Здравствуйте, уважаемая Раиса!
Ваши волнения совершенно обоснованны и не являются беспочвенными. При совершении сделки в данном случае имеется ряд рисков.
Во-первых, начнем с этапов, которые Вам следует знать, при совершении сделки купли-продажи квартиры, а именно:
1. Осмотр квартиры.
2. Устное выражение согласия о покупки выбранной квартиры.
3. Общий просмотр документов на квартиру (по возможности, либо уже далее в процессе выполнения следующих этапов оформления сделки) и для безопасности, по желанию — выяснение официальных сведений о квартире в соответствующих органах.
При первичных переговорах (если это он Вам не показал при первичных, то при последующих — требуйте показа этих документов) у продавца должны иметься: технические документы на квартиру; сведения о зарегистрированных лицах; правоустанавливающие документы; документ, подтверждающий личность продавца.
4. Оформление предварительного договора, это у Вас сделано на данный момент.
5. Тщательная проверка всех необходимых документов.
А, вот, на этом этапе у Вас могут быть проблемы в данном случае, причем существенные.
Конечно, свидетельство о смерти Вам могут показать и даже предоставить его копию для убеждения. Если человек действительно умер — это факт однозначно. Что тут скрывать?
Но не факт, что Вы покупаете квартиру у лица, являющегося собственником квартиры и одновременно подписывающего с Вами все документы по сделке купли-продажи.
Далее — вступил ли он уже в наследство? Если вступил, то документы все оформлены должно быть на лицо, указанное в во всех договорах (предварительном и основном, купли-продажи), акте приема-передачи квартиры документах о заключении сделки с Вами.
Если лицо, подписывающее с Вами документы по сделке, не вступило в наследство — оно не вправе продавать Вам квартиру, принадлежащую умершему лицу — наследодателю. Такая сделка однозначно будет недействительной.
Тем более, могут появиться иные наследники. Их количество Вам никто однозначно не скажет, если наследство не принято — это факт неизвестен, даже если Вас будут уверять об этом. Как Вы говорите, было завещание — в любой момент могут появиться любые иные наследники.
Запомните: Вы должны заключать все документы по сделке только с лицом, являющимся собственником квартиры. И внимательнее будьте с зарегистрированными в ней лицами.
Также Вам следует быть в курсе того, что каждое последующее завещание полностью или частично отменяет предыдущее. Ст. 1130 ГК РФ. Но сколько завещаний было составлено наследодателем — неизвестно. И будут ли они потом оспариваться наследниками — это риторический вопрос.
На данный момент имеющийся Реестр завещаний РФ полностью закрыт для посторонних лиц. В информации о завещаниях, переданных в реестр, отсутствуют сведения о наследниках и передаваемых имущественных правах. Сервис создан, чтобы определить: имеется ли завещание; у какого нотариуса оно было оформлено. Чтобы просмотреть информацию, потребуется составить запрос в Нотариальную палату. К нему необходимо приложить документы: свидетельство смерти наследодателя; гражданский паспорт лица, подающего запрос; документ, подтверждающий нахождение с завещателем в родственных отношениях. А таких документов лично у Вас нет, и Вам их никто не даст, соответственно. А наследникам это в принципе не так надо — шестимесячный срок и так, и так пройдет и документы заинтересованные лица о переходе прав на наследственно имущество получат, а о правопритязаниях они итак узнают, если таковые впоследствии появятся.
Таким образом, очень тщательно смотрите все правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.
6. Внимательное изучение (при необходимости корректировка условий) и подписание договора купли-продажи.
7. Госрегистрация перехода права собственности.
8. Передача квартиры покупателю (ключи, документы и т.д.).
Можете на сделку с собой пригласить независимого адвоката. Однозначно будет надежнее.
Во-вторых, что касается 3-х летнего срока. Квартиры, зарегистрированные на наследнике более трех лет (если наследник вступил в права наследства до 1 января 2016 года) можно продавать без уплаты НДФЛ.
Удачи!
