Помогите разобраться с документами

Здравствуйте, Елена.

Документы соответствуют нормам 

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В п.4.4 Участник не вправе ссылаться в дальнейшем на недостатки, которые не были выявлены им при первичном осмотре Объекта и не были зафиксированы в подписанном Сторонами Акте о выявленных недостатках. 

Данный пункт не соответствует нормам 214-ФЗ

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков(дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства.

В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

п.13.5 Участник уведомлен, что его персональные
данные могут быть переданы Застройщиком Управляющей компании,

 Данный пункт является стандартным, но я бы исключил его, т.к. УК можно выбрать другую не навязанную Застройщиком. 

Елена, добрый день. Дополню, что в соответствии с ФЗ-214 «об участии в ДДУ» застройщик обязан раскрывать на своём сайте следующую информацию:

Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком
2. На официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должна быть размещена следующая информация:
разрешение на строительство;
заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
проектная декларация;
 заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона;
проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона и правилам, установленным в соответствии с частью 2 статьи 4 настоящего Федерального закона;
сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или условия привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями статей 15.4 и 15.5 настоящего Федерального закона;
фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания).

Таким образом, на сайтах и того и другого застройщика информация размещена с соблюдением вышеуказанных требований, в этой части оба застройщика соблюдают действующее законодательство, только вместо фотографий с ходом строительства  есть онлайн камеры со стройки, но это даже лучше чем фотографии.

С уважением, адвокат Сергей Нестеров. 

Здравствуйте, Елена!

Помогите разобраться с документами в двух жилых комплексах, которые возводит застройщик Glorax.

Елена

Одним из основных документов, который должен быть размещен на официальном сайте застройщика в соответствии с п.3 ч.2 ст.3.1 Федерального закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ № 214), является проектная декларация, содержащую полную информацию о застройщике и о проекте строительства, в частности, многоквартирного жилого дома:

Статья 19. Проектная декларация

1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Проектная декларация является ключевым документом, по которой потенциальные дольщики оценивают проект и принимают решение о покупке жилья на первичном рынке. Обязательность представления в проектной декларации достоверных сведений, в том числе своевременность внесения изменений (в течение трех дней), а также юридические последствия (ответственность) несоблюдения указанных требований установлены законом. В частности, ч.7 и 8 ФЗ № 214 определено, что:

7. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

8. Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок — описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом, а также за нарушение сроков направления и (или) размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Форма проектной декларации утверждена Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 20 декабря 2016 г. № 996/пр “Об утверждении формы проектной декларации”:
http://www.garant.ru/products/...

Анализ проектной декларации о строительстве жилого комплекса, размещенной на сайте указанного Вами застройщика показывает, что она соответствует предъявляемым к ней законом требованиям. В частности, в проектной декларации содержится информация о разрешении на строительство: № 78-002-0130-2017, выданного Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Дата выдачи разрешения на строительство — 3 марта 2017 года, срок действия — до 3 марта 20120 года. При этом на сайте размещен качественный скан разрешения на строительство указанного жилого комплекса, что полностью соответствует требованиям п.2 ч.1 ст.21 ФЗ № 214.

В декларации также указано, что застройщик является собственником земельного участка, на котором осуществляется строительство, приобретен по договору купли-продажи, дата регистрации права собственности — 29.05.2017. На сайте выложены также сканы договора купли-продажи данного земельного участка и выписка из ЕГРН о праве собственности на земельный участок.

Что касается проекта договора участия в долевом строительстве, выложенного на сайте застройщика, то в целом он соответствует требованиям закона. Да, коллега верно заметил, что п.4.4 договора может ущемлять прав потребителя (участника долевого строительства). В данном пункте указано что если долевик своевременно не заявил о выявленных недостатках в квартире и не зафиксировал в Акте о выявленных недостатках, то он теряет право на них в последующем ссылаться и требовать их устранить. Здесь конечно застройщик «тянет одеяло на себя», пытается обделить долевика на право устранения застройщиком выявленных позже долевиком  недостатков (после подписания Акта о выявленных недостатках). Но ничего страшного в этом нет, поскольку в случае возникновения спорной ситуации данный пункт судом не будет браться в расчет, в любом случае будут применяться нормы закона:

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 01.05.2017) «О защите прав потребителей»

Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя

1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

При этом сам договор не может быть признан недействительным, просто из него данный пункт будет исключен. Поэтому требовать исключения данного пункта от застройщика вовсе не обязательно, если застройщик не желает исключить этот пункт из договора. Это не повод не подписывать такой договор, все равно закон будет на стороне дольщика. Право долевика устранения недостатков застройщиком установлен ч.2 ст.7 ФЗ № 214:

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При этом законом (ч.5 и 5.1 ст.7 ФЗ № 214) установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства (за исключением технологического и инженерного оборудования), который составляет не менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование — не менее 3 лет. В проекте ДДУ, размещенном на сайте застройщика, в п.5.2 данные требования закона соблюдены.

Таким образом, поводов для беспокойства в вопросе заключения договора долевого участия с данным застройщиком нет. На сайте выложена вся необходимая основная информация о застройщике, о проекте строительства жилого комплекса, проект договора долевого участия, который в целом соответствует закону, положительное аудиторское заключение, земельный участок под строительство принадлежит застройщику на праве собственности.