Есть ли риск при покупке квартиры

Здравствуйте, Марина

Сын подписал договор дарения своей доли маме, сейчас находится в местах заключения, а мама продаёт квартиру. По документам она является единственным собственником. Могут ли у меня возникнуть проблемы после покупки квартиры? Может ли сын оспорить договор купли продажи, после выхода на свободу или оформить прописку в уже моей квартире?

Марина

Сын самостоятельно изъявил желание о переходе его доли к матери, подписал договор дарения. Сейчас фактически сын никто. Он не является заинтересованным лицом в деле по отмене сделке купли-продажи. Он может только попробовать отменить дарение. Основания для отмены перечислены ниже.

Согласно ст.578 ГК РФ 1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

То есть, как вы видите, отмена дарения маловероятна.

Риск признания сделки недействительной по ст.168-179 ГК РФ, есть практически при любой сделки, можно лишь уменьшить риски.

Если данные лица не зарегистрированы в данной квартире и никогда не были, то и вписаться они уже не могут, так как право собственности перейдет на вас.

Желаю удачи!

Здравствуйте, Марина!

Такие доверенности, исполненные в соответствии с законом, приравниваются к нотариальным.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 05.12.2017)

ГК РФ Статья 185.1. Удостоверение доверенности

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:
...3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы;

Подобные доверенности необходимо проверять очень тщательно, вплоть до личной поездки в исправительное учреждение.

Добрый день. Добавлю к ответу коллиги Фролова Ирина. В данном случае теоретически существует возможность признания сделки дарения недействительной( она существует во всех сделках), и если сделка дарения будет признана недействительной, возможно  оспаривание последующей сделки купли-продажи. Но Вам нужно знать, что помимо оснований для оспаривания сделки дарения,  должны быть соблюдены  еще сроки исковой давности по подобным искам.

ГК РФ Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

2.Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Мне в большей степени видится, что в данной сделке дарения сын если и мог бы говорить о ее недействительности, то лишь в качестве оспоримой сделки. Срок давности по оспоримым сделкам 1 год. Поэтому, если с момента совершения дарения он вышел( а тем более если вышло 3 года), риск признания сделки дарения недействительной стремится к 0. В связи с этим стремится к 0 и риск оспаривания договора купли-продажи.

Ну и регистрация по месту жительства в своей собственности не является обязательной и не влияет на наличие у человека самого права собственнности. Иными словами у человека может в собственности несколько квартир, а зарегистрирован он лишь в одной. При продаже квартиры чеовек перестает быть ее собственником, в связи с чем вселение в нее и регистрация по месту жительства невозможны. С уважением Евгений Беляев