Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей
Добрый день. В 2015 году получен мат.капитал в счет текущей ипотеки. Квартира получена в 2015, двум детям выделено по 1/10 доли собственности и они прописаны с нами в ней. Метраж квартиры (это здесь важно) 130кв.м. Сейчас стоит вопрос переезда из Подмосковья в Москву и продажи текущей квартиры и добавлением собственный средств. Планировали переезжать в 100 - 110 кв.м (т.к. на большую нужны доп.денежные средства). Обратились за консультацию в местную соц.опеку за разъяснениями плана действий. На что получен единственный вариант: Альтернативная сделка на продажу текущей квартиры и покупку новой, причем вторички, причем квартира должна быть не менее 130кв.м. и наделением не меньшей доли детей. С долями все понятно, никто обделять не собирается деток, но вот площадь и вторичный рынок - не радостные моменты, а также альтернатива. Помогите найти еще вариант, если он имеет место быть. Есть в собственности у меня (матери детей) квартира 65 кв.м. для временного проживания или прописки, если что.
Здравствуйте, Валерия.
Опека не может давать такие жесткие рамки согласия на сделку с имуществом несовершеннолетних.
Вы вправе предлагать конкретные варианты, не ухудшающие положение детей, в том числе и вторичный рынок.
Кроме того, Вы вправе требовать согласия на сделку с учетом помещения денежных средств на спец.счет, которым сможете распорядиться с согласия опеки при приобретении жилья для детей.
Вы вправе оспорить решение опеки в судебном порядке.
В суде будут учитываться все обстоятельства, главное чтобы не было уменьшения имущественных и жилищных прав детей.
Применимые нормы права.
Гражданский кодекс
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ
(ред. от 29.07.2017)
«Об опеке и попечительстве»Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного
1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
С уважением! Г.А. Кураев
Добрый день!
Как указано в Определение Конституционного Суда РФ от 6 марта 2003 г. N 119-О
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК Российской Федерации законные представители несовершеннолетнего обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Родители несовершеннолетних детей, согласно статье 64 Семейного кодекса Российской Федерации, являются их законными представителями и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами (пункт 1); вместе с тем родители не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия (пункт 2).
Специальный порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащим детям имуществом, закрепленный названными положениями гражданского и семейного законодательства в их взаимосвязи, направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних и не может рассматриваться как нарушающий статью 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации, согласно которой каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, и противоречащий статье 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, допускающей ограничение федеральным законом прав и свобод человека и гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц.
Из содержания абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК Российской Федерации, вопреки мнению заявителя, не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями. Напротив, при решении данного вопроса в соответствии с общими принципами права и требованиями статей 2, 17 и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации правоприменительные органы исходят из добросовестности родителей, выступающих в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей. Это согласуется с ратифицированной Российской Федерацией Конвенцией о правах ребенка, в соответствии со статьей 5 которой государства-участники признают и уважают права и обязанности родителей, несущих по закону ответственность за ребенка, должным образом управлять и руководить ребенком в осуществлении им признанных данной Конвенцией прав.
Кроме того, оспариваемым регулированием не ограничивается и право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 Конституции Российской Федерации: как показывает судебная практика,решения органов опеки и попечительства — в случаях их обжалования в судебном порядке - подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела.
Поэтому общаясь с органами опеки вам нужно настаивать на том, что имущественные права детей не ухудшаются т.к. жильё в Москве стоит дороже и можно привезти другие преимущества (школы, детсады, другие образовательные учреждения) развитая инфраструктура и др. Можно также предложить часть средств положить на счёт несовершеннолетних. Если же договориться с органами опеки не получится, то можно обжаловать их решение в суде, суд будет рассматривать дела с учётом конкретики вашего случая.
Спасибо не только за нормативные выкладки, но и за конкретику. Мы обратились в соц.опеку именно с разъяснениями о том, что одному ребенку 6 лет и лучше сразу идти в 1й класс школы в Москве, нежели позже во время учебы (адаптация, качество обучения и т.д.) и второму ребенку 3 года и те же обстоятельства с дет.садом. Про стоимость жилья и кв.метра тоже было озвучено. На что был получен ответ, что это только в судебном порядке мы можем оспаривать и вероятность положительного исхода крайне мала, ссылаясь на похожие ситуации. Из Вашей практики, насколько велики шансы, так не хочется впустую время терять и деньги на юриста
В данном случае вам нужно настаивать на том, что переезд именно в интересах детей и органы опеки и попечительства, решая вопрос о даче согласия на сделку с имуществом несовершеннолетних детей, также должны придерживаться интересов детей и при этом, отказ дать согласие на продажу может не соответствовать интересам несовершеннолетних детей т.к. в крупном городе стоимость и ликвидность жилья выше, и к тому же возможности образования, дополнительного образования для детей лучше, кроме этого можно привести оценку рыночной (или кадастровой) стоимости продаваемого жилья и жилья, которое вы сможете купить, очевидно в столице — эта стоимость будет выше, а значит имущественное положение детей не пострадает, если учитывать в денежных средствах.
Здравствуйте.
Вам необходимо подать письменное заявление в котором вы обязуетесь положить на счета детей причитающиеся им денежные средства за продажу 1/10 долей кв. Также дать обязательство возможно нотариальное (у нас в регионе такая практика сложилась) в котором указать, что денежные средства пойдут на приобретение долей в праве собственности на имя детей в другом жильё) и что детям в другом жильё будет выделена пропорционально (в квадратах) такая же доля т.е. если сейчас 1/10 доля это 11 кв.м., жилой площади, то и в другом жильё будет выделена например: 1/7 доля равняющаяся 11кв.м. жилой площади.
В случае отказа уже обжаловать именно такой отказ опеки.
Очень важно в заявлении всё конкретно прописать, по долям пропорционально жилой квадратуре.
Иначе и опека и суд вам откажут.
Когда будете подавать заявление в опеку обязательно подготовьте 2 экземпляра заявления, на одном экземпляре который останется у вас поставьте входящий штамп (о том что в опеке ваше заявление принято), это будет являться для вас основанием обжалования через суд.
В таких случаях как правило, эти вопросы решаются положительно.
В дальнейшем вы деньги со счётов положенных на имя детей (это должно быть два счёта), перечислите застройщику или продавцу.
Приобретать новое или вторичное жильё, ваше исключительное право.
Наличие у Вас квартиры ничего не меняет, так как у детей есть доли в продаваемой квартире.
Их перепрописка в Вашу квартиру ничего не даст.
Нормы права мне ясны. Меня интересуют конкретные варианты в данной ситуации, в том числе с покупкой первички. Как быть с пунктами:
Не всегда комиссия ООП требует подтверждение наличия нового жилья взамен продаваемой квартиры. Главное, чтобы комиссией было установлено отсутствие факта ущемления прав ребёнка.
- Переезд семьи в другой населённый пункт. В этом случае на имя несовершеннолетнего нужно открыть счёт в банке, на котором размещается денежная сумма, не меньшая денежного эквивалента причитающейся доли в квартире. (Для нас это самый благоприятный вариант, имеет ли он место быть или только через суд?)
- Покупка в новостройке. Дом может быть не достроен (но иметь высокую степень готовности) Дополнительно нужны объяснения (подтверждённые документами), где будет жить ребёнок, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. (При покупки первички и наличии меньшей квартиры для временного проживания, тоже устроил бы, но это тоже через суд?)