Добрый день.
Ответ на Вопрос № 1.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»
Статья 42, часть 1.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).
Если Вы не подходите под исключение указание в данной статье, то да — необходимо нотариальное удостоверение сделки.
Ответы на вопрос № 2-4 не настолько простые, как № 1 и на них так просто не ответишь. Регистрация недвижимости вполне возможна с обременением, смотрите.
Гражданский кодекс, статья 488, часть 5.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Гражданский кодекс, статья 334, часть 4.
К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Статья 2. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному
договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
То есть, в данном случае, недвижимое имущество (при соответствующей форме договоре и указании там названных условий), будет считаться находящимся в залоге у продавца, до момента полной оплаты. Такое имущество регистрируется, но при регистрации в ЕГРП будет указываться обременение (ипотека). К договору нужно подойти внимательно и прописать там все неоходимые условия, в том числе, условия об ответственности сторон, очередности и размерности платежей и т.д., чтобы обезопасить себя на случай споров.
