Здравствуйте, Екатерина! Как указано в п.8 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 25.05.2017) «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»:
8. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет:
г) в случае если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение — засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, а в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа — в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилого помещения в полном размере, и в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с использованием средств целевого жилищного займа, предоставленного в соответствии с законодательством Российской Федерации, — в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения;
Поскольку квартира находится в ипотеке на настоящий момент, то она действительно сейчас обременена. После снятия обременения Вы обязаны в течение полугода выполнить обязательство по оформлению жилья в собственность с распределением долей между супругами и детьми. После того, как доли будут распределены, квартиру можно продавать. Распределение долей само по себе не будет являться обременением. Но при продаже доли детей нужно иметь в виду, что во вновь приобретаемой квартире доли детей должны быть не менее чем равноценными, чем в продаваемой квартире.
При продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками, все сделки будут контролировать органы опеки.
Разрешение на продажу квартиры они могут дать, но будущая квартира будет приобретаться тоже с использованием ипотечного кредита. И они могут нам не разрешить покупать квартиру при таких обстоятельствах.
Безусловно, они всегда на страже интересов детей. Но нотариально оформленное обязательство по распределению долей в праве собственности на квартиру Вы обязаны выполнить, таковы требования закона. И обойти закон здесь не получится.
При этом выделение доли ребенку во вновь приобретаемой ипотечной квартире возможно, но только при одновременном соблюдении двух условий: согласия органов опеки и попечительства на то, чтобы собственность несовершеннолетнего будет передана в залог, поскольку новая квартира будет под ипотечным обременением, и согласия банка на то, чтобы ребенку была выделена доля в праве собственности.