства (часть средств) материнского
(семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут
направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое
гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и
участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и
жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных
средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого
(строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему
отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе
кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные
средства на указанные цели.

В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря
2006 г. N 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное,
реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного)
капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе
первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера
долей по соглашению.

Из названных норм следует, что дети должны признаваться
участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный
(построенный, реконструированный) с использованием средств материнского
(семейного) капитала.

Таким образом, при определении долей родителей и детей в
праве собственности на жилое помещение (трехкомнатную квартиру) необходимо
руководствоваться частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г.
N 256-ФЗ, а также положениями статей 38, 39 СК РФ.

Исходя из изложенного определение долей в праве
собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей
родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на
приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых она была
приобретена.

(По материалам судебной практики Нижегородского областного
суда)

Плюс ко всему следует учитывать, что на распоряжение долей в праве несовершеннолетних, потребуется согласие опеки, такое возможно с одновременным приобретением на имя несовершеннолетних долей в праве в иной недвижимости, равных по площади их отчуждаемых долей.

Здравствуйте, Наталия! Реализация Вашей идеи зависит от того, согласен ли Ваш бывший муж в добровольном порядке осуществить обмен долей в доме на доли в квартире, поскольку следует понимать, что квартира приобретена бывшим мужем до брака с Вами и принадлежит ему на праве единоличной собственности.Кроме того, возможность такого обмена зависит не только от воли бывшего супруга, но и от согласия банка и разрешения органов опеки и попечительства.

Пункт 1 ст.38 СК РФ устанавливаетвозможность раздела общего имущества супругов не только в период брака, но и после его расторжения. Разделить общее имущество супруги могут посредством как заключения нотариально удостоверенного соглашения (п.2 ст.38 СК РФ), так и в судебном порядке (п.3 ст.38 СК РФ). Между тем заключить соглашение о разделе имущества без согласия банка (залогодержателя) при обременении недвижимости ипотекой попросту невозможно — нотариус без документально оформленного согласия банка удостоверять такое соглашение между бывшими супругами не имеет права. Остается единственный выход — обращение в суд. Но и в этом случае необходимо учесть, что если даже суд определит доли в праве собственности на дом, то продать либо обменять эти доли на доли в квартире без согласия банка будет невозможно, поскольку в силу п.2 ст.346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя. Кроме того, ситуация осложняется тем, что и без разрешения органов опеки и попечительства обменять доли в доме на доли в квартире будет невозможноисходя из смысла п.2 ст.37 ГК РФ:

ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

К опекунам в целях данной статьи приравниваются родители своих детей. *

Из смысла данной статьи также следует, что органы опеки и попечительства могут дать разрешение на обмен долей только в случае, если обмен будет как минимум равноценным, уменьшение имущества в собственности детей не допускается.

Подводя итог вышесказанному, следует сделать следующие выводы.

1. Осуществить обмен долей в доме на доли в квартире между Вами, детьми и Вашим бывшим мужем будет абсолютно невозможно, если бывший муж не даст на это согласия — квартира, принадлежавшая ему до вступления с Вами в брак общим имуществом супругов не является и разделу не подлежит (п.1 ст.36 СК РФ).

2. Без согласия банка обмен долей будет также невозможен(п.2 ст.346 ГК РФ).

3. В свою очередь органы опеки и попечительства могут дать разрешение на обмен долей детей только при их равноценности (как минимум).

4. Разрешить вопрос обмена долей в доме на доли в квартире без обращения в суд представляется маловероятным, поскольку дом приобретен не только под ипотечным обременением, но и с участием средств материнского капитала (п.6 ст.10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 28.12.2016) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»).