Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей

Здравствуйте,  Валерия.

Опека не может давать такие жесткие рамки согласия на сделку с имуществом несовершеннолетних.

Вы вправе предлагать конкретные варианты, не ухудшающие положение детей, в том числе и вторичный рынок.

Кроме того, Вы вправе требовать согласия на сделку с учетом помещения денежных средств на спец.счет, которым сможете распорядиться с согласия опеки при приобретении жилья для детей.

Вы вправе оспорить решение опеки в судебном порядке.

В суде будут учитываться все обстоятельства, главное чтобы не было уменьшения имущественных и жилищных прав детей.

Применимые нормы права.

Гражданский кодекс

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ
(ред. от 29.07.2017)
«Об опеке и попечительстве»

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

 
1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного

С уважением!   Г.А.  Кураев

Добрый день!

Как указано в Определение Конституционного Суда РФ от 6 марта 2003 г. N 119-О 

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК Российской Федерации законные представители несовершеннолетнего обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Родители несовершеннолетних детей, согласно статье 64 Семейного кодекса Российской Федерации, являются их законными представителями и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами (пункт 1); вместе с тем родители не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия (пункт 2).

Специальный порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащим детям имуществом, закрепленный названными положениями гражданского и семейного законодательства в их взаимосвязи, направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних и не может рассматриваться как нарушающий статью 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации, согласно которой каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, и противоречащий статье 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, допускающей ограничение федеральным законом прав и свобод человека и гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц.

Из содержания абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК Российской Федерации, вопреки мнению заявителя, не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями. Напротив, при решении данного вопроса в соответствии с общими принципами права и требованиями статей 2, 17 и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации правоприменительные органы исходят из добросовестности родителей, выступающих в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей. Это согласуется с ратифицированной Российской Федерацией Конвенцией о правах ребенка, в соответствии со статьей 5 которой государства-участники признают и уважают права и обязанности родителей, несущих по закону ответственность за ребенка, должным образом управлять и руководить ребенком в осуществлении им признанных данной Конвенцией прав.

Кроме того, оспариваемым регулированием не ограничивается и право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 Конституции Российской Федерации: как показывает судебная практика,решения органов опеки и попечительства — в случаях их обжалования в судебном порядке -  подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела.

Поэтому общаясь с органами опеки вам нужно настаивать на том, что имущественные права детей не ухудшаются т.к. жильё в Москве стоит дороже и можно привезти другие преимущества (школы, детсады, другие образовательные учреждения) развитая инфраструктура и др.  Можно также предложить часть средств положить на счёт несовершеннолетних. Если же договориться с органами опеки не получится, то можно обжаловать их решение в суде, суд будет рассматривать дела с учётом конкретики вашего случая. 

Здравствуйте.

Вам необходимо подать письменное заявление в котором вы обязуетесь положить на счета детей причитающиеся им денежные средства за продажу 1/10 долей кв. Также дать обязательство возможно нотариальное (у нас в регионе такая практика сложилась) в котором  указать, что денежные средства пойдут на приобретение долей в праве собственности на имя детей в другом жильё) и что детям в другом жильё будет выделена пропорционально (в квадратах) такая же доля т.е. если сейчас 1/10 доля это 11 кв.м., жилой площади, то и в другом жильё будет выделена например: 1/7 доля равняющаяся 11кв.м. жилой площади.

В случае отказа уже обжаловать именно такой отказ опеки.

Очень важно в заявлении всё конкретно прописать, по долям пропорционально жилой квадратуре.

Иначе и опека и суд вам откажут.

Когда будете подавать заявление в опеку обязательно подготовьте 2 экземпляра заявления, на одном экземпляре который останется у вас поставьте входящий штамп (о том что в опеке ваше заявление принято), это будет являться для вас основанием обжалования через суд.

В таких случаях как правило, эти вопросы решаются положительно.

В дальнейшем вы деньги со счётов положенных на имя детей (это должно быть два счёта), перечислите застройщику или продавцу.

Приобретать новое или вторичное жильё, ваше исключительное право.