Как оспорить незарегистрированный сервитут на земельный участок?

Question

Много лет назад (при СССР) в муниципальном доме жили два гражданина. Дом большой, одноэтажный, с прилежащим земельным участком, условно поделен на 2 квартиры, у каждой из которых отдельный вход, но проход с улицы общий (вероятно, так само собой сложилось, жильцов это устраивало). В 90-х годах один из жильцов выкупил и приватизировал половину дома и половину земельного участка, сделано межевание. Общий проход оказался на земле гражданина, приватизировавшего землю. В его межевом плане отразился сервитут (право прохода/проезда). В настоящее время гражданин продал квартиру и участок. В его выписке из ЕГРН от 2017 года данных об обременении нет (в противном случае покупатель не приобрел бы данную квартиру с таким "подарком"). Новый собственник желает установить забор на границах двух участков, при этом закроется доступ к улице жильца неприватизированной половины. Этот гражданин (кстати, занимающий квартиру по договору соц. найма) выразил нежелание организовать отдельный проход на соседнюю прилегающую улицу. Непреодолимых (!) препятствий к тому, чтобы сделать собственный проход и проезд, не имеется, так как дом расположен на пересечении двух улиц. Каковы шансы у нового собственника частной собственности опротестовать сервитут, существующий, по сути, только на словах? Какой закон РФ разрешает установить забор по границе участка, находящейся в частной собственности? Что, если нормативный документ об установлении сервитута, утерян за давностью лет или вовсе не существовал? Как полагаете, на каком основании 20 лет назад был наложен этот сервитут?

Эдуард Косенко · Answer

Добрый день, правоподтверждающих документов на обременение сервитутом не имеется (неважно утеряны или их вообще не было) и в принципе не имеет значения. По новому закону и в действующем реестре прав на недвижимое имущество отсутствие регистрации сервитута лишает возможность беспрепятственно пользоваться чужим земельным участком. В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. То есть, имеется законная возможность через суд зарегистрировать принудительный сервитут, в случае если удастся доказать, что без сервитута третьи лица не смогут пользоваться своими объектами недвижимости.