Сдача в найм квартиры

Добрый день!
Вопрос, который Вас интересует, полноценно рассматривается в следующем документе:

<Письмо> МНС РФ от 06.07.2004 N 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)»

Советую Вам ознакомиться с ним полностью, однако приведу некоторые выдержки:

Вместе с тем сдаваемое налогоплательщиком в аренду (наем) нежилое (жилое) помещение не может быть отнесено к основным средствам индивидуального предпринимателя, поскольку оно не используется им непосредственно в качестве средств труда в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Таким образом, отнесение физическим лицом нежилого (жилого) помещения, принадлежащего ему на праве собственности, к основным средствам с последующим погашением его стоимости путем начисления амортизации не правомерно даже в том случае, когда такое физическое лицо имеет статус индивидуального предпринимателя.

В случаях сдачи нежилого (жилого) помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера — договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в параграфе 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Субъектами гражданского права, т.е. участниками регулируемых гражданским законодательством отношений, являются граждане (физические лица) и юридические лица, включая и принадлежащее им на праве собственности имущество.

И самое главное

Арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, поименованный в статье 208 главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) и являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13 процентов, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества. Согласно статье 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Из выше сказанного видно, что сдача квартиры (или квартир — количество не играет роли так как имеет место налогообложение в любом случае на доходы физ. лиц.) не является предпринимательской деятельностью.

Добрый день

В соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 2 ГК РФ) предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицом, зарегистрированным в качестве предпринимателя в установленном законом порядке. Ее признаки определены в письмах Минфина РФ от 07.11.2006 № 03-01-11/4-82 и от 22.09.2006 № 03-05-01-03/125. 

Поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества, арендодатель не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности. 

Таким образом, если арендодатель рассматривает свои действия по сдаче в аренду принадлежащего ему недвижимого имущества как предпринимательскую деятельность, то оформляет соответствующий статус, а если не рассматривает, − то соответственно и не оформляет. А признать его при этом индивидуальным предпринимателем достаточно сложно.

Здравствуйте, Александр.

ст.2 ГК РФ

предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Исходя из вышеуказанной нормы:

1)Сдача в найм квартиры. Если сдача квартиры осуществляется время от времени, а не постоянно (систематически), то это не  предпринимательская деятельность.

А вот п.2 и 3  — это предпринимательская деятельность, т.к. она направлена на систематическое получение прибыли от пользования имуществом.

Здравствуйте, Александр.

1)Сдача в найм квартиры. Является ли это предпринимательской деятельностью?

Александр Погорелов

Если кратко, то можно привести положения Постановления пленума Верховного суда РФ от 18 ноября 2004 г. N 23 О СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПО ДЕЛАМ

О НЕЗАКОННОМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВЕ

1. В соответствии с частью 1 статьи 34 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.
При решении вопроса о наличии в действиях лица признаков состава преступления, предусмотренного статьей 171 УК РФ, судам следует выяснять, соответствуют ли эти действия указанным в пункте 1 статьи 2 ГК РФ признакам предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров,выполнения работ или оказания услуг, которая осуществляется самостоятельно на свой риск лицом, зарегистрированным в установленном законом порядке в качестве индивидуального предпринимателя.
В соответствии со статьей 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, а глава крестьянского (фермерского) хозяйства — с момента государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства. Юридическое лицо подлежит государственной регистрации (статьи 49 и 51 ГК РФ).
Судам следует иметь в виду, что отсутствует состав указанного преступления в тех случаях, когда лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляет не запрещенную законом предпринимательскую деятельность, имея специальное разрешение (лицензию) на осуществление конкретного вида деятельности, если для этого требуется получение лицензии, и соблюдает лицензионные требования и условия.
2. В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ.

Отмечаем признаки ПД:

1. Получение дохода

2. Систематичность дохода

3.  Деятельность с использованием помещения ведется с явной целью извлечения дохода

2)Сдача в найм более 2 квартир. Является ли это ПД?

Александр Погорелов

1 признак налицо, 2 признак налицо, 3 признак — возможны варианты, скорее да, чем нет. 

3)Если квартира сдается посуточно, а не на длительный срок. Является ли это ПД?

Александр Погорелов

1 признак налицо, 2 признак налицо, 3 признак налицо.

Добрый день. В данном случае, если указанная деятельность носит систематический характер и направлена на извлечение прибыли, она будет считаться предпринимательской деятельностью. Если это периодические действия по распоряжению квартирой, то это не предпринимательская деятельность. 

При этом и в том и в том случае необходимо платить налоги. И на мой взгляд это для Вас наиболее важно.

Если хотите выйти из тени при сдаче в аренду просто посчитайте и определите что Вам выгодней по налогам. 

При сдаче без предпринимательства — 13 % от полученной прибыли в качестве НДФЛ,

При предпринимательстве при УСН — 6% либо ПСН. Но при предпринимательстве еще будут  фиксированные страховые взносы — по этому году -

Фиксированный платеж в ФФОМС-4 590 руб.

Фиксированный платеж в ПФР, если сумма годового дохода ИП не превысила 300 000 руб.- 23 400 руб.

Доплата в ПФР, если сумма годового дохода ИП превысила 300 000 руб.- 1% от суммы годового дохода ИП, уменьшенного на 300 000 руб., но не более 163 800 руб.

При этом суммы страховых взносов, исходя из  выбранной системы налогобложения, можно вычесть из суммы уплачиваемого  налога, т.е. 6% налога будут уменьшены на суммы фиксированных страховых платежей.

 С уважением Евгений Беляев