Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Неустойка по дду
Добрый день!
В договоре долевого участия указан срок окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию 23.10.2018г., а срок передачи квартиры в течение 4-х месяцев с момента получения разрешения на ввод.
Фактически разрешение получено 29.03.2017, но акт приема-передачи подписан 23.10.2017. Можно ли требовать неустойку с 29 июля 2017 по 23 октября 2017? Ведь срок передачи квартиры нарушен. Есть ли какая-то судебная практика по подобным спорам?
Здравствуйте. Тут зависит от того:
— почему была передана квартира так поздно,. по какой причине?
— что в договоре точно по передаче сказано? есть ли крайняя четкая дата?
А так судебной практики на этот счет много, как положительной, так и отрицательной. В принципе неустойку можно получить если просрочка была по вине застройщика и переноса не было сдачи сроков, согласованного с Вами.
Застройщик московский?
Договор можете выложить?
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Здравствуйте, Алена.
По аналогичному вопросу высказывался Верховный Суд в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19.07.2017.
Общий вывод -срок передачи объекта по ДДУ должен начинаться со дня окончания строительства.
15. По смыслу статьи 8 Закона № 214-ФЗ, получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность.
15 июля 2013 г. между обществом и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, предметом которого является участие в строительстве квартиры.
Между истцами и обществом заключен договор цессии, по условиям которого цедент уступил истцам в равных долях каждому права и обязанности по договору долевого участия.
Согласно пункту 3.2 договора застройщик планировал завершить строительство объекта в I-II квартале 2015 г.
Пунктом 3.2.1 договора предусмотрено, что в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 4, частью 3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В связи с тем, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 25 декабря 2014 г., а квартира передана истцам 21 октября 2015 г., участники долевого строительства обратились в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, а также штрафа.
Решением районного суда исковые требования оставлены без удовлетворения.
Судом апелляционной инстанции решение отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично.
Постановлением суда кассационной инстанции апелляционное определение отменено, решение районного суда оставлено без изменения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, исходя из системного толкования пунктов 3.2 и 3.2.1 договора, указал, что поскольку сдача объекта предполагалась во II квартале 2015 г., то есть 30 июня 2015 г., постольку квартира должна быть передана истцам не позднее шести месяцев с указанной даты, а именно не позднее 30 декабря 2015 г. Ввиду того, что квартира передана истцам 21 октября 2015 г., нарушение сроков передачи квартиры со стороны ответчика отсутствует.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции и отменил его решение, ссылаясь на то, что единственным конкретным сроком передачи застройщиком квартиры истцам является срок, указанный в пункте 3.2.1 договора. В связи с тем, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 25 декабря 2014 г., квартира должна быть передана истцам не позднее 25 июня 2015 г. Фактическая передача квартиры состоялась 21 октября 2015 г., что свидетельствует о нарушении ответчиком срока передачи истцам квартиры, предусмотренного договором.
Президиум, отменяя апелляционное определение и оставляя в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований, согласился с его выводом о том, что нарушения обязательства о передаче объекта долевого строительства допущено не было.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление президиума, указав, что вывод судов первой и кассационной инстанций о том, что шестимесячный срок передачи квартиры, установленный пунктом 3.2.1 договора, подлежал исчислению с даты окончания планируемого завершения срока строительства, а не с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сделан судами без учета Закона № 214-ФЗ.
Так, в силу статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).
Как указано в части 3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Таким образом, по смыслу статьи 8 Закона № 214-ФЗ, именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет за собой ответственность, предусмотренную Закона № 214-ФЗ.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам от 4 июля 2017 г. № 78-КГ17-26)
Пункт 2.3 договора: Срок окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию не позднее 23.10.2018г. Пункт 2.4 договора: Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в течение 4 (четырех) месяцев после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. По части доп.соглашения это косвенный факт, на самом деле более интересно, что изменение цены договора договором не предусмотрено.
Чумак Алена
Исходя из положений ст.8 214-ФЗ (извините, что кратко его назвал), на которых основан вывод Судебной коллегии по гражданским делам в определении от 4 июля 2017 г. № 78-КГ17-26, о котором упоминается в приведенном мною выше обзоре судебной практики, просрочка застройщика имеет место быть, следовательно Вы вправе требовать выплаты неустойки, псокольку по договору цессии Вы приобрели весь объем прав и обязанностей дольщика.
Более того, 01.08.17 физлицо заключило доп. соглашение об увеличении цены дду и только потом переуступило мне.
Чумак Алена
Следовательно, Вы приобрели права и обязанности с учетом доп.соглашения от 01.08.2017, и тем более, оно не имеет отношения к вопросу о том, просрочил ли застройщик или нет, поскольку изменило лишь цену ДДУ.
В определении судебной коллегии
Согласно пункту 3.2 договора застройщик планировал завершить строительство объекта в I-II квартале 2015 г.
Пунктом 3.2.1 договора предусмотрено, что в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 4, частью 3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В связи с тем, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 25 декабря 2014 г., а квартира передана истцам 21 октября 2015 г., участники долевого строительства обратились в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, а также штрафа.Каргапольцев Евгений
Ситуация, что называется один в один.
Добрый день!
«Срок окончания строительства и получения ввода в эксплуатацию не позднее 23.10.2018г.
Срок передачи объекта строительства участнику — в течение 4-х месяцев с момента получения ввода в эксплуатацию»
Для корректного ответа надо видеть договор. А точнее положение, как именно сформулирован пункт о сроке передачи квартиры.
Возможно, в ДДУ сказано, что квартира должна быть передана не позднее 4 месяцев со дня ввода в эксплуатацию, указанного в договоре. То есть — 4 месяцев с 24.10.2018. Тогда можно говорить, что срок передачи не нарушен.
Зачастую встречаются именно такие формулировки.
Доводы о внесении изменений в ДДУ по согласованию с прежним участником долевого строительства, о которых было известно до уступки требования Вам, не имеют значения.
Если изменения Вас не устраивают, Вы могли не заключать договор цессии.
Пункт 2.3 договора: Срок окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию не позднее 23.10.2018г.
Пункт 2.4 договора: Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в течение 4 (четырех) месяцев после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
По части доп.соглашения это косвенный факт, на самом деле более интересно, что изменение цены договора договором не предусмотрено.
Схема такая: застройщик перед получением ввода в эксплуатацию заключил с аффилированным физ.лицом дду. Потом это физлицо заключило со мной договор цессии. А так как по цессии переуступаются все права, я хочу взыскать неустойку, так как объективных причин в такой поздней передаче не было. Более того, 01.08.17 физлицо заключило допсоглашение об увеличении цены дду и только потом переуступило мне.
Но вопрос не в этом: считается ли в таком случае неустойка? В договоре:
Срок окончания строительства и получения ввода в эксплуатацию не позднее 23.10.2018г.
Срок передачи объекта строительства участнику - в течение 4-х месяцев с момента получения ввода в эксплуатацию
Если только вопрос в этом то да, считается. Сроки прошли, их установил сам застройщик.