Продажи квартиры по договору мены с городом

зарегистрировали договор мены в 2016 году. Сейчас в 2018 году хочу продать эту квартиру, если ее кадастровая стоимость сейчас 8 мил, а я хотела продать за 6 миллионов, должна ли я платить налог на доход? И за сколько я смогла бы продать эту квартиру, что бы не платить налог на доход, который я не получила.

Анна

Анна, добрый день! Если право собственности на данную квартиру зарегистрировано после 01.01.2016 в вашем случае при ее продаже будут применяться положения ч. 5 ст. 217.1 согласно которым если цена продаже недвижимости меньше 70% ее кадастровой стоимости то для целей определения налогооблагаемой базы берется в расчет 70% кадастровой стоимости. В вашем случае цена продажи 6 млн. т.е. больше 70% кадастровой стоимости поэтому налог будет считаться от этой суммы. При этом, на основании ст. 220 НК Вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход на сумму расходов на приобретение продаваемого жилья. В данном случае это будет стоимость ранее приобретенной квартиры на момент совершения сделки по обмену. Если в договоре мены стоимость обоих квартир (старой и новой ) была одинаковой, то в качестве расходов можно заявить стоимость продаваемой квартиры на момент заключения договора мены. Для определения стоимости потребуется проведение оценки в порядке 135-ФЗ Об оценочной деятельности. Отчет оценщика будет документом, подтверждающим Ваши расходы. На них можно будет уменьшить налогооблагаемую базу при продаже квартиры. Для этого обязательно надо до 30.04 следующего за продажей года подать декларацию 3-НДФЛ где указать на уменьшение дохода от продажи на сумму расходов на приобретение данной квартиры

Здравствуйте, Анна!

 Сейчас в 2018 году хочу продать эту квартиру, если ее кадастровая стоимость сейчас 8 мил, а я хотела продать за 6 миллионов, должна ли я платить налог на доход? 

Налог платить вы должны. 

Мена для целей налогообложения рассматривается как два договора купли-продажи. Это означает, что в 2016 году вы приобрели эту квартиру. Причем, если в договоре мены не была указан цена квартиры, то вы можете произвести ее рыночную оценку и эту сумму сейчас учесть в качестве расходов. То есть получаемый доход (6 млн.рублей) вы можете уменьшить на эту оценочную стоимость (расход). С разницы платите налог по ставке 13% 

Что касается кадастровой стоимости, то она влияет лишь на то, что вы для целей налогообложения должны учитывать сумму не ниже 70% от кадастровой стоимости. То есть, если вы укажите в договоре цену продажи меньше 5,6 млн.рублей, то для это не имеет смысла, так как для целей налогообложения доход будет считаться все равно от 5,6 млн. 

Здравствуйте, Анна!

В договоре мены цена вашей старой квартиры была указана? 

К договору мены применяются правила о купле-продаже, то есть в данной ситуации вы выступали одновременно продавцом старой квартиры и покупателем новой квартиры.

Вы вправе уменьшить сумму облагаемых доходов на сумму фактически произведенных расходов. В расходы включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены (если в договоре цена не была указана, учитывается рыночная стоимость старой квартиры).

Разъяснения Минфина России прилагаются:

Здравствуйте!

срок владения у Вас исчисляется с момента регистрации права собственности в ФРС, т.е. с 2016 года, поэтому под освобождение дохода от налога по п.17.1 ст.217 НК Вы не попадаете.

свой доход Вы можете уменьшить на расходы по приобретению квартиры заявив налоговый имущественный вычет по подп.2 п.2 ст.220 НК. 

расходы определяются по стоимости объектов указанной в договоре мены с Администрацией или рыночной стоимости квартиры на дату мены согласно оценки.

Вопрос: Об НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, если она получена по договору мены с доплатой взамен квартиры в сносимом доме.

Ответ:
 МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
 от 10 ноября 2015 г. N 03-04-05/64521

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
 Из обращения следует, что в связи со сносом дома налогоплательщику по договору мены предоставляется городом квартира взамен квартиры в сносимом доме. При этом налогоплательщик произвел доплату разницы стоимости жилья. Полученную квартиру налогоплательщик намеревается продать до истечения трехлетнего срока нахождения ее в собственности.
 Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
 Вместе с этим согласно подпункту 1 пункта 1 и подпунктам 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
 Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, но не превышающей в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с приобретением квартиры.
В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры, а также сумма доплаты разницы стоимости обмениваемых квартир.
 Рыночная стоимость квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

должна ли я платить налог на доход?

Анна

должны, если доход больше расходов на приобретение

И за сколько я смогла бы продать эту квартиру, что бы не платить налог на доход, который я не получила.

Анна

при продаже за цену равную размеру расходов на приобретение.

Здравствуйте. 

Определение срока нахождения квартиры в собственности с учетом срока владения предыдущим жильем не предусмотрено (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Соответственно, в случае расселения ветхого (подлежащего сносу) жилья, принадлежащего налогоплательщику на праве собственности, в расчет принимается только период владения новой квартирой.

При продаже квартиры, полученной по договору мены в рамках программы расселения подлежащего сносу жилья, подлежит уплате НДФЛ в размере 13% от суммы, превышающей 1 млн рублей, либо от разницы между доходом от продажи указанной квартиры и суммой фактических затрат на ее приобретение.

При этом следует учесть что при указании цены за квартиру в договоре менее чем 70% кадастровой стоимости в расчет будет приниматься именно кадастровая стоимость.

Таким образом необходимо указывать в договоре цену не менее 5,6 млн рублей. В этом случае Вы сможете вычесть из налогооблагаемой базы 5 млн рублей и уплатить НДФЛ с 600 т.р.