Расчёт налога с продажи квартиры

Добрый день. Имущественный вычет по пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ в сумме 1000000 р. или в сумме расходов на приобретение имущества предоставляется при продаже имущества (доли в имуществе). При этом сумма в 1000000 руб. — это максимальная сумма вычета, которую может использовать гражданин за год независимо от количества продаваемых объектов. Если Вы будете продавать все свое имущество одним договором, то у Вас будет право на получение вычета в сумме расходов на покупку в размере 1800000 р., а с разницы заплатите налог.

В этом случае права на вычет в сумме 100000 р. у Вас нет, т.к. он предоставляется в том случае, когда налогооблагаемая база не уменьшается на на сумму произведенных ранее расходов.

Если Вы уже продали имущество как описываете, то налог составит

(4200000 — 1800000) * 0,13 =

при условии, что Вы являетесь налоговым резидентом по НДФЛ, т.е. живете в РФ 183 дня в течение 12 календарных месяцев подряд.

Если Вы будете продавать имущество в разные налоговые периоды различными договорами, то Вы вправе уменьшить свой доход от продажи вначале на суму расходов на приобретение, а в следующий раз (разы) — на фиксированную сумму (1000000 р.).

Также надо учитывать, что если срок владения на праве собственности имуществом (долей) составит более предельного срока из ст. 217.1 НК РФ, то в отношении данного имущества Вы будете освобождены от уплаты налога по ст. 217 НК РФ.

Это означает, что если Вы продадите квартиру через 3 года после смерти наследодателя (а наследник является собственником с даты смерти, а не даты регистрации права), то Вы не будете обязаны уплачивать налог при отчуждении унаследованной доли в праве собственности на квартиру. В отношении же второй доли при этом Вы сможете уменьшить свой доход от продажи на величину расходов.

Но если Вы продадите имущество через 5 лет после даты регистрации права собственности на вторую долю (квартиру целиком), то Вы будете полностью освобождены от обязанности уплатить налог:

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.
6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:
1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;
2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.

Налогооблагаемая база уменьшается только на 1'800'000, потраченные на покупку 1/2, или же я могу получить ещё и вычет в размере 1'000'000 на ту долю, что получил в наследство? Иначе говоря, с какой суммы придется платить налог, с 2'400'000 или с 1'400'000?

Владимир

Здравствуйте. Поскольку у Вас две доли имущества, которые Вы приобрели различным способом, Вы можете продать их также раздельно (по двум разным договорам) и соответственно, получить по доле, полученной в наследство вычет в размере 1 млн. рублей, а из стоимости второй вычесть сумму, которую Вы потратили на ее приобретение.

Здравствуйте, Владимир!

Чтобы не было возможных споров с налоговиками, то я бы посоветовал еще такой вариант при продаже в одном налоговом периоде: Сначала одну долю подарить близкому родственнику (при дарении близкому родственнику не возникает налог в соответствии с подпунктом 18.1 ст.217 НК РФ), с тем чтобы затем Вы продали  по отдельному договору свою оставшуюся 1/2 доли с вычетом 1800 тыс.руб., а близкий родственник продал уже свою долю с вычетом 1000 тыс.руб. 

С Уважением,
Олег Рябинин.