Как лучше передать недвижимость от отца сыну при реализации программы реновация в Москве?

Мой отец, в Москве, в пятиэтажном доме, имеет в собственности две комнаты в трехкомнатной коммунальной квартире. Этот дом попал в программу «Реновация».

Одна из этих комнат ему досталась в конце 70-е годов при родственном обмене. Приватизировал в 2005 г.

Вторую комнату он купил у государства, поскольку бывший жилец умер и не имел родственников. Оценку производило государство. Цена комнаты составила 1 миллион 200 тысяч рублей. Договор купли-продажи от 20.06.2012г. Каждая комната имеет свой собственный отдельный лицевой счет.

В соответствии с законом о реновации в замен двух комнат в коммунальной квартире отец должен получить двухкомнатную квартиру.

Нам же в свою очередь хотелось бы получить две однокомнатные квартиры, поскольку это выгоднее.

Как я понимаю это можно сделать если одна из комнат будет в моей собственности, а другая в собственности у отца.

Вопросы:

1. Как лучше поступить в данной ситуации моему отцу, продать одну комнату или подарить (сыну т.е. мне)?

2. При продаже комнаты нужно ли платить налоги? А если продать комнату за 1 миллион рублей (на 200 000 или ~17% дешевле государственной оценки)? Нужно ли тогда платить налоги и не будет ли потом вопросов у налоговой о занижении стоимости?

3.Не будет ли продажа, дарение комнаты, в связи с реновацией, подпадать под термин ухудшение жилищных условий?

Дополнительно сообщаю, что я (совершеннолетний человек) родился в Москве, прописан-зарегистрирован у матери. Мать владелец этой квартиры. Отец владелец 2-х комнат. Родители давно в разводе. Отец хочет что бы я (его сын) имел собственность. На данный момент никакой собственности не имею.