Оспаривание кадастровой стоимости

Здравствуйте.

На самом деле если покупатели узнают об этом, вы в договоре укажите о том что кадастровая стоимость именно такая- продавайте участок и все. ( главное всю информацию укажите, чтобы не было ложных сведение а то по ст 431.2 гк они потом оспаривать это могут пойти). Далее если покупатели хотят — пускай сами в рамках кас идут в суд и оспаривают кадастровую стоимость. Могут попробовать через комиссию но шансов мало.

Более того, практика (особенно мосгорсуд если) идет только на небольшое снижение стоимости — а это 5- 10%. Но денег на такое оспаривания вы не мало потратите. Сперва проведение оценки, потом в суде сейчас почти всегда назначают судебную экспертизу, которая как правило серьезно опровергает оценку.

Ну и по времени это месяца 3 однозначно с учетом оценки и экспертиз, может быть и 4.

Налог сейчас будете платить исходя из установленной кадастровой стоимости.

Алина, здравствуйте! 

вопрос: как поступить, чтобы не платить налог с несуществующего дохода: начать процесс оспаривания кадастровой стоимости и продавать только после его успешного окончания через минимум 2 месяца или кадастровая стоимость будет установлена на дату 1 января и дата сделки не имеет значения?

Пока не доказано обратное, то Вы обязаны платить налог.  В любом случае начинать процесс оспаривания кадастровой стоимости, так как покупатели бывают разные  и может для них это не существенно. 

А для наглядного примера можно привести судебную практику, как суд устанавливается дату:

Скнар Л.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости посредством установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
В обоснование своих требований заявитель указал, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель – земли населённых пунктов – для эксплуатации здания склада, площадью… кв. м, расположенного по адресу:…
Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года установлена в размере… руб., что существенно превышает его рыночную стоимость, определённую независимым оценщиком на ту же дату, которая составляет… руб. Правомерность выводов оценщика подтверждена экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков.
Заявитель считает, что несоответствие кадастровой стоимости земельного участка рыночной стоимости нарушает его права, как плательщика арендной платы, в связи с чем просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, составляющей… руб. по состоянию на 1 января 2014 года.
В судебном заседании представитель административного истца Корнеев П.С., ссылаясь на выводы проведённой по делу судебной экспертизы, уточнил требования в порядке статьи 46 КАС Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере… руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

..............................................................................................

Решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель – земли населённых пунктов – для эксплуатации здания склада, площадью… кв. м, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости, составляющей… руб. по состояниюна 1 января 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 декабря 2015 года.
Взыскать со Скнара Л.А. в пользу ООО «О» денежные средства в размере… руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы по делу № 3а- 225/2016 согласно акту сдачи-приёмки от 15 февраля 2016 года № __.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.А. Чайка

http://docs.pravo.ru/document/...

Т.е. как заявите в исковых требованиях по состоянию на дату, так и будет с учетом оценки и иных доказательств. 

Нужно найти оценщика, который обоснует достаточное снижение стоимости, которое изложит в своем отчет об оценке недвижимого имущества.  

Собственно, вопрос: как поступить, чтобы не платить налог с несуществующего дохода: начать процесс оспаривания кадастровой стоимости и продавать только после его успешного окончания через минимум 2 месяца или кадастровая стоимость будет установлена на дату 1 января и дата сделки не имеет значения?

Alina

Алина, добрый день! Если права на продаваемую недвижимость приобретены до 01.01.2016 положения ст. 217.1 НК (об учете кадастровой стоимости при продаже ) не применяются, также в этом случае срок владения составляет 3 а не 5 лет. Если же права приобретены после 01.01.2016 остается только вариант оспаривать кадастровую стоимость, при этом сразу можно обращаться в суд в рамках Кодекса административного судопроизводства минуя комиссию

ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Здравствуйте!

Я бы рекомендовал все-таки сперва оспорить кадастровую стоимость. Дело в том, что в п.5 ст.217.1 НК РФ говорится о том, что «в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7». То есть даже если в течение года вами будет оспорена оценка, то в для налогообложения берется именно та, которая была на начало года. 

Можно попробовать сослаться на официальные разъяснения. Например,  

Письмо ФНС России от 25.08.2016 N БС-4-11/15630@. В нем указано, что "п.1 статьи 391 Кодекса предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии или решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания." Но здесь есть достаточно много рисков. 

Во-первых, эти разъяснения касаются налога на имущество, а не НДФЛ. Во-вторых, само применение кадастровой стоимости для целей исчисления этих налогов очень разное. 

Но самое главное(!!!) обратите внимание на то, что соотнесение с кадастровой стоимостью применяется только к объектам приобретенным после 1.1.2016. Если вы купили участок до этой даты, то можете продавать по любой цене и смотреть на установленную кадастровую стоимость. 

 необходимо учитывать, что в соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» положения, в частности, ст. 217.1 НК РФ применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 г.

Добрый день, Алина! По времени оспаривания в судебном порядке это минимум три месяца, а если кто-то из сторон обжаловать будет, то и того дольше. Пока не оспорите нужно платить налог из установленной стоимости. Когда оспорите, то будете вправе исчислить земельный налог исходя из новой кадастровой стоимости земли только после внесения изменений в государственный кадастр недвижимости  по состоянию на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором были внесены такие изменения в кадастр.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
ПИСЬМО
от 16 июля 2013 г. N 03-05-04-02/27809
 
В Минфине России дополнительно рассмотрен вопрос об исчислении земельного налога в случае изменения в государственный кадастр недвижимости в части установления кадастровой стоимости земельных участков и с учетом положений действующего законодательства, а также арбитражной практики, складывающейся в Российской Федерации, в дополнение к письмам Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики от 13 марта 2013 года N 03-05-04-02/7507 и от 3 июня 2013 г. N 03-05-04-02/20217 сообщается следующее.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
Налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации). Однако в действующем законодательстве не установлен правовой механизм, определяющий особенности определения налоговой базы по земельному налогу при изменении кадастровой стоимости земельных участков, произошедших в течение налогового периода.
Вместе с тем, на основании пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 28 июня 2011 года N 913/11, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и по состоянию на дату, указанную в решении суда. При этом изменения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, должны учитываться при исчислении земельного налога.
Также изменение кадастровой стоимости земельных участков в течение налогового периода может происходить в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка.
В связи с этим, если изменения в части установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, внесены в государственный кадастр недвижимости в течение налогового периода на основании решения суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка, а также в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, то указанная кадастровая стоимость, по нашему мнению, применяется в целях определения налоговой базы по земельному налогу по состоянию на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором были внесены такие изменения в кадастр.
Однако в том случае, если изменения в государственный кадастр недвижимости в части установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, внесены по состоянию на 1 января года, являющегося текущим или предшествующим налоговым периодом, то исчисление земельного налога должно осуществляться с применением указанной кадастровой стоимости за весь налоговый период, по состоянию на 1 января которого были внесены изменения в кадастр, а также за все последующие налоговые периоды.
Одновременно обращаем внимание, что выработка государственной политики и нормативно-правовое регулирование в сфере земельных отношений (за исключением земель сельскохозяйственного назначения, а также перевода земель водного фонда и земель особо охраняемых территорий и объектов (в части, касающейся земель особо охраняемых природных территорий) в земли другой категории), осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки, а также осуществление регулирования оценочной деятельности, относятся к компетенции Минэкономразвития России.
 
Директор Департамента
И.В.ТРУНИН